TAR Sardegna Sez. II n. 209 del 8 marzo 2018
Urbanistica.Lottizzazione abusiva cartolare e buona fede
Nel caso di lottizzazione abusiva è irrilevante non solo in sede penale, ma anche amministrativa, l'asserita buona fede degli acquirenti dei singoli lotti risultanti dal frazionamento che, in ipotesi, facciano risalire la responsabilità della lottizzazione abusiva esclusivamente sui loro danti causa, trattandosi di una situazione in cui rileva, dal punto di vista urbanistico, la sussistenza di un abuso oggettivo, fermo restando che la tutela dei terzi acquirenti di buona fede, estranei all'illecito, può essere fatta da essi valere in sede civile nei confronti dell'alienante. Nel caso di specie l’asserita buona fede di parte ricorrente non può ritenersi incolpevole poiché la verifica dello stato dell’immobile oggetto di compravendita, operazione sicuramente necessaria nelle normali compravendite per chi agisce con ordinaria diligenza, unitamente al riscontro del contesto nel quale l’immobile era inserito, evidentemente effettuato al momento del sopralluogo in funzione della decisione di acquisto, rendevano evidente l’esistenza di uno sfruttamento anomalo del territorio rispetto alla normale destinazione agricola anche agli occhi di un inesperto cittadino. Questo anomalo utilizzo del compendio agricolo non poteva che condurre anche l’inesperto cittadino, usando l’ordinaria diligenza, a chiedere informazioni ad un tecnico del settore o quanto meno a rappresentare la situazione al notaio rogante.
Pubblicato il 09/03/2018
N. 00209/2018 REG.PROV.COLL.
N. 00790/2010 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna
(Sezione Seconda)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 790 del 2010, proposto da:
Roberto Rivieccio, rappresentato e difeso dagli avvocati Paolo Gallizzi, Fabio Maria Fois, con domicilio eletto in Cagliari presso lo studio dell’avv. Gianfranco Trullu, via Cugia n. 43;
contro
il Comune di Sassari, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dagli avvocati Simonetta Pagliazzo e Maria Ida Rinaldi, con domicilio eletto in Cagliari presso lo studio dell’avv. Raffaele Di Tucci, via Tuveri n. 47;
il Comune di Sassari - Settore Sportello Unico ed Attività Produttive, in persona del Responsabile p.t., non costituito in giudizio;
per l'annullamento
- dell'ordinanza n. 13 del 20/05/2010 (prot. n. 45388), notificata ex art. 8 L. n. 890/1982 in data 20.06.2010, con cui il Dirigente del Settore Sportello Unico e Attività Produttive ha disposto la sospensione dell'attività lottizzatoria e delle opere in corso sui terreni ivi elencati, ha ingiunto il divieto di disporre con atto tra vivi di tali terreni e ha disposto la trascrizione del medesimo provvedimento nei pubblici registri immobiliari con conseguente acquisizione gratuita, e immediata immissione in possesso, al patrimonio disponibile del Comune di Sassari di tutti i terreni ivi indicati, nella parte in cui tale provvedimento viene applicato ai terreni di proprietà del ricorrente, ubicati a Sassari, Loc. "Busincu", e contraddistinti al N.C.T. del Comune di Sassari al foglio 33, mappali 193 e 209;
- di ogni altro atto comunque presupposto, connesso e conseguente, ancorché allo stato incognito.
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Sassari;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza smaltimento del giorno 14 febbraio 2018 il dott. Tito Aru e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO
Col ricorso in esame la parte ricorrente chiede l’annullamento dell'ordinanza n. 13 del 20 maggio 2010, prot. 45388, del Dirigente dello Sportello Unico e Attività Produttive del Comune di Sassari.
Nelle premesse dell’ordinanza impugnata si evidenzia quanto segue.
A seguito di sopralluogo effettuato nei giorni 22 e 23 marzo 2010, è stata accertata l’esecuzione di una presunta attività lottizzatoria abusiva in località Busincu, in agro di Sassari, su un appezzamento di terreno distinto al catasto terreni al foglio 33, mappali 5 e 132, dai quali sono derivati, a seguito di ripetuti frazionamenti, 80 mappali (indicati nell’ordinanza medesima), ubicati nelle maglie 65 e 80 del Piano Regolatore del Comune di Sassari e nelle sottozone E2a e E5a del nuovo Piano Urbanistico Comunale adottato e in fase di approvazione.
Il terreno risultava di proprietà della ANIC PARTECIPAZIONI S.p.A., successivamente ceduto a Giuseppe Pintore.
Il primo frazionamento è stato attuato dalla predetta S.p.A. e proseguito da Giuseppe Pintore.
Il frazionamento ha comportato la suddivisione degli originari mappali 5 e 132 in 80 mappali.
L’attività lottizzatoria è stata predisposta mediante frazionamento e vendita del terreno in lotti, nello specifico 65 acquirenti per i lotti oggetto di trasformazione urbanistica o edilizia e 22 acquirenti per i lotti non edificati.
Detta attività lottizzatoria oltre che nel suddetto frazionamento e vendita di lotti, si è concretizzata nella trasformazione urbanistico-edilizia del terreno mediante la realizzazione di opere edilizie in assenza di concessione (manufatti analiticamente indicati nell’ordinanza in questione), per cui risulta integrata la fattispecie della lottizzazione abusiva di cui all’articolo 17 della legge regionale 23/1985 e dell’articolo 30 del D.P.R n. 380/2001.
Con l’impugnata ordinanza è stato quindi ingiunta l’immediata sospensione dell’attività lottizzatoria e l’eventuale interruzione delle opere in corso di esecuzione; è stato altresì ingiunto il divieto di disporre per atto tra vivi dei suoli e delle opere, disponendo la trascrizione del provvedimento nei pubblici registri immobiliari ed è stata disposta l’acquisizione gratuita al patrimonio disponibile del Comune di Sassari, con immissione in possesso dell’Amministrazione comunale.
L’odierna parte ricorrente, alla quale è stata notificata l’ordinanza n. 13 del 20 maggio 2010, è proprietaria di un terreno di cui a uno dei mappali in questione.
Ha quindi proposto il ricorso in esame, col quale chiede l'annullamento dell'ordinanza n. 13 del 20 maggio 2010, prot. 45388, del Dirigente dello Sportello unico e attività produttive del Comune di Sassari.
A tal fine, la stessa avanza articolate censure di violazione di legge ed eccesso di potere sotto vari profili e conclude per l'accoglimento del ricorso.
Si è costituita in giudizio l’Amministrazione comunale intimata, sostenendo l'inammissibilità e l'infondatezza nel merito del ricorso, di cui si chiede il rigetto.
Con successiva memoria il Comune ha approfondito le proprie argomentazioni, insistendo per il rigetto del ricorso.
Alla pubblica udienza del 14 febbraio 2018 la causa è stata trattenuta in decisione.
DIRITTO
Il ricorso è infondato.
Il Collegio ritiene di dovere ribadire, anche avuto riguardo al caso di specie, i rilievi già espressi in precedenti pronunce del medesimo TAR relative a fattispecie del tutto analoghe a quella in esame, in quanto concernenti l’impugnazione della medesima ordinanza n. 13 del 20 maggio 2010, protocollo 45388, relativamente ad altri mappali conseguenti ai citati ripetuti frazionamenti degli originari mappali 5 e 132.
Con le sentenze n. 315/2017, 609/2017 e 610/2017 questo Tribunale ha infatti rigettato i ricorsi, con la seguente motivazione, condivisa dal Collegio:
“La sussistenza di univoci elementi di fatto - quali il frazionamento di più ampio terreno in numerosi lotti aventi dimensioni variabili, ma modeste, la successiva alienazione a soggetti diversi (tra i quali i ricorrenti), la vicinanza degli stessi lotti ad un importante centro urbano (nel caso di specie Porto Torres), la creazione di un sistema viario per l’accesso a tutti i lotti e la vicinanza ad una strada pubblica - individua un disegno unitario finalizzato a concretizzare la fattispecie della lottizzazione abusiva, quanto meno nella forma cd. "cartolare”, la quale - secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 2004/2009, Sez. IV, n. 4578/2009; Sez. IV, n. 6060/2009), che il Collegio pienamente condivide - si perfeziona in presenza dei succitati “indici rivelatori”, a prescindere dalla eventuale buona fede degli acquirenti, che potrà semmai assumere rilievo nei rapporti di natura privatistica tra gli stessi e il loro dante causa.
Devono essere infatti ribaditi, anche avuto riguardo al caso di specie, i principi giurisprudenziali secondo cui ai sensi dell'art. 30, comma 1, D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione viene predisposta mediante il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che per le loro caratteristiche - quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti - denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio (Consiglio di Stato sez. IV 31 agosto 2016 n. 3739; Consiglio di Stato sez. VI 24 novembre 2015 n. 5328; Consiglio di Stato sez. IV 24 dicembre 2008 n. 6560; Consiglio di Stato sez. V 02 dicembre 2008 n. 5930; Consiglio di Stato sez. IV 06 novembre 2008 n. 5500).
Alla luce dei rilievi sopra riportati, che il Collegio ritiene validi e pertinenti anche avuto riguardo al caso in esame, risultano conseguentemente infondate tutte le censure mosse dalla parte ricorrente, dovendosi ritenere, in primo luogo, contrariamente a quanto da essa sostenuto, sufficientemente motivato il provvedimento impugnato e adottato a seguito di adeguata istruttoria e dei necessari accertamenti, e dovendosi altresì ritenere sussistenti i requisiti che integrano la fattispecie della lottizzazione abusiva, in particolare di quella c.d. “cartolare”, in ragione dei sopra menzionati univoci elementi di fatto - quali il frazionamento di più ampio terreno in numerosi lotti aventi dimensioni variabili, ma modeste, la successiva alienazione a soggetti diversi (tra i quali l’odierna parte ricorrente), la vicinanza degli stessi lotti ad un importante centro urbano (nel caso di specie Porto Torres), la creazione di un sistema viario per l’accesso a tutti i lotti e la vicinanza ad una strada pubblica - elementi che, come sopra evidenziato, consentono, nel caso di specie, di potere ritenere sussistente un disegno unitario finalizzato a concretizzare la fattispecie della lottizzazione abusiva, quanto meno nella forma cd. "cartolare”, la quale si perfeziona in presenza dei succitati “indici rivelatori”.
Si richiama altresì la sentenza del Consiglio di Stato sez. IV 31 marzo 2009 n. 2004, secondo cui: “perché possa ritenersi sussistente una lottizzazione abusiva cartolare-negoziale, posta in essere mediante il frazionamento planimetrico di un fondo e la conseguente vendita dei lotti da esso risultanti, non è necessario dimostrare l'esistenza di tutti gli indici rivelatori di cui all'art. 1, l. 28 febbraio 1985 n. 47, ma è sufficiente che lo scopo edificatorio emerga anche da un solo indizio, che indubbiamente è ravvisabile nel caso di vendita frazionata di un vasto appezzamento di terreno in lotti di dimensione ridotta e palesemente incompatibile con una loro valida destinazione agli usi agricoli e trasferiti a soggetti che non presentano le qualità soggettive pertinenti a tale utilizzazione agricola”.
Si rileva altresì, nel caso di specie, la sussistenza di numerosi manufatti e opere edilizie realizzati in assenza di concessione edilizia nei lotti in questione, derivati dai ripetuti frazionamenti degli originari mappali 5 e 132, manufatti analiticamente individuati e descritti nell’ordinanza impugnata.
Per quanto concerne le censure del ricorso, secondo cui parte ricorrente sarebbe estranea all’attività che ha portato al frazionamento dei terreni e sarebbe altresì acquirente in buona fede, anche a tale riguardo deve ribadirsi quanto già evidenziato; i richiamati “indici rivelatori” devono ritenersi sufficienti ai fini della sussistenza di un’ipotesi di lottizzazione abusiva e della legittimità delle conseguenti sanzioni, a prescindere dalla eventuale buona fede degli acquirenti, che potrà semmai assumere rilievo nei rapporti di natura privatistica tra gli stessi e il loro dante causa.
Si richiama, in proposito, la sentenza del Consiglio di Stato sez. IV 08 gennaio 2016 n. 26, secondo cui “nel caso di lottizzazione abusiva è irrilevante non solo in sede penale, ma anche amministrativa, l'asserita buona fede degli acquirenti dei singoli lotti risultanti dal frazionamento che, in ipotesi, facciano risalire la responsabilità della lottizzazione abusiva esclusivamente sui loro danti causa, trattandosi di una situazione in cui rileva, dal punto di vista urbanistico, la sussistenza di un abuso oggettivo, fermo restando che la tutela dei terzi acquirenti di buona fede, estranei all'illecito, può essere fatta da essi valere in sede civile nei confronti dell'alienante”.
Deve comunque ritenersi che l’odierna parte ricorrente avrebbe ben potuto, alla luce di un criterio di ordinaria diligenza nell’adempimento dei necessari doveri di informazione e conoscenza, rendersi conto che anche il proprio acquisto rientrava in una serie innumerevole di frazionamenti, della sussistenza di opere di urbanizzazione e manufatti abusivi e conseguentemente della possibile sussistenza, nel caso di specie, di un’operazione di illecita lottizzazione”.
Nel caso di specie l’asserita buona fede di parte ricorrente non può ritenersi incolpevole poiché la verifica dello stato dell’immobile oggetto di compravendita, operazione sicuramente necessaria nelle normali compravendite per chi agisce con ordinaria diligenza, unitamente al riscontro del contesto nel quale l’immobile era inserito, evidentemente effettuato al momento del sopralluogo in funzione della decisione di acquisto, rendevano evidente l’esistenza di uno sfruttamento anomalo del territorio rispetto alla normale destinazione agricola anche agli occhi di un inesperto cittadino.
Questo anomalo utilizzo del compendio agricolo non poteva che condurre anche l’inesperto cittadino, usando l’ordinaria diligenza, a chiedere informazioni ad un tecnico del settore o quanto meno a rappresentare la situazione al notaio rogante.
Al riguardo, con riferimento alla situazione del “terzo acquirente di buona fede” possono essere richiamate le pertinenti osservazioni espresse dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 4399 del 2017:
la regola di condotta che viene in rilievo non è quella della buona fede soggettiva in senso stretto ma quella della diligenza, quale declinazione della nozione di colpa. Si tratta, infatti, di nozioni che possono, in alcuni casi, sovrapporsi ma in altre rimangono distinte in ragione del fatto che l’esistenza di una situazione di buona fede non esclude di per sé la colpa.
Vale richiamare, infatti, il principio generale, ex art. 1147, cod. civ. per cui «La buona fede non giova se l'ignoranza dipende da colpa grave.”
Per le suesposte considerazioni, anche alla luce delle precisazioni in materia di lottizzazione abusiva contenute nella citata ultima sentenza del Consiglio di Stato, disattese le contrarie argomentazioni della parte ricorrente, stante l'infondatezza delle censure avanzate, il ricorso deve essere respinto.
Le spese del giudizio devono essere poste a carico della parte ricorrente e sono liquidate in favore dell’Amministrazione comunale resistente nella misura indicata in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna il ricorrente al pagamento in favore dell’amministrazione comunale delle spese del giudizio, che liquida in complessivi euro 800,00 (ottocento/00).
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 14 febbraio 2018 con l'intervento dei magistrati:
Francesco Scano, Presidente
Tito Aru, Consigliere, Estensore
Giorgio Manca, Consigliere
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
Tito Aru Francesco Scano
