TAR Sardegna Sez. II n. 772 del 5 dicembre 2017
Urbanistica.Ristrutturazione edilizia e locuzione “immobili sottoposti a vincoli”
La locuzione “…immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42…” contenuta nell'art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) non può che essere inteso in senso ampio, non coincidendo con il singolo edificio ma comprendendo anche le aree e i terreni oggetto di tutela. Più precisamente, vista la genericità della previsione, non possano operarsi distinzioni a seconda della fonte e della natura del vincolo; ne consegue che essa si applicherà anche nei casi di beni vincolati ai sensi della Parte terza del Codice dei beni culturali e del paesaggio, nonché nei casi in cui detti vincoli comportino un regime di inedificabilità non già assoluta ma solo relativa.
Pubblicato il 05/12/2017
N. 00772/2017 REG.PROV.COLL.
N. 00241/2017 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna
(Sezione Seconda)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 241 del 2017, proposto da:
Shadow S.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avvocato Gian Comita Ragnedda, con domicilio eletto in Cagliari presso lo studio dell’avv. Debora Urru, via Farina n. 44;
contro
la Regione Autonoma della Sardegna, in persona del Presidente p.t., rappresentato e difeso dagli avvocati Floriana Isola e Patrizia Angius, con domicilio eletto presso l’ufficio legale della Regione Sarda in Cagliari, viale Trento n. 69;
il Comune di Olbia, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall'avvocato Emanuela Traina, con domicilio eletto presso lo studio Luisa Armandi in Cagliari, via Cugia n. 14;
per l'annullamento
- della nota/provvedimento prot.6721 del 20.02.2017 di declaratoria d'inammissibilità dell'intervento di cui alla DUAAP 15607 del 18.01.2017 presentata presso il SUAP del Comune di Olbia, a firma del Direttore del Servizio Tutela del Paesaggio per le province di Sassari e Olbia Tempio della Regione Sardegna;
- del parere negativo di conformità urbanistico-edilizia espresso dal Dirigente dello Sportello Unico Edilizia e Tutela del Paesaggio del Comune di Olbia in data 3.3.2017 in riferimento alla DUAAP prot. 5912 del 18.1.2017 (codice univoco 15607);
-del conseguente provvedimento di archiviazione della DUAAP 15607 a firma del Funzionario Delegato al SUAP del Comune di Olbia, assunto in data 6.3.2017 (prot.21547).
- di ogni altro atto presupposto, connesso e consequenziale.
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visti gli atti di costituzione in giudizio della Regione Autonoma della Sardegna e del Comune di Olbia;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 29 novembre 2017 il dott. Tito Aru e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO
La società ricorrente è proprietaria, in località Maricosu, nel Comune di Olbia, di un immobile adibito ad attività commerciale benché ricadente in zona E del PdF.
Ciò in forza di un provvedimento di condono approvato anche sotto il profilo paesaggistico.
Volendo riqualificare il fabbricato sotto il profilo architettonico, edilizio, paesaggistico ed ambientale presentava un progetto di demolizione e ricostruzione con variazione della sagoma, senza incremento volumetrico e/o modifica di destinazione d’uso rilevante ai sensi dell’art. 11 della l.r. n. 23/1985.
Infatti in sede di condono era stata assentita la destinazione d’uso commerciale ed il nuovo progetto di riqualificazione prevedeva la destinazione ad attività di ristorazione, intrattenimento e svago.
Sennonché, dopo la presentazione della DUAAP, il Servizio tutela del paesaggio regionale, con nota n. 6721/XIV/122 del 20 febbraio 2017, esprimeva parere sfavorevole sostenendo che si trattava di un intervento di nuova costruzione (e non di ristrutturazione, come ritenuto dalla ricorrente) con cambio di destinazione d’uso da commerciale in turistico ricettiva, per tale ragione in contrasto con le NTA del PPR..
Anche il Servizio SUE e tutela del Paesaggio del Comune di Olbia, con nota del 3 marzo 2017, riteneva l’intervento non conforme alla normativa urbanistica edilizia per contrasto con l’art. 26 della L.R. n. 8/2015 e con l’art. 83 delle NTA del PPR.
Di conseguenza, con provvedimento n. 21547 del 6 marzo 2017, lo SUAP del Comune di Olbia archiviava la richiesta proposta dalla ricorrente.
Con il ricorso in esame la società Shadow srl ha impugnato i predetti provvedimenti negativi lamentandone l’illegittimità per i seguenti motivi:
1) Violazione e falsa applicazione dell’art.3, comma 1, del DPR n. 380/2001 - Violazione e falsa applicazione dell’art. 11 della L.R. n. 23/1985 – Incompetenza - Violazione e falsa applicazione degli artt. 12, 15, 20 83 delle NTA del PPR: in quanto non si sarebbe considerato che non si tratta di un immobile non specificamente vincolato (riguardando il vincolo l’intero territorio del Comune di Olbia); non vi sarebbe dunque un obbligo di mantenere inalterata la sagoma. Sarebbero inoltre viziati da incompetenza, oltre che errati per violazione dell’art.11 citato, i rilievi urbanistici sollevati dall’ufficio regionale in punto di destinazione urbanistica. Infine le preclusioni del PPR non riguarderebbero gli interventi edilizi di ristrutturazione ma solo le nuove costruzioni.
2) Violazione e falsa applicazione degli artt. 26 e 39 della L.R. n. 8/2015: con riguardo al parere espresso dal Servizio comunale, oltre alle illegittimità di cui sopra, si contesta l’erronea applicazione delle menzionate disposizioni regionali, in quanto non si sarebbe considerato che l’intervento proposto dalla ricorrente riguardava un manufatto già esistente e non la trasformazione di un territorio rurale.
Concludeva quindi la ricorrente chiedendo, previa sospensiva, l’annullamento dei provvedimenti impugnati, con vittoria delle spese.
Per resistere al ricorso si è costituita la Regione Sardegna che, con difese scritte, ne ha chiesto il rigetto, vinte le spese.
Si è altresì costituito in giudizio il Comune di Olbia che, con memoria difensiva, ne ha chiesto il rigetto, con favore delle spese.
Con ordinanza n. 103 del 2 maggio 2017 il Tribunale, in ragione della particolarità della controversia, senza sospendere l’efficacia degli atti impugnati, ha immediatamente fissato la data di trattazione del merito della causa.
Alla pubblica udienza del 29 novembre 2017, sentiti i difensori delle parti, la causa è stata posta in decisione.
DIRITTO
La questione centrale sottoposta al Collegio concerne la qualificazione dell’intervento proposto dalla ricorrente, ossia se lo stesso vada classificato come ristrutturazione (ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett.d) del DPR n. 380/2001 oppure come nuova costruzione (ai sensi dell’art.3, comma 1, lett. e) del medesimo decreto).
In particolare costituisce punto nodale della questione la portata dell’inciso di cui al citato art. 3, comma 1, lett. d) del DPR n. 380/2001 in punto di definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia per il quale “Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”.
Nel caso di specie, infatti, si è in presenza di un intervento di demolizione e ricostruzione senza aumento di volumetria ma con modifica della sagoma, da realizzarsi su un immobile ricadente in zona E agricola, con destinazione commerciale giusto provvedimento di condono del 2010, non specificamente vincolato ma ricadente in zona genericamente vincolata ai sensi del DM 30 novembre 1965 (modificato nel 1968) di tutela paesaggistica del territorio del Comune di Olbia, oltre che nell’ambito del PPR che comprende il Comune di Olbia.
Occorre dunque stabilire, anzitutto, se la disposizione che esclude l’ammissibilità degli interventi di demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma di immobili non specificamente vincolati ma ricadenti nelle zone agricole ricomprese in ambito vincolato debba trovare applicazione nel caso di specie.
Orbene, l’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) stabilisce che rientrano nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia quelli consistenti nella demolizione e, successiva, ricostruzione, con la stessa volumetria, del fabbricato preesistente.
La norma è il risultato di una recente modifica introdotta dall’articolo 30, comma 1, lett. a), del decreto legge 21 giugno 2013, n. 69 (Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia), convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98.
Prima di questa modifica, la disposizione specificava che, per poter essere considerati ristrutturazione edilizia, gli interventi di demolizione e ricostruzione dovevano rispettare il vincolo della sagoma.
La nuova norma, a differenza della precedente, non fa più menzione della sagoma; sicché deve ritenersi che, attualmente, possono considerarsi interventi di ristrutturazione anche quelli che si limitano semplicemente al rispetto della preesistente volumetria.
Sennonché, come detto, l’ultimo periodo della disposizione specifica a sua volta che “Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione […] costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”.
Come si vede questa norma prevede un’eccezione alla regola generale sancita dal primo periodo della lett. d), eccezione che riguarda specificamente i beni ricadenti in aree sottoposte a vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Per questi immobili, dunque, continua a permanere il vincolo della sagoma; pertanto, qualora l’intervento di demolizione e ricostruzione ricada in area vincolata ed ecceda il limite della sagoma, esso non potrà qualificarsi alla stregua di intervento di ristrutturazione edilizia, ma andrà ascritto alla categoria della nuova costruzione, con necessaria applicazione applicati sia dell’art. 26 della LR 8/2015 che detta disposizioni generali di salvaguardia dei territori rurali, sia dell’art. 83 delle NTA del PPR.
Ad avviso del Collegio la locuzione “…immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42…” non può che essere inteso nel senso ampio ritenuto dall’ufficio regionale, non coincidendo con il singolo edificio ma comprendendo anche le aree e i terreni oggetto di tutela (in termini: Cass. Pen., Sez. III, 8.3.2016 n. 33043).
Più precisamente, vista la genericità della previsione, non possano operarsi distinzioni a seconda della fonte e della natura del vincolo; ne consegue che essa si applicherà anche nei casi di beni vincolati ai sensi della Parte terza del Codice dei beni culturali e del paesaggio, nonché nei casi in cui detti vincoli comportino un regime di inedificabilità non già assoluta ma solo relativa.
L’interpretazione della norma in esame, condotta sulla base della sua lettera, porta dunque a ritenere che l’intervento di cui è causa – che incide su un’area soggetta a vincolo paesaggistico e che pacificamente non rispetta il limite della sagoma preesistente – va correttamente qualificato come intervento di nuova costruzione.
Sotto questo profilo non è decisiva la circostanza che l’immobile fosse stato oggetto di un provvedimento di condono anche in ordine alla destinazione commerciale.
Il condono edilizio è infatti un istituto eccezionale che consente al richiedente il mantenimento e la conservazione di un fabbricato abusivamente realizzato ma non lo sottrae alla disciplina urbanistica applicabile in ragione della sua localizzazione.
Pertanto – con riguardo al caso di specie - l’eventuale demolizione dell’immobile in questione comporterà – per il caso di riedificazione con modifica della sagoma - l’applicazione della disciplina della nuova costruzione in zona agricola, con conseguente verifica, ai fini del rilascio del titolo edilizio, del possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla normativa vigente.
Ciò, del resto, è confermato dall’art. 39, comma 5, della legge regionale n. 8/2015 in punto di rinnovo del patrimonio edilizio con interventi di demolizione e ricostruzione, che all’ultimo alinea precisa che “Nelle zone urbanistiche E ed H non è ammessa deroga alle vigenti disposizioni regionali”.
La qualificazione nei termini predetti di nuova costruzione dell’intervento proposto dalla ricorrente conduce quindi alla reiezione del ricorso che, a ben vedere, muove interamente dal presupposto non fondato che i lavori oggetto della DUAAP avessero natura di ristrutturazione edilizia.
In conclusione, quindi, il ricorso si rivela infondato e va respinto.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio liquidandole in complessivi euro 1500,00 (millecinquecento//00) in favore della Regione Sarda e in euro 1500,00 (millecinquecento//00) in favore del Comune di Olbia, per ciascuno con le maggiorazioni di legge.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 29 novembre 2017 con l'intervento dei magistrati:
Francesco Scano, Presidente
Tito Aru, Consigliere, Estensore
Giorgio Manca, Consigliere
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
Tito Aru Francesco Scano
