Cass. Sez. III n. 14940 del 7 aprile 2009 (Cc 03/03/2009)
Pres. Lupo Est. Sarno Ric. Carrino e altro
Urbanistica. Legge "Tognoli"
In tema di reati edilizi, la costruzione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita ai sensi della legge n. 122 del 1989 e non all\'ordinario regime concessorio, a condizione che nella relativa domanda sia preventivamente indicato il fabbricato servito, in quanto ciò consente l\'immediata identificazione del vincolo permanente di asservimento. (In motivazione la Corte, nell\'enunciare il predetto principio, ha precisato che il rapporto di pertinenzialità è riconoscibile nel caso in cui i "boxes" si trovano in un ragionevole raggio di accessibilità pedonale).
Pres. Lupo Est. Sarno Ric. Carrino e altro
Urbanistica. Legge "Tognoli"
In tema di reati edilizi, la costruzione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita ai sensi della legge n. 122 del 1989 e non all\'ordinario regime concessorio, a condizione che nella relativa domanda sia preventivamente indicato il fabbricato servito, in quanto ciò consente l\'immediata identificazione del vincolo permanente di asservimento. (In motivazione la Corte, nell\'enunciare il predetto principio, ha precisato che il rapporto di pertinenzialità è riconoscibile nel caso in cui i "boxes" si trovano in un ragionevole raggio di accessibilità pedonale).
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Camera di consiglio
Dott. LUPO Ernesto - Presidente - del 03/03/2009
Dott. CORDOVA Agostino - Consigliere - SENTENZA
Dott. MARMO Margherita - Consigliere - N. 359
Dott. AMORESANO Silvio - Consigliere - REGISTRO GENERALE
Dott. SARNO Giulio - Consigliere - N. 038076/2008
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
1) CARRINO PAOLO N. IL 03/10/1954;
2) CICOLANI FRANCESCO N. IL 30/09/1977;
avverso ORDINANZA del 03/10/2008 GIP TRIBUNALE di ROMA;
sentita la relazione fatta dal Consigliere Dott. SARNO GIULIO;
sentite le conclusioni del P.G. Dr. Passacantando Guglielmo che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il difensore avv. Marella Michele.
OSSERVA
In data 12.6.2008 la polizia municipale di Roma procedeva al sequestro di un\'area di circa 5700 mq con posa in opera di strutture in cemento armato per la realizzazione di 318 box auto su due livelli interrati tra via Don Rua, Via Umbertine e via Costamagna, all\'interno del complesso Salesiano Pio IX.
I lavori erano stati affidati in appalto all\'impresa Semil srl dalla società Itaca Costruzioni srl della quale era rappresentante legale Ciccolani Francesco - titolare di diritto di superficie sull\'area in questione - che aveva presentato al IX Municipio una d.i.a. allegando la relazione tecnica dell\'architetto Carrino Paolo, progettista e direttore dei lavori.
Il 7.2.2008 il difensore degli indagati ha chiesto la restituzione del cantiere deducendo che i box in questione ricadono nell\'ambito dell\'applicazione della L. n. 122 del 1989 (Tognoli) stante il vincolo pertinenziale, ed ha allegato a riprova dell\'esistenza del vincolo:
a) il contratto stipulato tra l\'Istituto Salesiano e la Società Intemaco srl e tra quest\'ultima e la società Itaca srl avente ad oggetto la "concessione in esecuzione e la successiva gestione dell\'autosilo da costruire ai sensi della L. n. 122 del 1989 nel sottosuolo del campo sportivo dell\'istituto e la costituzione, ai sensi della L. n. 122 del 1989, art. 9 del diritto di superficie per 60 anni ed il diritto a fare e mantenere al di sotto del cortile un parcheggio interrato per 384 autovetture e 108 moto da destinare esclusivamente a parcheggio pubblico a pedaggio commisurato al tempo e/o in abbonamento";
b) l\'atto redatto in data 20.6.2008 in cui il Ciccolani si obbligava a mantenere permanentemente ed irrevocabilmente la destinazione del manufatto "ad autorimessa privata da suddividersi in boxes a parcheggi pertinenziali" prendendo atto che i parcheggi realizzati non possono essere ceduti separatamente alle unità immobiliari alle quali sono legati da vincolo di pertinenzialità. Il Pubblico ministero respingeva la richiesta ed uguale sorte subiva l\'opposizione degli odierni ricorrenti dinanzi al GIP. Quest\'ultimo, in particolare, ha ritenuto di non poter accogliere l\'opposizione formulata sul rilievo che nella specie difettava il requisito di pertinenzialità in quanto gli immobili dei quali i boxes sarebbero stati pertinenza non potevano essere identificati neppure attraverso l\'atto d\'obbligo redatto successivamente in quanto lo stesso si limitava a fare un generico riferimento all\'obbligo di mantenere in modo permanente ed irrevocabile la destinazione d\'uso ad autorimessa privata da suddividere in boxes e parcheggi pertinenziali.
In questo senso il GIP riteneva anche insufficiente la produzione di un numero assai limitato di contratti preliminari (8) che in nessun modo consentivano - a suo dire - di appurare la proprietà degli immobili cui i boxes avrebbero dovuto accedere.
In questa sede Carrino Paolo e Ciccolani Francesco propongono ricorso per cassazione per l\'annullamento e/o la riforma dell\'ordinanza del GIP - sull\'opposizione ex art. 263 c.p.p., comma 5 - eccependo:
1) contraddittorietà processuale fra il risultato probatorio posto a fondamento delle argomentazioni del giudice e l\'atto di costituzione del diritto di superficie a tempo indeterminato essendo stato considerato il contratto tra l\'Istituto Salesiano e la Soc. Intemaco srl (avente ad oggetto un parcheggio pubblico a pedaggio sulla base di diritto di superficie di 60 anni) e non già l\'accordo intercorso tra la Itaca srl e l\'Istituto Salesiano costitutivo di un diritto di superficie a tempo indeterminato e/o perenne, atto quest\'ultimo preordinato ad edificare i box interrati ai sensi della L. n. 122 del 1989, art. 9, comma 1 con le caratteristiche pertinenziali rappresentate nell\'atto d\'obbligo regolarmente registrato e trascritto, formalizzato con la prescrizione della necessità del benestare del Comune di Roma per la modifica; con la conseguenza della necessità della sola d.i.a. stante il vincolo di pertinenzialità;
2) Omessa e/o manifesta illogicità della motivazione e violazione dell\'art. 111 Cost. non necessitando per la realizzazione dei parcheggi ai sensi della L. n. 122 del 1989, art. 9, comma 1 la qualità di proprietario dell\'area e potendo ciò essere fatto anche dal superficiario;
3) Erronea applicazione della L. n. 122 del 1989, art. 9 ed insussistenza del fumus commissi delicti essendo sufficiente il vincolo contenuto nell\'atto d\'obbligo senza ulteriori adempimenti (divisione catastale) e non dovendo preesistere, secondo la giurisprudenza amministrativa, il rapporto di pertinenzialità alla realizzazione del parcheggio.
Il ricorso è infondato e va pertanto rigettato.
Il provvedimento in questa sede impugnato, richiamando la L. n. 122 del 1989, art. 9, tiene correttamente a puntualizzare in premessa che la realizzazione di box e di parcheggi interrati è consentita in base a semplice d.i.a. solo nel rispetto delle condizioni indicate e, cioè, solo nel caso in cui i proprietari di immobili realizzino nel sottosuolo degli stessi ovvero nel suolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico.
Ciò posto, come rilevato nell\'ordinanza del GIP ed anche dal PG in udienza, occorre rilevare anche che questa Sezione ha già avuto modo di precisare che la costruzione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita, ai sensi della L. 24 marzo 1989, n. 122, come modificata dalla L. 15 maggio 1997, n. 127, art. 17 e dalla L. 7 dicembre 1999, n. 472, art. 37, a condizione che nella relativa domanda sia preventivamente indicato il fabbricato servito, di modo che sia immediatamente identificabile il vincolo funzionale previsto per la deroga alla normale sottoposizione al regime concessorio. (Sez. 3, n. 44010 del 09/11/2001 Rv. 220741). E questo orientamento va ora ribadito.
Se è vero, infatti, che i parcheggi pertinenziali possono essere non solo quelli generalmente localizzati nella stessa unità edilizia che contiene l\'unità o le unità immobiliari di cui sono pertinenza ma anche quelli localizzati in altra area o unità edilizia, appare tuttavia evidente che, ferma restando la necessità di un vincolo permanente di asservimento, il rapporto di pertinenzialità possa essere a monte riconosciuto, come si afferma nel provvedimento del GIP impugnato, solo nel caso in cui i boxes si trovino in un ragionevole raggio di accessibilità pedonale. Nel concetto di pertinenzialità è necessariamente insito, infatti, quello di prossimità come si ricava anche dalla Delib. n. 165 del 1997 del Consiglio Comunale - citata dai ricorrenti - che stabilisce infatti un limite massimo al raggio di distanza tra box ed immobile. Ed un prudente criterio di valutazione si impone anche in considerazione che, avuto riguardo ai boxes in questione, è configurabile soltanto una "pertinenza volontaria", ai sensi dell\'art. 817 cod. civ..
Giova al riguardo ricordare, infatti, che, come affermato dalle Sezioni Unite civili, in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, il vincolo di pertinenza ex lege a favore delle unità immobiliari del fabbricato ha carattere limitato e non si estende nemmeno ai parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, quand\'anche realizzati dallo stesso proprietario - costruttore (Sez. U, n. 12793 del 15/06/2005 Rv. 581954).
Ed inoltre che, nella specie, gli accordi circa la destinazione dei boxes (atto d\'obbligo) sono in realtà circoscritti a privati non risultando assunto alcun impegno formale con l\'amministrazione comunale.
Ora il problema che pone il GIP a monte è proprio quello della mancanza di una preventiva possibilità di identificazione, alla luce della documentazione depositata, degli immobili al cui asservimento potessero essere destinati i boxes in fase di realizzazione. Il problema viene posto dunque nel provvedimento impugnato direttamente con riguardo all\'atto d\'obbligo di cui vengono sostanzialmente posti in discussione sia la capacità vincolante e sia, in ragione della formulazione assolutamente generica, quella di assicurare il necessario controllo sulla effettività del rapporto di pertinenza.
I rilievi che precedono consentono di omettere l\'esame delle rimanenti questioni prospettate, ivi compresa quella sollevata con il primo motivo di ricorso secondo cui erroneamente sarebbe stato preso in considerazione dal GIP l\'originario contratto stipulato tra l\'Istituto Salesiano e la Società Intemaco srl, il quale peraltro - a ben vedere - effettivamente contemplava un diritto di superficie del terreno limitato a 60 anni ed il diritto a fare e mantenere al di sotto del cortile un parcheggio pubblico a pedaggio commisurato al tempo e/o in abbonamento.
Al rigetto del ricorso consegue l\'onere per i ricorrenti del pagamento in solido delle spese processuali.
P.Q.M.
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Rigetta il ricorso e condanna processuali.
Così deciso in Roma, il 3 marzo 2009.
Depositato in Cancelleria il 7 aprile 2009
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Camera di consiglio
Dott. LUPO Ernesto - Presidente - del 03/03/2009
Dott. CORDOVA Agostino - Consigliere - SENTENZA
Dott. MARMO Margherita - Consigliere - N. 359
Dott. AMORESANO Silvio - Consigliere - REGISTRO GENERALE
Dott. SARNO Giulio - Consigliere - N. 038076/2008
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
1) CARRINO PAOLO N. IL 03/10/1954;
2) CICOLANI FRANCESCO N. IL 30/09/1977;
avverso ORDINANZA del 03/10/2008 GIP TRIBUNALE di ROMA;
sentita la relazione fatta dal Consigliere Dott. SARNO GIULIO;
sentite le conclusioni del P.G. Dr. Passacantando Guglielmo che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il difensore avv. Marella Michele.
OSSERVA
In data 12.6.2008 la polizia municipale di Roma procedeva al sequestro di un\'area di circa 5700 mq con posa in opera di strutture in cemento armato per la realizzazione di 318 box auto su due livelli interrati tra via Don Rua, Via Umbertine e via Costamagna, all\'interno del complesso Salesiano Pio IX.
I lavori erano stati affidati in appalto all\'impresa Semil srl dalla società Itaca Costruzioni srl della quale era rappresentante legale Ciccolani Francesco - titolare di diritto di superficie sull\'area in questione - che aveva presentato al IX Municipio una d.i.a. allegando la relazione tecnica dell\'architetto Carrino Paolo, progettista e direttore dei lavori.
Il 7.2.2008 il difensore degli indagati ha chiesto la restituzione del cantiere deducendo che i box in questione ricadono nell\'ambito dell\'applicazione della L. n. 122 del 1989 (Tognoli) stante il vincolo pertinenziale, ed ha allegato a riprova dell\'esistenza del vincolo:
a) il contratto stipulato tra l\'Istituto Salesiano e la Società Intemaco srl e tra quest\'ultima e la società Itaca srl avente ad oggetto la "concessione in esecuzione e la successiva gestione dell\'autosilo da costruire ai sensi della L. n. 122 del 1989 nel sottosuolo del campo sportivo dell\'istituto e la costituzione, ai sensi della L. n. 122 del 1989, art. 9 del diritto di superficie per 60 anni ed il diritto a fare e mantenere al di sotto del cortile un parcheggio interrato per 384 autovetture e 108 moto da destinare esclusivamente a parcheggio pubblico a pedaggio commisurato al tempo e/o in abbonamento";
b) l\'atto redatto in data 20.6.2008 in cui il Ciccolani si obbligava a mantenere permanentemente ed irrevocabilmente la destinazione del manufatto "ad autorimessa privata da suddividersi in boxes a parcheggi pertinenziali" prendendo atto che i parcheggi realizzati non possono essere ceduti separatamente alle unità immobiliari alle quali sono legati da vincolo di pertinenzialità. Il Pubblico ministero respingeva la richiesta ed uguale sorte subiva l\'opposizione degli odierni ricorrenti dinanzi al GIP. Quest\'ultimo, in particolare, ha ritenuto di non poter accogliere l\'opposizione formulata sul rilievo che nella specie difettava il requisito di pertinenzialità in quanto gli immobili dei quali i boxes sarebbero stati pertinenza non potevano essere identificati neppure attraverso l\'atto d\'obbligo redatto successivamente in quanto lo stesso si limitava a fare un generico riferimento all\'obbligo di mantenere in modo permanente ed irrevocabile la destinazione d\'uso ad autorimessa privata da suddividere in boxes e parcheggi pertinenziali.
In questo senso il GIP riteneva anche insufficiente la produzione di un numero assai limitato di contratti preliminari (8) che in nessun modo consentivano - a suo dire - di appurare la proprietà degli immobili cui i boxes avrebbero dovuto accedere.
In questa sede Carrino Paolo e Ciccolani Francesco propongono ricorso per cassazione per l\'annullamento e/o la riforma dell\'ordinanza del GIP - sull\'opposizione ex art. 263 c.p.p., comma 5 - eccependo:
1) contraddittorietà processuale fra il risultato probatorio posto a fondamento delle argomentazioni del giudice e l\'atto di costituzione del diritto di superficie a tempo indeterminato essendo stato considerato il contratto tra l\'Istituto Salesiano e la Soc. Intemaco srl (avente ad oggetto un parcheggio pubblico a pedaggio sulla base di diritto di superficie di 60 anni) e non già l\'accordo intercorso tra la Itaca srl e l\'Istituto Salesiano costitutivo di un diritto di superficie a tempo indeterminato e/o perenne, atto quest\'ultimo preordinato ad edificare i box interrati ai sensi della L. n. 122 del 1989, art. 9, comma 1 con le caratteristiche pertinenziali rappresentate nell\'atto d\'obbligo regolarmente registrato e trascritto, formalizzato con la prescrizione della necessità del benestare del Comune di Roma per la modifica; con la conseguenza della necessità della sola d.i.a. stante il vincolo di pertinenzialità;
2) Omessa e/o manifesta illogicità della motivazione e violazione dell\'art. 111 Cost. non necessitando per la realizzazione dei parcheggi ai sensi della L. n. 122 del 1989, art. 9, comma 1 la qualità di proprietario dell\'area e potendo ciò essere fatto anche dal superficiario;
3) Erronea applicazione della L. n. 122 del 1989, art. 9 ed insussistenza del fumus commissi delicti essendo sufficiente il vincolo contenuto nell\'atto d\'obbligo senza ulteriori adempimenti (divisione catastale) e non dovendo preesistere, secondo la giurisprudenza amministrativa, il rapporto di pertinenzialità alla realizzazione del parcheggio.
Il ricorso è infondato e va pertanto rigettato.
Il provvedimento in questa sede impugnato, richiamando la L. n. 122 del 1989, art. 9, tiene correttamente a puntualizzare in premessa che la realizzazione di box e di parcheggi interrati è consentita in base a semplice d.i.a. solo nel rispetto delle condizioni indicate e, cioè, solo nel caso in cui i proprietari di immobili realizzino nel sottosuolo degli stessi ovvero nel suolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico.
Ciò posto, come rilevato nell\'ordinanza del GIP ed anche dal PG in udienza, occorre rilevare anche che questa Sezione ha già avuto modo di precisare che la costruzione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita, ai sensi della L. 24 marzo 1989, n. 122, come modificata dalla L. 15 maggio 1997, n. 127, art. 17 e dalla L. 7 dicembre 1999, n. 472, art. 37, a condizione che nella relativa domanda sia preventivamente indicato il fabbricato servito, di modo che sia immediatamente identificabile il vincolo funzionale previsto per la deroga alla normale sottoposizione al regime concessorio. (Sez. 3, n. 44010 del 09/11/2001 Rv. 220741). E questo orientamento va ora ribadito.
Se è vero, infatti, che i parcheggi pertinenziali possono essere non solo quelli generalmente localizzati nella stessa unità edilizia che contiene l\'unità o le unità immobiliari di cui sono pertinenza ma anche quelli localizzati in altra area o unità edilizia, appare tuttavia evidente che, ferma restando la necessità di un vincolo permanente di asservimento, il rapporto di pertinenzialità possa essere a monte riconosciuto, come si afferma nel provvedimento del GIP impugnato, solo nel caso in cui i boxes si trovino in un ragionevole raggio di accessibilità pedonale. Nel concetto di pertinenzialità è necessariamente insito, infatti, quello di prossimità come si ricava anche dalla Delib. n. 165 del 1997 del Consiglio Comunale - citata dai ricorrenti - che stabilisce infatti un limite massimo al raggio di distanza tra box ed immobile. Ed un prudente criterio di valutazione si impone anche in considerazione che, avuto riguardo ai boxes in questione, è configurabile soltanto una "pertinenza volontaria", ai sensi dell\'art. 817 cod. civ..
Giova al riguardo ricordare, infatti, che, come affermato dalle Sezioni Unite civili, in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, il vincolo di pertinenza ex lege a favore delle unità immobiliari del fabbricato ha carattere limitato e non si estende nemmeno ai parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, quand\'anche realizzati dallo stesso proprietario - costruttore (Sez. U, n. 12793 del 15/06/2005 Rv. 581954).
Ed inoltre che, nella specie, gli accordi circa la destinazione dei boxes (atto d\'obbligo) sono in realtà circoscritti a privati non risultando assunto alcun impegno formale con l\'amministrazione comunale.
Ora il problema che pone il GIP a monte è proprio quello della mancanza di una preventiva possibilità di identificazione, alla luce della documentazione depositata, degli immobili al cui asservimento potessero essere destinati i boxes in fase di realizzazione. Il problema viene posto dunque nel provvedimento impugnato direttamente con riguardo all\'atto d\'obbligo di cui vengono sostanzialmente posti in discussione sia la capacità vincolante e sia, in ragione della formulazione assolutamente generica, quella di assicurare il necessario controllo sulla effettività del rapporto di pertinenza.
I rilievi che precedono consentono di omettere l\'esame delle rimanenti questioni prospettate, ivi compresa quella sollevata con il primo motivo di ricorso secondo cui erroneamente sarebbe stato preso in considerazione dal GIP l\'originario contratto stipulato tra l\'Istituto Salesiano e la Società Intemaco srl, il quale peraltro - a ben vedere - effettivamente contemplava un diritto di superficie del terreno limitato a 60 anni ed il diritto a fare e mantenere al di sotto del cortile un parcheggio pubblico a pedaggio commisurato al tempo e/o in abbonamento.
Al rigetto del ricorso consegue l\'onere per i ricorrenti del pagamento in solido delle spese processuali.
P.Q.M.
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Rigetta il ricorso e condanna processuali.
Così deciso in Roma, il 3 marzo 2009.
Depositato in Cancelleria il 7 aprile 2009
