La nuova legge regionale del Lazio in materia di “rigenerazione urbana” e di “recupero edilizio”

di Maria BITONDO

La nuova legge regionale del Lazio in materia di “ rigenerazione urbana” e di “recupero edilizio ” – PRIMA PARTE (ARTT. 1-4)

1. La Regione Lazio, con legge n. 7 del 18.7.2017, entrata invigore il 19.7.2017, ha approvato disposizioni in materia di “rigenerazione urbana” e di “ recupero edilizio” in attuazione di quanto previsto dall’art. 5 co. 9 d.l. n. 70/2011 (conv. in l. 106/11) ¹ , a sua volta, recante disposizioni in materia di “ Semestre Europeo - Prime disposizioni urgenti per l'economia”.

Con la stessa legge, peraltro, la Regione ha esercitato la facoltà attribuita dall’art. 2 bis l. n. 380/2001, cd. T.U. Edilizio ² di approvare disposizioni derogatorie al D.M. 1444/68 (recante disposizioni in materia di “ Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765”).

Le disposizioni in esame, il cui scopo, fra l’altro, è quello di promuovere la “rigenerazione urbana”, incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, “qualificare la città esistente”, limitare il consumo del suolo, aumentare la sicurezza dei manufatti (v. art. 1 co. 1), si applicano:

- nelle porzioni di territorio urbanizzate (i criteri per la relativa individuazione sono dettati dal co. 7 dell’art. 1);

- agli edifici realizzati legittimamente (o per i quali sia stato rilasciato titolo edilizio in sanatoria; v. art. 1 co. 2).

Gli interventi sono ammessi anche nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, purché:

- risultino conformi alle disposizioni del P.T.P.R. ³ ;

- siano muniti di autorizzazione ai sensi dell’art. 146 D.lgs. n. 42/04 ⁴ (v. art. 1 co. 3).

L’applicabilità delle stesse è, invece, preclusa:

- nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta;

- nelle aree naturali protette (con l’esclusione delle zone individuate come “ paesaggio degli insediamenti urbani” nel P.T.P.R.);

- nelle zone E ⁵ di piano regolatore (con l’esclusione delle zone individuate come “ paesaggio degli insediamenti urbani e paesaggio degli insediamenti in evoluzione” nel P.T.P.R.); in tali zone sono, però, ammessi gli interventi previsti dall’art. 6 (interventi diretti ⁶ ).

2. Tanto premesso in linea generale, è possibile passare ad analizzare i singoli interventi previsti dal testo in esame.

Anzitutto, per riqualificare i contesti urbani in situazione di criticità e degrado nonché recuperare ambiti, complessi edilizi ed edifici dismessi o inutilizzati, la legge prevede i programmi di rigenerazione urbana (v. art. 2), per i quali è prevista anche l’iniziativa dei privati.

Gli stessi risultano condizionati alla:

- esistenza, adeguamento o realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria;

- dotazione o integrazione degli standard urbanistici di cui al DM 1444/68 (v. co. 2).

Si tratta di un insieme coordinato di interventi urbanistici, edilizi e socioeconomici da realizzare nelle porzioni di territorio urbanizzate individuate dall’art. 1.

Detti programmi non sono utilizzabili nelle zone individuate come “insediamenti storici urbani” dal P.T.P.R. (v. co. 8).

Non risultano particolarmente chiare le competenze per la relativa approvazione che il co. 4 dell’articolo in esame affida al Comune rinviando però, per la relativa procedura, al successivo co. 6 il quale - a sua volta - rinvia alla l. reg. Lazio n. 36/87 ⁷ che, per i piani in variante rispetto al piano regolatore, prevede invece l’intervento regionale (v. art. 4).

La relativa attuazione è prevista attraverso i programmi integrati di intervento ⁸ ovvero mediante accordo di programma.

Il Comune può prevedere un contributo straordinario ove ricorrano i presupposti previsti dall’art. 16 co. 4 lett. d-ter T.U. Ed.. ⁹

Il contenuto dei programmai in esame è indicato sempre dal co. 4 che, fra l’altro, prevede la necessità di indicare specificamente:

- le premialità, nella misura massina del 35% della superficie lorda esistente, previste in caso di rinnovo del patrimonio edilizio esistente, realizzazione di opere pubbliche, cessioni di aree aggiuntive, etc. .. (v. lett. “d”);

- le destinazioni d’uso consentite (v. lett. “e”);

- la quota di edilizia da destinare ad edilizia residenziale pubblica o edilizia sociale (in tale ultimo caso nella misura minima del 20%; v. lett. “f”).

Dette premialità sono aumentate del 5% qualora:

- la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta del 15% a favore della superficie permeabile (v. co. 5);

- gli interventi previsti dallo stesso programma siano realizzati mediante procedura di concorso di progettazione (v. co. 10).

Il programma dovrà, infine, prevedere specifiche procedure di partecipazione civica (v. co. 9) e l’utilizzo obbligatorio, nella misura minima del 30%, di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile (v. co. 11).

3. Per favorire il raggiungimento degli obiettivi previsti dall’art. 1 del testo in esame (v. art. 3), i Comuni, con delibera consiliare ¹⁰ , possono poi individuare “ ambiti territoriali urbani” nei quali sono consentiti interventi di:

- ristrutturazione urbanistica ed edilizia;

- demolizioni e ricostruzioni.

In entrambi i casi è riconosciuta una volumetria o una superficie aggiuntiva nella misura massima del 30% (v. co.1).

Nella realizzazione dei predetti interventi è consentito (v. co. 3):

- mutare le destinazioni d’uso nei limiti previsti dal combinato disposto dei commi 2 e 6 con espresso divieto di mutamento finalizzato all’apertura di medie e grandi strutture di vendita ¹¹ ;

- delocalizzare la ricostruzione o la costruzione della premialità su aree trasformabili all’interno dell’ambito con possibilità, se necessario, di cambi di destinazione e superamento degli indici edificatori.

Anche le predette disposizioni non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal P.T.P.R. (v. co. 7).

4. E’ altresì prevista la possibilità per i Comuni (v. art. 4) di prevedere ¹² , nei propri strumenti urbanistici, l’ammissibilità di interventi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia, compresa, la demolizione e ricostruzione di singoli edifici con mutamento della relativa destinazione d’uso fra le categorie funzionali previste dall’art. 23 ter T.U. Ed. ¹³ , esclusa la destinazione rurale (v. co. 1).

Presupposto di applicabilità della disposizione in esame è che la superficie lorda degli edifici oggetto d’intervento non superi i 10.000 mq..

I Comuni possono limitare l’applicazione della disposizione in esame nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal P.T.P.R. e nelle zone D ¹⁴ di piano regolatore (v. co. 3).

Fino all’approvazione della delibera consiliare necessaria, e comunque non oltre il 19.7.2018, le disposizioni in esame sono direttamente applicabili purché si tratti di edifici:

- legittimi o legittimati (e, quindi, muniti di titolo edilizio in sanatoria);

- non ricadenti nell’ambito di consorzi industriali o piani degli insediamenti produttivi;

- non ricadenti all’interno delle zone D (v. co. 4).

Per le aree comprese nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal P.T.P.R., l’applicabilità di tale ultima disposizione è subordinata all’autorizzazione della Giunta comunale (v. co. 5).

Anche per l’intervento in esame è espressamente vietato il mutamento di destinazione d’uso finalizzato all’apertura di medie e grandi strutture di vendita ¹⁵ .

La nuova legge regionale del Lazio in materia di “ rigenerazione urbana” e di “recupero edilizio ” – SECONDA PARTE (ARTT. 5-10)

di Maria Bitondo

Segue

1. Proseguendo l’esame della recente legge regionale Lazio n. 7/17, va segnalata l’ulteriore premialità (in termini di aumento di cubatura) attribuita a chi intenda realizzare interventi aventi come finalità il “ miglioramento sismico” e l’efficientamento energetico” (v. art. 5).

In tale prospettiva, i Comuni ¹⁶ hanno facoltà di prevedere la possibilità di ampliare fino al 20% il volume o la superficie utile esistente (v. co. 1), ove si tratti di edifici:

- aventi destinazione residenziale (v. co. 1);

- legittimi o legittimati (ovvero per quali sia già stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, v. co. 3).

L’ampiamento è possibile nel limite massimo di 70 mq. di superficie (v. co. 1), può determinare aumento di unità immobiliari (v. co. 3), è ammesso anche nelle zone aventi destinazione agricola nel piano regolatore ¹⁷ .

Non è, invece, possibile beneficiare della premialità in esame qualora;

- l’area ricada nelle zone individuate come “ insediamenti storici urbani” dal P.T.P.R. (v. co. 9);

- l’edificio sia già stato ampliato in applicazione di altre norme regionali o degli strumenti urbanistici vigenti (v. co. 6).

Ne deriva l’inapplicabilità delle predette disposizioni qualora il fabbricato abbia già usufruito dei benefici previsti, ad esempio, dal cd. Piano casa.

Gli ampliamenti in esame sono assoggettati al rispetto:

- delle specifiche condizioni previste dal co 4 (ovvero aderenza o adiacenza rispetto al fabbricato preesistente) ¹⁸ ;

- delle altezze e distanza di cui al D.M. n. 1444/68;

- delle norme tecniche del cd. T.U. Edilizio ¹⁹ in materia di miglioramento sismico degli edifici preesistenti;

- della normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia ²⁰ .

Specifiche disposizioni sono poi previste per i Comuni interessati dagli eventi sismici del 2016 (v. co. 10).

2. Sempre al fine di perseguire gli obiettivi previsti dall’art. 1 ²¹ , sono poi consentiti interventi edilizi diretti (v. art. 6) e, dunque, senza la necessità di attendere una preventiva modifica degli strumenti urbanistici.

In particolare, è sempre consentita laristrutturazione edilizia o lademolizione e ricostruzione con incremento fino ad un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente.

Qualora gli edifici interessati dall’intervento abbiano destinazione produttiva, l’ampliamento non può superare la percentuale del 10% (v. co. 1).

Il comma consente cambi di destinazione d’uso alle condizioni ivi indicate.

Specifici interventi sono, poi, previsti per le sale cinematografiche ed i centri culturali polifunzionali (v. co. 3 e 4) nonché per i teatri (v. co. 4).

Anche le disposizioni in esame non si applicano ove l’area ricada nelle zone individuate come “ insediamenti storici urbani” dal P.T.P.R. (v. co. 6).

3. La legge in esame prevede, inoltre, disposizioni generali applicabili a tutti gli interventi disciplinati.

Anzitutto, l’art. 7 consente la realizzazione a scomputo “ delle opere pubbliche derivanti dalla trasformazione delle aree e l’eventuale cessione delle aree per gli standard urbanistici ”, utilizzando il permesso di costruire convenzionato previsto dall’art. 28 bis del c.d. T.U. Ed.. ²²

E’ previsto un progetto unitario ove si tratti di intervento edilizio interessante una pluralità di edifici; in tal caso, i benefici in termini di ampliamento attribuibili ad ogni singolo edificio possono essere redistribuiti all’interno del perimetro dell’intervento.

L’art. 8, invece, contiene una pluralità di disposizioni applicabili alle diverse tipologie di intervento previste dal testo in esame.

In particolare, per gli interventi previsti dagli artt. 3, 4, 6 e 7:

- obbligo di cedere all’Amministrazione le aree per standard con espressa previsione dei casi in cui è consentita la relativa monetizzazione (v. co. 1);

- necessità di verificare l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero di prevederne l’adeguamento e/o la realizzazione (v. co. 2).

Per gli interventi di demolizione e ricostruzione, i commi 3 e 6 prevedono rispettivamente disposizioni in materia di distanze, deroghe alle densità fondiarie ed alle altezze nonché in materia di prestazione energetica.

Per gli interventi comportanti il cambio della destinazione d’uso, il comma 10 precisa che gli stessi comportano automaticamente il mutamento della destinazione di zona dell’area di sedime e delle aree pertinenziali nonché delle aree cedute per gli standard.

Per il calcolo delle premialità il comma 4 fornisce, infine, la nozione di consistenza edilizia (con specifico riferimento anche a quella utilizzabile per gli edifici condonati), nonché il criterio per convertire il volume in superficie o viceversa.

4. L’art. 9 contiene poi una disposizione specifica per i titolari di concessione demaniale marittima (o lacuale, previa adozione, in tale ultimo caso, di specifico regolamento regionale; v. co. 4), ovvero la possibilità di eseguire, alle condizioni ivi indicate, interventi di riordino funzionale dei manufatti esistenti purché legittimi o legittimati.

5. L’art. 10, infine, modifica o abroga altre disposizioni.

Le leggi regionali interessate sono le seguenti:

- n. 36/87 (“ Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure” );

- n. 38/99 (governo del territorio);

- n. 13/2009 (recupero a fini abitativi e turistico-ricettivi dei sottotetti esistenti);

- n. 21/2009 (cd. Piano casa);

- n. 17/2016 (patti territoriali).

Seguiranno specifici articoli di approfondimento.

Pubblicato sul sito dell’Avv. Maria Bitondo, www.studiobmr.it