Cass. Sez. III n. 14849 del 18 aprile 2012 (Ud. 3 nov. 2011)
Pres. Mannino Est. Rosi Ric. Crepaldi ed altro
Urbanistica. Convenzione di lottizzazione
La lottizzazione di un'area si completa e diviene perfetta con la stipula della convenzione con la quale - unitamente al piano di riferimento - vengono definiti il progetto lottizzatorio e la volumetria dell'intero comparto (indice territoriale), con corrispondente assunzione da parte del soggetto attuatore di tutti gli obblighi di urbanizzazione necessari alla realizzazione del comparto edificatorio stesso; la stipula rappresenta pertanto la condizione di efficacia del provvedimento di autorizzazione alla lottizzazione. Soggetto attuatore del piano di lottizzazione è quindi, chi stipula la convenzione di lottizzazione e poi costruisce o vende i singoli lotti, dopo avere eseguito le opere di urbanizzazione o ceduto le aree ai Comune per l'esecuzione di esse, attuando cosi direttamente, ovvero per mezzo degli acquirenti dei lotti, la convenzione. Seppure il piano di lottizzazione abbia fissato la volumetria massima edificabile su ciascun lotto, nulla toglie che possa essere realizzata volumetria inferiore (od al limite nessuna volumetria) ed è perciò possibile che alcuni lotti non vengano affatto edificati, oppure è anche possibile concentrare le quantità edificabili su lotti contigui, sempre che vengano rispettate la volumetria consentita, le distanze e la destinazione d'uso dei fabbricati e previa approvazione di un nuovo piano di lottizzazione, ove quello precedente venga significativamente variato.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Udienza pubblica
Dott. MANNINO Saverio Felice - Presidente - del 03/11/2011
Dott. SQUASSONI Claudia - Consigliere - SENTENZA
Dott. AMOROSO Giovanni - Consigliere - N. 2289
Dott. MARINI Luigi - Consigliere - REGISTRO GENERALE
Dott. ROSI Elisabetta - rel. Consigliere - N. 9594/2011
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
1) CREPALDI VALENTINO N. IL 23/08/1952;
2) MASSARA GIOVANNI N. IL 12/03/1951;
avverso la sentenza n. 550/2007 CORTE APPELLO di MILANO, del 15/10/2010;
visti gli atti, la sentenza e il ricorso;
udita in PUBBLICA UDIENZA del 03/11/2011 la relazione fatta dal Consigliere Dott. ELISABETTA ROSI;
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. SPINACI Sante che ha concluso per il rigetto del ricorso;
Udito il difensore Avv. Sansalone Matilde che ha chiesto l'accoglimento del ricorso.
RITENUTO IN FATTO
1. Con sentenza del 15 ottobre 2010, La Corte di appello di Milano, ha dichiarato non doversi procedere nei confronti di Crepaldi Valentino e Massara Giovanni, perché estinti per prescrizione, con conferma delle statuizioni civili disposte, con la sentenza del Tribunale di Vigevano del 10 maggio 2005, in favore delle parti civili in relazione ai reati ascritti, in relazione ai reati: a) artt. 48, 110 e 480 c.p. perché, il primo in qualità di presidente della società Euro impianti srl, proprietario richiedente la concessione edilizia ed il secondo quale progettista e direttore dei lavori, mediante la falsa dichiarazione sullo stato dei Lotti n. 3, 5 e 7 del Piano di lottizzazione convenzionale "Cilavegna est" contenuta nella relazione tecnica allegata al progetto di costruzione di casa unifamiliare, presentato al comune di Cilavegna il 6 febbraio 2001, dei quali si intendeva utilizzare in compensazione parte dell'eccedenza di superficie e volume, al fine di giustificare il superamento degli indici urbanistici previsti per la costruzione del Lotto 10, nelle quantità indicate nel capo di imputazione, inducendo in errore il Responsabile del Servizio Ambiente e Territorio di detto Comune, ottenevano dallo stesso, in data 26 giugno 2001, il rilascio della concessione edilizia; c) art. 110 c.p., L. n. 47 del 1985, art. 20 lett. a) (sostituito dal D.P.R. n.380 del 2001, art. 44, lett. a) perché nelle qualità sopraindicate,
in concorso anche con Giuffrida Luigi, esecutore dei lavori, realizzavano in area con destinazione Urbanistica Zone C3 residenziali di completamento e/o espansione una costruzione di casa familiare con variazione essenziale del progetto approvato con concessione edilizia rilasciata il 26 giugno 2001 e d) del medesimo reato per la realizzazione di parziale difformità quanto all'innalzamento del tetto, al fine di ricavare due nuovi locali a fini abitativi.
2. Crepaldi Valentino e Massara Giovanni hanno proposto, tramite il loro difensore, ricorso per cassazione chiedendo l'annullamento della sentenza per i seguenti motivi:
1) Violazione dell'art. 607 c.p.p., lett. b) ed e) per errata interpretazione della normativa sulla lottizzazione e motivazione contraddittoria con palese travisamento degli elementi probatori. La Corte di appello avrebbe erroneamente ritenuto che lo ius aedificandi conseguente alla lottizzazione venga trasferito agli acquirenti dei singoli lotti che diventano così proprietari della capacità edificatoria. Da questa base sarebbe stata desunta la falsità della dichiarazione presentata che affermava invece che la ditta Euro impianti aveva ancora disponibilità di capacità insediativa. Di contro gli acquirenti delle case costruite non possono essere definiti lottizzanti, che hanno l'obbligo di realizzare opere di urbanizzazione e sono gli unici attuatori del piano di lottizzazione. Infatti in caso di lottizzazione la volumetria edificabile è calcolata cumulativamente per tutto il comparto lottizzato ed è ricollegata alla convenzione stipulata tra i lottizzanti ed il Comune, come del resto riconosciuto anche dai giudici amministrativi, nel contenzioso relativo al caso di specie. Da tale assunto conseguirebbe la veridicità della relazione tecnica oggetto del capo di imputazione sub a), in quanto ivi era stato affermato di avere non già il possesso dei lotti 3, 5 e 7, ma la disponibilità della capacità insediativa. Inoltre dagli atti emerge che la relazione tecnica era comunque irrilevante rispetto alla approvazione del progetto in quanto la volumetria richiesta rientrava in quella consentita come emerge dalle relazioni tecniche dei consulenti di parte e quindi la relazione non era condizione necessaria al rilascio della concessione.
2) Violazione dell'art. 607 c.p.p., lett. b) ed e) in riferimento alla L. n. 47 del 1985, artt. 12 e 20 e artt. 125, 192, 426 e 546 c.p.p. per errata valutazione dei presupposti del reato e difetto di
motivazione e contraddittorietà della stessa, quanto al capo d) in quanto si trattava di varianti in corso d'opera e non di parziale difformità al progetto.
3) Violazione dell'art. 607 c.p.p., lett. b) ed e) con riferimento agli artt. 74, 76 e 538 c.p.p. e artt. 99, 100 e 112 c.p.c. in quanto la condanna al risarcimento del danno era stata pronunciata anche nei confronti di danneggiati che non si erano costituiti parte civile e in riferimento a voci di danno non richieste od esulanti dalle domande risarcitorie.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Il primo motivo di ricorso è fondato e va accolto.
La giurisprudenza ha chiarito che la lottizzazione di un'area si completa e diviene perfetta con la stipula della convenzione (Cass. civ. Sez. 1, n. 26275 del 14/12/2007,Rv. 600791) con la quale - unitamente al piano di riferimento - vengono definiti il progetto lottizzatorio e la volumetria dell'intero comparto (indice territoriale), con corrispondente assunzione da parte del soggetto attuatore di tutti gli obblighi di urbanizzazione necessari alla realizzazione del comparto edificatorio stesso; la stipula rappresenta pertanto la condizione di efficacia del provvedimento di autorizzazione alla lottizzazione. Soggetto attuatore del piano di lottizzazione è quindi, chi stipula la convenzione di lottizzazione e poi costruisce o vende i singoli lotti, dopo avere eseguito le opere di urbanizzazione o ceduto le aree al Comune per l'esecuzione di esse, attuando così direttamente, ovvero per mezzo degli acquirenti dei lotti, la convenzione. Secondo quanto affermato nella giurisprudenza amministrativa in tema di volumetria del comparto, seppure il piano di lottizzazione abbia fissato la volumetria massima edificabile su ciascun lotto, nulla toglie che possa essere realizzata volumetria inferiore (od al limite nessuna volumetria) ed è perciò possibile che alcuni lotti non vengano affatto edificati, oppure è anche possibile concentrare le quantità edificabili su lotti contigui, sempre che vengano rispettate la volumetria consentita, le distanze e la destinazione d'uso dei fabbricati e previa approvazione di un nuovo piano di lottizzazione, ove quello precedente venga significativamente variato.
2. Ora nel caso di specie è pacifico che il piano di lottizzazione originario (del 1991) riguardava un'area di proprietà riferibile ai due imputati (direttamente o tramite società agli stessi riconducibili), che risultano essere quindi i soggetti attua tori tenuti agli oneri di urbanizzazione assunti con la stipula della convenzione (del 1994). È del pari pacifico che il successivo progetto riguardante il lotto n. 10, presentato nel 1999, aveva ad oggetto il mutamento di destinazione di tale lotto (prima destinato a verde) a fini di edificazione di una casa uni-familiare, anche mediante utilizzazione della capacità edificatoria residua riferibile ai lotti 3, 5 e 7, come indicato nella dichiarazione incriminata, lotti che risultavano di proprietà di altri soggetti. 3. Orbene la sentenza impugnata ha assunto la falsità della dichiarazione presentata dagli imputati al fine di ottenere la concessione edilizia, limitandosi ad affermare che all'atto della convenzione di lottizzazione, la volumetria consentita sul comparto era stata distribuita tra i vari lotti, per cui lo ius aedificandi attribuito a ciascun lotto era stato trasferito, a seguito dei contratti di vendita dei lotti e degli edifici ivi realizzati, in capo ai successivi acquirenti dei lotti stessi, che erano diventati titolari della residua capacità edificatoria; che mancavano gli atti di trasferimento volumetrico e/o di conferimento di facoltà di utilizzo di superficie coperta, da parte dei proprietari dei citati lotti (il cd. asservimento), atti che solo avrebbero potuto dare fondamento di veridicità alla dichiarazione stessa. La Corte di appello non ha chiarito ne' se la destinazione a verde fosse stata trasferita dal lotto 10 ad altri lotti, ne' gli specifici contenuti degli atti di cessione aventi ad oggetto i lotti per i quali era stata indicata la sussistenza di volumetria residua: non è chiaro se siano state vendute le case già ivi realizzate, o se siano stati ceduti i lotti edificabili con la rispettiva volumetria assegnata, ovvero se nei contratti di vendita i soggetti attuatori della lottizzazione si fossero riservati il residuo volume edificabile di pertinenza dei lotti ceduti.
Per tale ragione l'affermazione dei giudici di merito risulta viziata, nella sua apoditticità, in quanto non è stata preceduta - od almeno non ne viene dato puntuale conto nella motivazione della sentenza, da un esame completo del contenuto della convenzione di lottizzazione e di eventuali varianti alla stessa, ne' da un esame chiaro degli specifici contratti di vendita dei lotti interessati. 4. Di conseguenza, la sentenza impugnata deve essere annullata nelle sue statuizioni civili con rinvio alla Corte di appello di Milano, quale giudice civile competente in grado di appello, restando assorbite le altre questioni, ivi compresa la necessità di verificare la corrispondenza tra il chiesto e pronunciato in relazione alle azioni civili proposte dalle parti costituite.
P.Q.M.
Annulla la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Milano quale giudice civile competente.
Così deciso in Roma, il 3 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 18 aprile 2012
