Consiglio di Stato Sez. VII n. 640 del 26 gennaio 2026
Urbanistica. Unitarietà degli abusi e termini perentori nel condono edilizio

In tema di sanatoria straordinaria, il termine di tre mesi previsto dall’art. 39, comma 4, della legge n. 724/1994 per l'integrazione della documentazione richiesta dall'Amministrazione ha natura perentoria; ne consegue che l'inottemperanza a tale termine legittima la definizione dell’istanza in senso negativo. Ai fini della valutazione del rilascio del titolo in sanatoria, l'Amministrazione deve procedere a un apprezzamento globale e unitario della pluralità di opere realizzate, in quanto la considerazione atomistica dei singoli interventi non permette di comprendere adeguatamente l’impatto effettivo complessivo dell'organismo edilizio sull’assetto del territorio

Pubblicato il 26/01/2026

N. 00640/2026REG.PROV.COLL.

N. 02749/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2749 del 2023, proposto da
Mauro Plescia, rappresentato e difeso dall'avvocato Maurizio Morri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Rimini, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Simona Gessaroli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Hera Spa, in persona del legale rappresentante pro tempore, non costituita in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna (Sezione Seconda) n. 654/2022.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Rimini;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, c.p.a;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 3 dicembre 2025 il Cons. Roberto Michele Palmieri e uditi per le parti gli avvocati Maurizio Morri e Simona Gessaroli;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il sig. Mauro Plescia ha impugnato innanzi al TAR Emilia Romagna il provvedimento prot. n. 272277 del 30 ottobre 2017, con il quale il Comune di Rimini ha respinto la richiesta di riesame delle istanze di sanatoria edilizia da lui presentate ai sensi della legge n. 47/1985 e della legge n. 724/94.

A sostegno del ricorso, egli ha dedotto la sussistenza di plurime violazioni di legge, nonché l’eccesso di potere da parte dell’Amministrazione.

Ha chiesto pertanto l’annullamento dell’atto impugnato, con vittoria delle spese di lite.

Costituitosi in giudizio, il Comune di Rimini ha chiesto il rigetto del ricorso, con vittoria delle spese di lite.

Con sentenza n. 654/22 il TAR Emilia Romagna ha respinto il ricorso.

Avverso tale statuizione giudiziale il sig. Plescia ha interposto appello, affidato ai seguenti motivi di gravame (in relazione ai quali v. infra): 1) error in iudicando; difetto di istruttoria; non decisività della relazione di Hera del 20.1.2017; 2) error in iudicando; erronea declaratoria di improcedibilità delle istanze di condono; 3) error in iudicando; necessità di valutazione unitaria delle istanze di condono; 4) error in iudicando; natura non essenziale dei realizzati abusi; 5) error in iudicando; nullità dell’atto per mancanza del suo oggetto; intervenuta usucapione dell’area oggetto di acquisizione comunale.

Ha chiesto pertanto, in accoglimento dell’appello, e in riforma dell’impugnata sentenza, l’annullamento dell’atto impugnato in primo grado. Il tutto con vittoria delle spese di lite.

Costituitosi in giudizio, il Comune di Rimini ha chiesto il rigetto dell’appello, con vittoria delle spese di lite.

All’udienza di smaltimento dell’arretrato del 3.12.2025 – tenutasi con modalità di collegamento da remoto in videoconferenza, ai sensi dell’art. 87 comma 4 bis c.p.a. – l’appello è stato trattenuto in decisione.

2. L’appello – articolato senza una puntuale separazione tra le vicende fattuali culminate con l’emanazione della pronuncia impugnata e i singoli motivi di gravame; motivi di gravame peraltro non indicati in maniera autonoma, ma intrusi nell’enucleazione del fatto – è infondato.

3. Con il primo e quinto motivo di gravame (articolati in maniera irrituale, nei termini or ora esposti) l’appellante censura il parere di Hera in ordine all’inalienabilità dell’area in esame. Ad avviso dell’appellante, si sarebbe maturata l’usucapione sull’area in esame, accertabile in via incidentale dal giudice amministrativo, ai sensi dell’art. 8 c.p.c.

Le censure sono infondate.

4. Come correttamente argomentato dal giudice di prime cure, l’atto impugnato costituisce la risultante delle verifiche istruttorie compiute dall’Amministrazione, da cui è emerso che poiché la Fossa Patara conserva ancora valenza di rete fognaria mista, ricevendo sia acque meteoriche che acque reflue, le aree su cui insiste in manufatto non possono essere alienate.

Quanto all’intervenuta usucapione della p.lla 1962, la stessa non risulta in alcun modo dagli atti di causa, e anzi, come correttamente accertato dal giudice di prime cure, è lo stesso ricorrente, nella relazione contenuta nell’integrazione documentale prot. n. 122934/D del 2 giugno 2000, a confermare che il proprietario della particella 1962 è il comune di Rimini.

Pertanto, oltre al possesso ventennale pacifico, continuo e indisturbato da parte dell’appellante, non è provato neanche l’animus rem sibi habendi, e anzi affermazioni contenute nella relazione suddetta denotano che l’appellante conoscesse che l’area in esame fosse di proprietà comunale.

Pertanto, non si vede quale usucapione debba essere accertata – seppur soltanto in chiave incidentale – nel giudizio in esame, non emergendo in alcun modo i relativi elementi costitutivi, e deponendo al contrario le risultanze istruttorie nel senso del difetto dell’elemento psicologico richiesto ai fini dell’usucapione.

Per tali ragioni, i suddetti motivi di gravame sono infondati, e vanno dunque disattesi.

5. Con il secondo motivo di gravame (per il quale valgono le riserve di cui sopra) l’appellante deduce l’erronea declaratoria di improcedibilità delle istanze di condono per carenze documentali, avendo egli asseritamente depositato, in uno alle istanze di condono, tutta la documentazione obbligatoria prescritta dalla legge.

Il motivo è infondato.

6. Premette anzitutto il Collegio che il termine per l’integrazione documentale previsto dall’art.39, comma 4, L. n. 724/1994 è perentorio (cfr, in tal senso, ex alia, C.d.S, II, 12 marzo 2020 n. 1768).

7. Tanto premesso, emerge dalla documentazione in atti che l’appellante non ha ottemperato, nel termine di tre mesi di cui alla cennata previsione normativa, alla richiesta di integrazione documentale proveniente dal Comune ai fini della definizione della domanda di condono. Sul punto, non rileva in questa sede accertare se si trattasse o meno di dichiarazione obbligatoria, atteso che tale questione attiene unicamente al profilo relativo alla documentazione da presentarsi in uno all’istanza di condono, e non anche a quella ulteriore richiesta dall’Amministrazione ai dell’evasione della relativa istanza.

Pertanto, non avendo l’appellante ottemperato alla richiesta di integrazione documentale, del tutto correttamente l’Amministrazione ha esitato la relativa istanza in termini negativi.

8. Per tali ragioni, il relativo motivo di gravame è infondato, e va dunque disatteso.

9. Con il terzo e quarto motivo di gravame (per i quali valgono le riserve di cui sopra) l’appellante lamenta l’errore dell’Amministrazione in ordine alla valutazione della natura degli abusi realizzati nell’area in esame; abusi a suo dire di portata limitata, come tali non ostativi al rilascio del titolo in sanatoria.

Le censure sono infondate.

10. Premette anzitutto il Collegio che, per pacifica giurisprudenza di questo Consiglio di Stato: “Al fine di valutare l'incidenza sull'assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, va compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l'impatto effettivo complessivo. I molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera frazionata” (C.d.S, VI, 8.9.2021, n. 6235).

11. Tanto premesso, e venendo ora alla fattispecie in esame, rileva il Collegio che nell’istanza di condono ex l. n. 47/1985 sono stati dichiarati:

- realizzazione di superfici accessorie (Snr) comuni alle unità immobiliari del piano terra e primo per complessivi 135,77 mq (Snr);

- realizzazione di superficie abitative (SU) ed accessorie (Snr) nell’unità immobiliare del primo piano per complessivi 76,31 mq di SU e mq 60.19 di Snr;

- cambio di destinazione d’uso da vani accessori a vani abitabili nell’unità immobiliare al piano terra per mq 36,49;

- modifiche interne ed esterne sull’intero edificio.

Nell’istanza di condono ex l. n. 724/1994 sono stati dichiarati:

- ampliamento dell’appartamento sul retro del primo piano mediante la creazione di un vano di mq 5,08 a discapito di porzione della terrazza a livello;

- trasformazione dell’adiacente locale di sgombero sul retro, in ampliamento con il primo condono ed in parte edificato sull’area di risulta della fossa Patara, in vano utile abitabile con contestuale annessione di piccola loggia (mq 24,91);

- modifiche interne ed esterne sull’intera unità abitativa del primo piano.

Nell’ulteriore istanza di condono ex l. n. 724/1994 sono stati altresì dichiarati:

- trasformazione di vani accessori, già ampliamento con il primo condono ed in parte edificati sull’area di risulta della fossa Patara, in vani utili abitabili (mq 64,19).

12. Orbene, avuto riguardo alla nutrita tipologia dele opere realizzate dall’appellante, tutte avvinte da un unico nesso funzionale, è evidente la loro natura unitaria, realizzando esse un organismo edilizio sostanzialmente diverso da quello iniziale.

Pertanto, del tutto correttamente l’Amministrazione, avuto riguardo alla natura unitaria degli abusi realizzati, e alla loro tipologia e consistenza volumetrica, ha negato il rilascio del titolo in sanatoria.

13. Per tali ragioni, i relativi motivi di gravame sono infondati, e vanno dunque disattesi.

14. Conclusivamente, l’appello è infondato.

Ne consegue il suo rigetto.

15. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna l’appellante al rimborso delle spese di lite sostenute dall’Amministrazione appellata, che si liquidano in € 3.500 per onorario, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2025 – tenutasi con modalità di collegamento da remoto in videoconferenza, ai sensi dell’art. 87 comma 4 bis c.p.a. – con l'intervento dei magistrati:

Daniela Di Carlo, Presidente FF

Silvia Martino, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere

Alessandro Enrico Basilico, Consigliere

Roberto Michele Palmieri, Consigliere, Estensore