Art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia e tutela paesaggistica: coordinamento normativo, indirizzi ministeriali e primi arresti giurisprudenziali sul “Salva Casa” nelle aree vincolate

di Antonio VERDEROSA

1. Premessa e inquadramento della riforma

Con il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (cd. Decreto Salva Casa), il legislatore ha introdotto nel d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia – TUE) il nuovo art. 36-bis, recante una disciplina innovativa dell’accertamento di conformità per interventi realizzati in parziale difformità, in assenza o difformità da SCIA e nelle ipotesi di variazioni essenziali. La riforma si colloca nel solco delle politiche di semplificazione edilizia, ma incide profondamente anche sul rapporto tra procedimento edilizio e tutela paesaggistica, tradizionalmente improntata a criteri di massimo rigore.

L’art. 36-bis TUE introduce infatti un paradigma distinto rispetto alla sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 TUE, superando il requisito della cd. “doppia conformità” urbanistico-edilizia e prevedendo, al comma 4, una procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica ex post applicabile anche a interventi che abbiano determinato la creazione o l’aumento di superfici utili o volumi . Tale previsione si pone in apparente frizione con la disciplina del Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42), e in particolare con gli artt. 146, 167 e 183, comma 6, dando luogo a incertezze interpretative e a prassi applicative difformi da parte delle amministrazioni competenti.

2. Il contenuto normativo dell’art. 36-bis TUE

L’art. 36-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, introdotto dall’art. 1 del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (cd. Decreto “Salva Casa”), costituisce una disposizione di carattere innovativo volta a colmare le criticità applicative emerse nel tempo con riferimento all’istituto dell’accertamento di conformità edilizia disciplinato dall’art. 36 TUE. In particolare, il comma 1 dell’art. 36-bis stabilisce che, in presenza di interventi edilizi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire (ai sensi dell’art. 34 TUE), in assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 37 TUE), nonché nelle ipotesi di variazioni essenziali di cui all’art. 32 TUE, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono conseguire il titolo edilizio in sanatoria qualora l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione dell’istanza e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere . Con tale previsione il legislatore ha consapevolmente superato il rigido meccanismo della cd. doppia conformità urbanistico-edilizia richiesto dall’art. 36 TUE, ritenuto inadeguato a governare un ampio novero di irregolarità edilizie di carattere parziale o formale, spesso prive di reale incidenza sull’assetto del territorio ma idonee a generare contenzioso e incertezza giuridica.

La ratio legis dell’art. 36-bis si rinviene, dunque, nell’esigenza di favorire l’emersione e la regolarizzazione di difformità edilizie minori , di ridurre il carico amministrativo e giudiziario connesso a situazioni di irregolarità sostanzialmente tollerabili e di garantire una maggiore certezza dei rapporti giuridici e della circolazione immobiliare , senza tuttavia introdurre automatismi sananti né abbassare il livello di tutela degli interessi pubblici coinvolti. In tale ottica, il legislatore ha mantenuto un saldo presidio procedimentale e valutativo, demandando alle amministrazioni competenti un controllo puntuale sulla sussistenza dei presupposti normativi e sulla compatibilità degli interventi con le discipline di settore.

Particolare rilievo assume, in questo contesto, il comma 4 dell’art. 36-bis , che incide direttamente sul rapporto tra sanatoria edilizia e tutela paesaggistica disciplinata dal d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 . La disposizione prevede che, qualora gli interventi di cui al comma 1 siano stati eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica , il dirigente o il responsabile dell’ufficio procedente debba richiedere all’autorità preposta alla gestione del vincolo un parere vincolante in ordine all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento , espressamente estendendo tale valutazione anche ai casi in cui le opere abbiano comportato la creazione o l’aumento di superfici utili o volumi . Con tale previsione, il legislatore ha inteso superare, limitatamente alle ipotesi tassative di cui al comma 1, la tradizionale preclusione posta dall’art. 167, comma 4, lett. a), del d.lgs. 42/2004, che ammetteva l’accertamento ex post della compatibilità paesaggistica soltanto per interventi privi di incidenza volumetrica.

Il procedimento delineato dal comma 4 è scandito da termini perentori , funzionali a garantire certezza e celerità dell’azione amministrativa: il procedimento complessivo deve concludersi entro 180 giorni, con parere della Soprintendenza da rendersi entro 90 giorni , decorso inutilmente il quale si forma il silenzio-assenso , ferma restando la natura vincolante del parere ove espresso nei termini. La norma precisa inoltre che la disciplina si applica anche nei casi in cui il vincolo paesaggistico sia stato apposto successivamente alla realizzazione dell’intervento , recependo un orientamento volto a evitare che la mera anteriorità temporale dell’opera rispetto al vincolo determini automatismi legittimanti, ma consentendo al contempo una valutazione paesaggistica attuale e concreta. Nel complesso, l’art. 36-bis TUE si configura come una norma di equilibrio , finalizzata a coniugare le esigenze di semplificazione e regolarizzazione dell’attività edilizia con la salvaguardia degli interessi pubblici primari, tra cui la tutela del paesaggio ex art. 9 Cost., affidata a un procedimento tipizzato, a valutazioni tecniche vincolanti e a un sistema di garanzie procedimentali che esclude ogni forma di sanatoria automatica.

3. Il rapporto con il Codice dei beni culturali e il nodo dell’art. 167

La disciplina introdotta dall’ art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 si confronta inevitabilmente con l’impianto del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, che tradizionalmente presidia la tutela paesaggistica attraverso un sistema improntato al principio della preventività del controllo. In particolare, l’ art. 146 del Codice sancisce il principio generale secondo cui l’autorizzazione paesaggistica deve essere acquisita prima della realizzazione degli interventi, escludendo in via ordinaria la possibilità di una legittimazione postuma delle trasformazioni del territorio. L’art. 167 del medesimo decreto, nel disciplinare le conseguenze degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, introduce solo eccezionalmente l’istituto dell’accertamento ex post della compatibilità paesaggistica, circoscrivendolo in modo tassativo alle ipotesi indicate dal comma 4, lett. a) , ossia ai lavori che non abbiano comportato creazione o aumento di superfici utili o di volumi . A completare il quadro, l’art. 183, comma 6, stabilisce che le leggi della Repubblica non possono introdurre deroghe ai principi del Codice se non mediante espressa modificazione delle sue disposizioni , disposizione che ha tradizionalmente rafforzato la lettura restrittiva delle ipotesi di sanatoria paesaggistica.

Su tali presupposti normativi si è consolidato nel tempo un indirizzo giurisprudenziale particolarmente rigoroso , volto a escludere in radice la possibilità di sanatoria paesaggistica per gli interventi aventi incidenza volumetrica, qualificando l’accertamento di compatibilità ex art. 167 come istituto di natura eccezionale e non suscettibile di interpretazione estensiva o analogica. In tal senso si collocano, tra le altre, Consiglio di Stato, sez. VI, 21 ottobre 2021, n. 6952 , Consiglio di Stato, sez. VI, 28 gennaio 2022, n. 615, nonché TAR Campania, Napoli, sez. VII, 13 febbraio 2023, n. 1008 , le quali hanno ribadito che la creazione o l’ampliamento di volumi costituisce un ostacolo insuperabile al rilascio dell’accertamento paesaggistico ex post, con conseguente obbligo di rimessione in pristino.

L’art. 36-bis TUE, tuttavia, si inserisce in questo quadro come disciplina sopravvenuta e speciale, adottata dal legislatore con la consapevole finalità di superare, in casi tipizzati e circoscritti, le rigidità del sistema previgente, senza tuttavia svuotare di contenuto la tutela paesaggistica. La norma non elimina né ridimensiona il principio di preventività sancito dall’art. 146 del Codice, né trasforma l’accertamento di compatibilità in uno strumento generalizzato di sanatoria; essa, piuttosto, amplia le ipotesi procedimentali in cui è consentito effettuare una valutazione paesaggistica ex post , includendo anche interventi con incidenza volumetrica, limitamente alle fattispecie tassative di cui al comma 1 dell’art. 36-bis e subordinando comunque l’esito del procedimento a un parere vincolante della Soprintendenza . In tal modo, il legislatore ha inteso ridefinire l’equilibrio tra esigenze di regolarizzazione dell’attività edilizia e tutela del paesaggio, spostando il baricentro dal divieto assoluto alla valutazione tecnica puntuale , senza introdurre automatismi sananti e mantenendo integra la funzione di presidio attribuita all’autorità paesaggistica.

4. La Circolare MiC del 2 aprile 2025: interpretazione ufficiale e criterio cronologico.

La Circolare del Ministero della Cultura del 2 aprile 2025 (DG-ABAP, Servizio V) interviene a chiarire la portata applicativa dell’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001, introdotto dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (“DL Salva-Casa”), convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, con particolare riferimento ai rapporti con l’art. 167 del d.lgs. 42/2004 e con il divieto generale di rilascio dell'autorizzazione paesaggistica postuma sancito dall’art. 146 del Codice dei beni culturali. L’esigenza del chiarimento deriva dal fatto che l’art. 36-bis, comma 4, TUE, nel disciplinare l’accertamento di conformità edilizia per interventi realizzati in parziale difformità, in difformità da SCIA o quali variazioni essenziali, consente il rilascio del parere vincolante della Soprintendenza anche in caso di interventi che abbiano determinato creazione o aumento di superfici utili e volumi , fattispecie tradizionalmente escluse dall’ambito della compatibilità paesaggistica ex art. 167, comma 4, lett. a), del Codice. Quest’ultimo, infatti, ammette l’accertamento ex post soltanto per opere “che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati”, configurando così una preclusione assoluta per gli illeciti paesaggistici di natura volumetrica.

La giurisprudenza aveva costantemente ribadito la rigidità del sistema di tutela: l’autorizzazione paesaggistica, ai sensi dell’art. 146, “non può essere rilasciata successivamente” all’esecuzione dei lavori; l’accertamento di compatibilità ex art. 167 costituisce un’eccezione tassativa e non estensibile (Cons. Stato, sez. VI, 21 ottobre 2021, n. 6952; Cons. Stato, sez. VI, 28 gennaio 2022, n. 615; TAR Campania, Napoli, sez. VII, 13 febbraio 2023, n. 1008). In più pronunce, infatti, è stato affermato che la creazione o l’ampliamento di volumi rende “ontologicamente impossibile” il ricorso all’accertamento ex art. 167, con obbligo di rimessa in pristino e irrogazione delle sanzioni pecuniarie di cui al comma 5. La tutela paesaggistica è stata inoltre qualificata dalla Corte costituzionale come materia appartenente ai principi fondamentali dell’ordinamento, direttamente radicati negli artt. 9 e 117 Cost. (sentt. nn. 367/2007 e 66/2018), tali da impedire che il legislatore ordinario possa introdurre riduzioni del livello di protezione senza intervenire espressamente sulle disposizioni del Codice.

Proprio rispetto a questa struttura tradizionale la Circolare interviene per ricondurre a sistema le innovazioni dell’art. 36-bis. Dopo aver richiamato i testi normativi, la Direzione Generale osserva che l’apparente conflitto tra art. 36-bis TUE e art. 167 Codice dei beni culturali può essere risolto facendo applicazione del criterio cronologico della successione delle leggi nel tempo , riconoscendo all’art. 183, comma 6, del Codice (“Le leggi della Repubblica non possono introdurre deroghe ai principi del presente decreto se non mediante espressa modificazione delle sue disposizioni”) un valore programmatico e non idoneo a prevalere sulla potestà legislativa ordinaria. Secondo la Circolare, infatti, l’art. 36-bis TUE introduce una disciplina sopravvenuta speciale, che non deroga ai principi del Codice , poiché il parere della Soprintendenza rimane comunque vincolante; si amplia semplicemente il perimetro dei casi in cui è possibile chiedere un accertamento paesaggistico ex post anche laddove siano stati realizzati volumi o superfici. Ne consegue che, nelle ipotesi tassative previste dal comma 1 dell’art. 36-bis (parziale difformità ex art. 34 TUE, difformità da SCIA ex art. 37, variazioni essenziali ex art. 32), il parere paesaggistico ex post è ammissibile anche se l’intervento ha interessato l’assetto volumetrico dell’immobile.

La Circolare precisa che questa interpretazione non rappresenta una deroga in senso proprio, giacché la disciplina non introduce un “nuovo tipo” di autorizzazione paesaggistica in sanatoria, ma soltanto una forma legislativamente tipizzata di accertamento di compatibilità nella quale il parere della Soprintendenza continua a costituire atto vincolante ai fini dell'esito del procedimento. Tale carattere vincolante è, nella prospettiva ministeriale, la garanzia che consente di conciliare la nuova procedura con i principi di tutela del paesaggio elaborati dalla giurisprudenza costituzionale. Il mantenimento del potere valutativo pieno della Soprintendenza, che ben può esprimere un diniego motivato, impedirebbe così – secondo la Circolare – un abbassamento del livello di tutela.

Un’altra innovazione rilevantissima contenuta nell’art. 36-bis, comma 4, riguarda il silenzio-assenso: se la Soprintendenza non si pronuncia entro 90 giorni, il parere si intende reso in senso favorevole e il dirigente comunale può provvedere autonomamente. La Circolare richiama espressamente questo effetto e invita gli uffici a predisporre misure organizzative idonee ad evitare la formazione del silenzio-assenso, definito istituto applicabile solo a “casi marginali e residuali”. La previsione appare, però, particolarmente delicata perché consente che interventi volumetrici in area vincolata possano risultare compatibili non per una valutazione nel merito, ma per mera decorrenza del termine, con effetti potenzialmente incisivi sul livello di tutela costituzionalmente garantito.

La Circolare affronta anche la questione del vincolo paesaggistico sopravvenuto , richiamando l’ultima parte del comma 4 dell’art. 36-bis: anche quando l’intervento abusivo sia stato realizzato prima dell’apposizione del vincolo, è comunque necessario presentare domanda di accertamento della compatibilità paesaggistica. Tale principio è conforme alla giurisprudenza amministrativa, che ha più volte affermato che il vincolo sopravvenuto si applica ai procedimenti non ancora definiti o alle situazioni non consolidate (Cons. Stato, sez. VI, 18 marzo 2020, n. 1893; Cons. Stato, sez. VI, 21 giugno 2023, n. 4321). L'opera precedente non gode, quindi, di alcuna “intangibilità storica”, ma deve essere scrutinata alla luce dell’interesse paesaggistico intervenuto.

Nel complesso, il quadro interpretativo fornito dalla Circolare tenta di garantire un equilibrio tra l’ampliamento della disciplina edilizia introdotta dal DL 69/2024 e la necessità di mantenere un livello adeguato di tutela paesaggistica. Non mancano, tuttavia, profili critici. Da un lato, la concezione dell’art. 183, comma 6, come norma meramente programmatica appare discutibile alla luce degli orientamenti consolidati della Corte costituzionale, che riconosce al Codice dei beni culturali una funzione di attuazione diretta dei principi fondamentali della Costituzione in materia di tutela del paesaggio e dei beni culturali. Dall’altro lato, l’estensione della sanatoria ex post agli interventi volumetrici si pone in tensione con la tradizionale qualificazione dell’accertamento paesaggistico come strumento “eccezionale e non ampliabile”, con probabili ricadute contenziose.

In definitiva, la Circolare recepisce integralmente la volontà legislativa di ampliare il perimetro degli abusi sanabili nelle ipotesi tassative dell’art. 36-bis, e lo fa tentando di mantenere la coerenza con i principi di tutela del paesaggio attraverso il ruolo decisivo della Soprintendenza e il richiamo agli obblighi sanzionatori dell’art. 167. Resta tuttavia aperto il nodo sistemico della compatibilità di questa nuova procedura con i principi costituzionali e con la giurisprudenza storica in tema di tutela paesaggistica. È quindi prevedibile che il quadro normativo delineato dall’art. 36-bis sarà oggetto di ulteriori interventi interpretativi da parte dei TAR, del Consiglio di Stato e, verosimilmente, della Corte costituzionale, chiamati a verificare se la semplificazione edilizia introdotta dal legislatore possa convivere con l’impianto rigoroso del Codice dei beni culturali e con la tutela elevata del paesaggio garantita dall’art. 9 della Costituzione.

5. La sentenza TAR Sicilia – Catania, sez. V, n. 2191/2025

Il primo e più significativo arresto giurisprudenziale in materia di applicazione dell’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 in ambito paesaggistico è rappresentato dalla sentenza del TAR Sicilia – Catania, Sezione V, 24 giugno 2025, n. 2191 , che assume valore paradigmatico per la ricostruzione del corretto rapporto tra la nuova disciplina del “Salva Casa”, la normativa di tutela paesaggistica e le prassi amministrative. La pronuncia riguarda l’annullamento del provvedimento di diniego della Soprintendenza BB.CC.AA. di Messina, prot. n. 20250027109/N.060.100 del 1° aprile 2025 , adottato in relazione a un’istanza di SCIA in sanatoria espressamente proposta ai sensi dell’art. 36-bis TUE per interventi realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico nel Comune di Taormina. Il TAR ha ritenuto il diniego illegittimo non già per un’erronea valutazione nel merito della compatibilità paesaggistica – profilo che rientra nella discrezionalità tecnica dell’amministrazione – bensì per un vizio radicale del procedimento, consistito nell’aver la Soprintendenza omesso integralmente di applicare il paradigma normativo dell’art. 36-bis , trattando l’istanza come se fosse una domanda di sanatoria ordinaria ex art. 36 TUE e fondando il rigetto esclusivamente sulla creazione di volumetrie e superfici utili, in applicazione automatica dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004. Il Collegio afferma un principio di portata generale e di particolare rilievo sistemico: a fronte di un’istanza chiaramente qualificata dal privato ai sensi dell’art. 36-bis, l’Amministrazione ha l’obbligo giuridico di istruire il procedimento secondo tale specifico paradigma normativo , verificando in concreto la sussistenza dei presupposti previsti dal comma 1 della disposizione e rendendo una motivazione coerente con la disciplina invocata. Non è consentito, pena l’illegittimità del provvedimento, riqualificare unilateralmente l’istanza, né richiamare in modo acritico giurisprudenza formatasi sotto il regime antecedente alla riforma del 2024, né tantomeno opporre un diniego fondato su una preclusione astratta e generalizzata derivante dall’art. 167 del Codice dei beni culturali. In tali casi, il provvedimento risulta viziato da difetto di istruttoria, carenza e apparenza della motivazione, nonché violazione dell’art. 3 della legge n. 241/1990 , oltre a integrare una violazione del divieto di integrazione postuma della motivazione , poiché le giustificazioni addotte in giudizio non possono supplire alle carenze dell’atto originario.

La sentenza chiarisce altresì che il precedente rigetto di una domanda di condono edilizio o paesaggistico , intervenuto sotto la vigenza di una disciplina diversa, non preclude la presentazione di una nuova istanza ai sensi dell’art. 36-bis TUE , dovendo l’Amministrazione procedere a una valutazione autonoma, attuale e specificamente calibrata sulla nuova cornice normativa , in linea con quanto affermato dal Consiglio di Stato, sez. VII, 19 marzo 2025, n. 2269 , in tema di applicazione intertemporale delle riforme in materia edilizia. In tale prospettiva, il TAR siciliano si colloca in piena continuità con l’indirizzo espresso dalla Circolare del Ministero della Cultura del 2 aprile 2025 , ma ne rafforza significativamente la portata sotto il profilo giurisdizionale, trasformando l’indicazione interpretativa ministeriale in un vero e proprio vincolo procedimentale per le amministrazioni .

Ne emerge un quadro nel quale il nodo centrale non è, allo stato, la legittimità costituzionale dell’art. 36-bis né il suo bilanciamento con i valori di cui all’art. 9 Cost., quanto piuttosto il comportamento inadempiente o elusivo di Comuni e Soprintendenze , che continuano a decidere come se la riforma non fosse intervenuta, applicando in modo meccanico e difensivo la disciplina previgente. La sentenza n. 2191/2025 dimostra che tale impostazione non è più sostenibile sul piano giuridico: l’art. 36-bis impone l’attivazione del procedimento e l’esercizio del potere valutativo , senza automatismi né preclusioni aprioristiche. La sanatoria “Salva Casa” in area vincolata non è né automatica né generalizzata, ma è giuridicamente ammissibile e deve essere esaminata nel merito , anche in presenza di interventi volumetrici, con l’effetto che il vero vulnus dell’attuale sistema non risiede nella norma, bensì nel suo persistente e diffuso mancato recepimento operativo, fonte di illegittimità degli atti amministrativi e di inevitabile contenzioso.

6. Altra giurisprudenza rilevante

La sentenza del TAR Sicilia si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai chiaramente orientato a valorizzare il corretto inquadramento procedimentale delle istanze di sanatoria , quale presupposto indefettibile per il legittimo esercizio del potere amministrativo, soprattutto in presenza di riforme normative sopravvenute. In tale prospettiva si collocano, in primo luogo, TAR Lazio, Roma, sez. II-quater, 12 maggio 2025, n. 66 , che ha ribadito come sia radicalmente illegittima la riqualificazione unilaterale dell’istanza da parte dell’Amministrazione , ove questa avvenga in assenza di un’adeguata e puntuale motivazione e senza un coerente sviluppo istruttorio, evidenziando che l’Amministrazione è vincolata a esaminare la domanda secondo il paradigma normativo espressamente invocato dal privato , pena la violazione dei principi di trasparenza, correttezza procedimentale e tutela del diritto di difesa sanciti dagli artt. 3 e 10 della legge n. 241/1990. La pronuncia sottolinea altresì che il potere di qualificazione giuridica dell’istanza non può tradursi in uno strumento elusivo della normativa applicabile, né può essere utilizzato per aggirare obblighi istruttori più onerosi introdotti dal legislatore.

Nella medesima linea interpretativa si colloca il Consiglio di Stato, sez. VII, 19 marzo 2025, n. 2269 , il quale, nel prendere atto delle innovazioni introdotte dal decreto-legge n. 69/2024, ha chiarito che il “Salva Casa” non determina alcun automatismo sanante, ma impone alle amministrazioni competenti di verificare in modo concreto e puntuale la sussistenza dei presupposti applicativi della nuova disciplina , escludendo sia il ricorso a preclusioni aprioristiche fondate sulla normativa previgente, sia l’applicazione meccanica di criteri elaborati sotto un diverso assetto normativo. Il Supremo Consesso amministrativo ha evidenziato come la valutazione richiesta dall’art. 36-bis TUE debba essere attuale, individualizzata e coerente con il nuovo quadro legislativo , non potendo l’Amministrazione sottrarsi all’esercizio del potere valutativo mediante il semplice richiamo a precedenti dinieghi o a orientamenti giurisprudenziali superati.

Nel loro insieme, tali arresti giurisprudenziali convergono nell’affermare che l’art. 36-bis TUE non introduce una sanatoria automatica o generalizzata, ma configura un procedimento tipizzato e doveroso , che l’Amministrazione è tenuta ad attivare e sviluppare integralmente una volta presentata l’istanza. In tale procedimento, la compatibilità paesaggistica non è né presunta né esclusa in via astratta , ma deve essere oggetto di una valutazione tecnica nel merito da parte della Soprintendenza , da rendersi attraverso un’istruttoria effettiva e una motivazione puntuale, nel rispetto dei principi di legalità, proporzionalità e buon andamento. Ne discende che ogni diniego fondato su automatismi, riqualificazioni indebite dell’istanza o preclusioni aprioristiche si pone in contrasto con il nuovo assetto normativo e risulta, pertanto, esposto a fondati profili di illegittimità.

7. Considerazioni conclusive

Dal coordinamento sistematico tra art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 , Circolare del Ministero della Cultura del 2 aprile 2025 e i più recenti arresti giurisprudenziali emerge un quadro interpretativo ormai sufficientemente definito e coerente: la riforma introdotta dal cd. “Salva Casa” ha indubbiamente ampliato le ipotesi in cui è possibile richiedere una sanatoria edilizia e paesaggistica ex post , anche in presenza di interventi che abbiano inciso su superfici utili o volumi, ma ha nel contempo rafforzato in modo significativo gli obblighi procedimentali gravanti sulle amministrazioni competenti . In particolare, Comuni e Soprintendenze non sono chiamati ad applicare la nuova disciplina in modo automatico o indiscriminato, bensì sono tenuti ad attivare un procedimento tipizzato, completo e coerente con il paradigma normativo dell’art. 36-bis , svolgendo un’istruttoria effettiva e rendendo una motivazione puntuale, specifica e attuale, che dia conto delle ragioni di eventuale diniego alla luce del nuovo assetto legislativo e non di orientamenti superati. Il nodo critico che continua a emergere nella prassi applicativa non attiene, allo stato, alla legittimità costituzionale della norma, né alla sua compatibilità astratta con i principi di tutela del paesaggio, quanto piuttosto al mancato o errato recepimento operativo dell’art. 36-bis da parte di numerosi Comuni e Soprintendenze, che persistono nell’applicare schemi decisionali antecedenti alla riforma, ignorando la disciplina sopravvenuta o eludendola mediante riqualificazioni indebite delle istanze e dinieghi fondati su preclusioni aprioristiche.

In tale contesto, la sentenza del TAR Sicilia – Catania, sez. V, n. 2191/2025 assume valore di vero e proprio monito giurisdizionale, segnando un passaggio fondamentale verso una più corretta, uniforme e conforme a diritto applicazione dell’art. 36-bis TUE, poiché ribadisce che l’Amministrazione non può sottrarsi all’esercizio del potere valutativo attribuitole dal legislatore e che l’omessa istruttoria o la motivazione apparente costituiscono vizi sostanziali dell’azione amministrativa.

Ne discende, in via conclusiva, un chiaro invito a Comuni e Soprintendenze a conformare la propria prassi amministrativa al nuovo quadro normativo e giurisprudenziale , applicando in modo leale e non elusivo l’art. 36-bis del TUE, dando corso alle istanze di sanatoria secondo il corretto paradigma procedimentale e assicurando valutazioni effettive, motivate e tempestive, nell’ottica di un equilibrato bilanciamento tra le esigenze di semplificazione edilizia perseguite dal legislatore e la tutela sostanziale del paesaggio quale valore costituzionale primario ai sensi dell’art. 9 della Costituzione.

Antonio Verderosa