Consiglio di Stato, Sez. V, n. 5765, del 21 novembre 2014
Urbanistica.Piano di lottizzazione e costituzione di servitù prediali

Le previsioni contenute in un piano di lottizzazione e del progetto con esso assentito possono dare luogo alla costituzione di servitù prediali rispettivamente a favore e contro ciascuno dei lotti del comprensorio. (Segnalazione e massima a cura di F. Albanese)

N. 05765/2014REG.PROV.COLL.

N. 01323/2003 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1323 del 2003, proposto dalla Eredi Malesani Silvana s.a.s., rappresentata e difesa dagli avvocati Franco Gaetano Scoca, Roberto Colagrande e Daniele Maccarrone, con domicilio eletto presso il primo, in Roma, via Paisiello 55;

contro

Comune di Verona, rappresentato e difeso dagli avvocati Marcello Clarich e Giovanni R. Caineri, con domicilio eletto presso il primo, in Roma, viale Liegi 32; 
Verdi Colline s.r.l., rappresentata e difesa dagli avvocati Gian Paolo Sardos Albertini, Nicoletta Scaglia e Luigi Manzi, con domicilio eletto presso quest’ultimo, in Roma, via Confalonieri 5;

per la riforma

della sentenza del T.A.R. VENETO, SEZIONE II, n. 6360/2002, resa tra le parti, concernente una concessione edilizia per la costruzione di tre palazzine residenziali nell’ambito di una lottizzazione convenzionata

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti le memorie di costituzione del Comune di Verona e della Verdi Colline s.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 21 ottobre 2014 il Cons. Fabio Franconiero e uditi per le parti gli avvocati Franco Gaetano Scoca, Chiara Carli, su delega dell'avv. Marcello Clarich, Luigi Manzi e Gian Paolo Sardos Albertini;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La Eredi Malesani Silvana s.a.s. di Castegini Geom. Flavio & C., nonché quest’ultimo in proprio, impugnavano davanti al TAR Veneto la concessione edilizia rilasciata dal Comune di Verona in favore della Verdi Colline s.r.l. (provvedimento in data 14 agosto 2002, prot. n. 4302), per la realizzazione di tre palazzine residenziali, nell’ambito di un piano di lottizzazione convenzionato (stipulato in data 23 luglio 1998) su terreni siti in località Quinto di Valpentena. L’intervento oggetto di convenzione riguardava due lotti confinanti. In quello di pertinenza della società controinteressata (lotto n. 2), sul quale sono state edificate tre palazzine, era peraltro compreso un terreno di proprietà della ricorrente Eredi Malesani (particella n. 1323).

Quest’ultima aveva pertanto sostenuto nella propria impugnativa che il titolo ad edificare non poteva essere rilasciato senza il proprio consenso; che inoltre la volumetria assentita in favore della prima non poteva tenere conto del suddetto terreno, pena altrimenti l’alterazione dei parametri plano-volumetrici e di copertura stabiliti prefigurati nel piano di lottizzazione; che, quindi, una delle palazzine non rispettava le distanze di legge dal medesimo mappale; ed infine che la Verdi Colline non aveva costituito sull’intera area circostante ai fabbricati la servitù non aedificandi, richiesta invece dalla convenzione di lottizzazione, relativamente all’area circostante gli edifici.

2. Il Tribunale adito respingeva l’impugnativa, avendo rilevato la conformità del progetto di costruzione degli edifici al progetto plano-volumetrico posto a base della convenzione di lottizzazione, con la quale – a detta del giudice di primo grado - tutte le parti stipulanti avevano volontariamente accettato limitazioni alle rispettive proprietà; nonché in virtù della circostanza che le palazzine erano destinate ad essere realizzate all’interno del terreno di proprietà della Verdi Colline, escludendo per converso che vi fosse nell’occorso “alcun diretto interessamento” della proprietà della medesima ricorrente.

3. Quest’ultima ed il proprio socio accomandatario geom. Flavio Castegini hanno quindi proposto il presente appello, contenente le censure già svolte nel ricorso di primo grado e critiche alla decisione del TAR.

4. Si sono costituite in resistenza tanto il Comune di Verona quanto la controinteressata Verdi Colline.

5. Con ordinanza n. 873 del 25 febbraio 2014 la Sezione ha disposto una verificazione, diretta ad accertare la volumetria sviluppata ed il rapporto di copertura dei fabbricati realizzati dalla Verdi Colline s.r.l. sul proprio lotto, nonché la distanza della palazzina “D” dalla particella censita al mappale n. 1323, di proprietà della Eredi Malesani.

6. Effettuato l’incombente, mediante deposito della relazione del verificatore (direttore del dipartimento “territorio” (area “infrastrutture”) della Regione Veneto), all’udienza del 21 ottobre 2014 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. La Eredi Malesani impugna la concessione edilizia rilasciata dal Comune di Verona alla Verdi Colline con provvedimento n. 4302 del 14 agosto 2002 sotto plurimi profili e cioè:

a) per mancata acquisizione del proprio consenso, quale comproprietaria di parte del lotto n. 2, e precisamente del mappale censito al n. 1323, con conseguente violazione dell’art. 4 l. n. 10/1977 (“Norme in materia di edificabilità dei suoli”), ed in ragione del fatto che nessuna formale costituzione del consorzio urbanistico volontario, unico soggetto legittimato all’attuazione edilizia della convenzione di lottizzazione, è avvenuta nel caso di specie;

b) per mancato rispetto della volumetria massima consentita, avendo la Verdi Colline sviluppato una cubatura pari a 9.730 mc a fronte dei 9.444,4 mc, assentibili, valore, quest’ultimo, derivante dal prodotto tra l’indice fondiario di 2,80 mc/mq stabilito in convenzione e l’estensione del lotto n. 2, di 3.373 mq (pari alla superficie totale dl lotto di 3.479 mq, dedotti 106 mq del mappale n. 1323), non potendo tale deficit – ad avviso della Eredi Malesani – essere colmato sulla base del progetto planovolumetrico allegato alla convenzione di lottizzazione, come invece ritenuto dal TAR:

c) superamento, sempre sottraendo dal lotto n. 2 il mappale n. 1323, dell’indice di copertura del lotto stabilito nella medesima convenzione, pari al 32,24%;

d) violazione delle distanze minime di legge tra la palazzina “D” del lotto in contestazione con il mappale n. 1323;

e) mancato rilascio da parte della Verdi Colline di una servitù non aedificandi sull’area circostante gli edifici del proprio lotto.

2. Così riassunte le censure della Eredi Malesani, all’esito della verificazione disposta da questa Sezione è risultato che:

I) la volumetria sviluppata dalla Verdi Colline è di mc 9,715 (convenzionalmente determinata ai sensi della l. reg. n. 21/1996 - “nuove modalità di calcolo delle volumetrie edilizie, dei rapporti di copertura, delle altezze e delle distanze limitatamente ai casi di aumento degli spesssori dei tamponamenti perimetrali e orizzontali, per il perseguimento di maggiori livelli di coibentazione termo acustica o di inerzia termica”), comunque comprensiva <<del volume prodotto dal mappale 1323 di mq 106 x 2,80 = mc 296,80>>, ed inferiore a quella massima realizzabile, pari a mc 9.765 sull’intero lotto (così nelle conclusioni della relazione del verificatore);

II) il rapporto di copertura delle tre palazzine edificate dalla Verdi Colline sul lotto n. 2, pari a 1.092 mq, si attesta al 32,99% dell’estensione dell’intera area, non considerando il mappale n. 1323, percentuale dunque inferiore al limite massimo di 1/3 stabilito dall’art. 41-quinquies, comma 6, della legge urbanistica n. 1150/1942;

III) la distanza tra il fabbricato “D” ed il confine del mappale n. 1323 <<è di 2,50 mt quale media tra mt 3 e mt. 2, come rappresentato dalla planimetria di rilievo prodotta da Eredi Malesani che controparte condivide>>(par. 2.0 della relazione);

IV) in data 10 maggio 2002 la Verdi Colline ha costituito per il lotto n. 2 le servitù previste dal piano di lottizzazione.

3. Così ricostruito il tenore delle censure contenute nella presente impugnativa e gli esiti dell’incombente istruttorio esperito, deve innanzitutto rilevarsi che non vi è contestazione tra le parti circa la volumetria complessivamente sviluppata dalla Verdi Colline sul proprio lotto, quantificata dal verificatore, in via convenzionale (ai sensi della sopra citata l. reg n. 21/1996), in 9.715 mq, nonché per quanto riguarda la superficie coperta dai tre fabbricati residenziali realizzati dalla società controinteressata, stimata dal medesimo ausiliario in 1.092 mq.

Quest’ultima, peraltro, si duole del fatto che la superficie del lotto utilizzata dal medesimo verificatore per accertare il rispetto della volumetria massima assentibile è quella catastale, pari a 3.417 mq, come si evince dal par. 1.0 della relazione (“premessa”), anziché a quella reale di 3.479 mq, sulla cui base il Comune di Verona ha assentito il piano di lottizzazione (delibera consiliare n. 121 del 28 dicembre 1998).

Il Collegio ritiene invece che, come evidenziato dalla Verdi Colline, debba essere preso a base quest’ultimo dato, avendo le mappe catastali valenza sussidiaria rispetto ai dati reali.

4. Ciò precisato, l’appello deve essere respinto.

Attraverso l’incombente istruttorio disposto si è infatti accertato che la Verdi Colline ha rispettato i parametri volumetrici e di copertura degli edifici previsti nel lotto n. 2 convenuti con l’amministrazione nell’ambito del piano di lottizzazione convenzionato intercorso tra le parti odierne litiganti.

A fronte dei 9.765 mc e del 32,24% rispettivamente assentiti dal Comune di Verona, il verificatore ha quantificato la cubatura sviluppata dalla controinteressata in 9.715 mc, per una estensione di 1.092 mq, che dunque si attesta al 31,39%. A sua volta, questa percentuale è ottenuta dal rapporto tra quest’ultimo dato al numeratore e la suddetta estensione totale del lotto di 3.479 mq, che è il dato che deve essere preso in considerazione, in luogo di quello desunto dalle mappe catastali, come sopra chiarito.

5. A questo punto viene in rilievo la questione del mappale n. 1323, di proprietà dell’appellante Eredi Malesani, la cui esclusione dal computo della superficie del lotto determinerebbe invece il superamento dei limiti massimi.

Su questa decisiva questione, il Collegio ritiene condivisibili i rilievi svolti dalla Verdi Colline nei propri scritti difensivi conclusionali successivi al deposito della relazione di verificazione.

Assume in particolare rilievo decisivo, in primo luogo, il fatto che i profili urbanistici coinvolti nell’edificazione del lotto di pertinenza della società odierna appellata sono stati pienamente rispettati, come sopra accertato.

Dall’altro lato, la concessione edilizia qui impugnata risulta del pari pienamente legittima dal punto di vista strettamente edilizio e del rispetto dei diritti dei terzi.

6. Come infatti sottolinea la società appellata, le tre palazzine non sono state realizzate sul più volte citato mappale n. 1323, ma sul terreno di proprietà esclusiva della Verdi Colline, compreso nello stesso lotto, secondo una redistribuzione volumetrica concordata tra le società lottizzanti nell’ambito dei reciproci rapporti proprietari, quale suggellata nel progetto plano-volumetrico approvato dal Comune di Verona.

7. Inoltre, non risulta violata alcuna distanza minima di legge.

A questo riguardo, peraltro, la censura della Eredi Malesani non è sufficientemente specifica, non essendo precisato quale distanza minima sia stata violata, al di là di un riferimento alle distanze inderogabili previste dall’art. 9 d.m. n. 1444/1968 (“Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967”), che tuttavia non è pertinente alla fattispecie oggetto di giudizio, giacché la disposizione sopra richiamata fa riferimento alle distanze tra fabbricati, mentre la violazione censurata dall’odierna appellante riguarda la distanza tra un fabbricato ed il confine di un terreno di sua proprietà.

L’assunto della società appellante trascura in ogni caso l’orientamento della Cassazione, la quale afferma che le previsioni contenute in un piano di lottizzazione e del progetto con esso assentito possono dare luogo alla costituzione di servitù prediali rispettivamente a favore e contro ciascuno dei lotti del comprensorio (ex multis: Sez. II, 3 marzo 2009, n. 5104).

8. Per quanto concerne la servitù non aedificandi, prevista in sede di convenzione di lottizzazione al fine di rispettare i parametri urbanistici (cubatura e copertura degli edifici) finora esaminati, il verificatore ne ha accertato il rilascio da parte dell’odierna appellata e su tale circostanza non vi è contestazione della Eredi Malesani.

Quest’ultima, inoltre, nei propri scritti conclusionali successivi alla verificazione equivoca la portata della previsione convenzionale in questione, ritenendo che la previsione dell’obbligo di rilasciare la servitù in questione sia posta a tutela del mappale n. 1323 di sua proprietà. Deve invece rilevarsi che né nella convenzione di lottizzazione, né tanto meno in sede di approvazione del piano di lottizzazione quest’obbligo è stato posto a favore della odierna appellante, bensì come condizione per il rilascio della concessione edilizia, e dunque nell’ambito del rapporto pubblicistico tra lottizzanti ed autorità comunale, al fine di assicurare il rispetto della volumetria massima da quest’ultima assentita.

9. Residua da esaminare la questione della legittimazione dell’appellata a domandare il titolo ad edificare sul lotto di sua pertinenza malgrado vi fosse ivi incluso un terreno di proprietà di terzi, e cioè della Eredi Malesani.

Anche questa doglianza deve essere respinta, perché le tre palazzine edificate dalla Verdi Colline sono state incontestabilmente realizzate all’interno del terreno di sua proprietà, nel pieno rispetto, quindi, della legittimazione da ciò discendere ai sensi del sopra citato art. 4 l. n. 10/1977, avendo il verificatore accertato il rispetto di una sia pur minima distanza tra il fabbricato “D” del lotto di pertinenza della società appellata ed il confine del mappale n. 1323.

Ne consegue che la legittimazione a chiedere il titolo ad edificare non può evidentemente essere esclusa per il fatto che all’interno del lotto sia compreso un appezzamento di terreno di terzi, giacché il lotto ha rilievo esclusivamente dal punto di vista urbanistico ed edilizio nei rapporti con l’amministrazione titolare del potere di rilasciare i titoli necessari a costruire. Ciò, beninteso, nel rispetto dei diritti dei terzi, i quali possono essere compromessi in caso di violazione delle distanze o sconfinamento nella loro proprietà, ipotesi non sussistenti nel caso di specie, come accertato finora.

Conseguentemente, non sono pertinenti le argomentazioni svolte dalla Eredi Malesani relativamente alla mancata formale costituzione nel caso di specie di un consorzio urbanistico volontario ex art. 870 cod. civ.

9. Alla reiezione dell’appello segue la condanna della Eredi Malesani a rifondere alle parti appellate le spese del presente grado di giudizio. Per la relativa liquidazione, che tiene conto del diverso impegno defensionale, si rinvia al dispositivo.

Alla società appellante fa anche capo il pagamento del compenso richiesto dal verificatore, per il quale appare congrua la misura indicata parimenti in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna l’appellante Eredi Malesani Silvana s.a.s. di Castegini Geom. Flavio & C. a rifondere alle parti appellate Comune di Verona e Verdi Colline s.r.l., le spese del presente grado di giudizio, liquidate in € 5.000,00 ed in € 8.000,00, rispettivamente per il Comune e la controinteressata, oltre agli accessori di legge.

Condanna inoltre la medesima appellante al pagamento del compenso al verificatore, liquidato in € 4.000,00, al lordo dell’acconto già ricevuto, oltre agli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 21 ottobre 2014 con l'intervento dei magistrati:

Francesco Caringella, Presidente FF

Carlo Saltelli, Consigliere

Nicola Gaviano, Consigliere

Fabio Franconiero, Consigliere, Estensore

Luigi Massimiliano Tarantino, Consigliere

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 21/11/2014

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)