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Gli interventi di manutenzione nel Testo unico dell’edilizia

di Massimo GRISANTI


In tema di interventi di manutenzione edilizia, in ispecie quella straordinaria, la Giurisprudenza amministrativa sta prendendo una piega che appare del tutto sganciata dall’interpretazione letterale delle categorie d’intervento definite alle lettere a) e b) dell’art. 3 d.P.R. 380/2001. E ciò dall’indomani dell’entrata in vigore dell’art. 17 del D.L. 12/09/2014, n. 133 (“Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”) col quale il legislatore ha modificato in maniera incisiva la definizione di interventi manutenzione straordinaria.
L’ultima decisione in ordine di tempo viene dal TAR Sicilia, Palermo, sentenza n° 680 del 23 marzo 2020 nella quale, aderendo alla prospettazione del ricorrente, viene qualificato intervento di manutenzione straordinaria, anziché ristrutturazione edilizia come contestato dal Comune di Palermo, l’intervento di suddivisione di un appartamento in due unità immobiliari uso ufficio con realizzazione di opere incidenti su tramezzi, impianti e finanche trasformazione di superficie non residenziale (terrazzo) in superficie abitabile (vano).
Ebbene, nel tempo in cui pare che le parole non abbiano più alcun senso – vedi la vicenda Covid-19, ove nonostante il primo d.p.c.m. contenga disposizioni per combattere una EPIDEMIA (il cui carattere dannoso dell’evento è connaturato nel termine) non si vede per quale valido motivo siano stati necessari ulteriori disposizioni per far comprendere alla gente come doveva comportarsi – non ci dovremmo stupire se anche la parola NECESSITA’ (da qui il termine NECESSARIO contenuto nella definizione degli interventi di manutenzione) venga derubricata a VOLUTTA’. Anche dai Giudici. Ma ciò preoccupa, perché i Giudici hanno in mano i destini delle persone e perciò non sono scusabili.
Invero, entrambe le definizioni di manutenzione sono ancorate al carattere necessario delle opere e dei lavori da eseguire:
a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle NECESSARIE ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche NECESSARIE per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d’uso.
La necessità esprime uno stato incolpevole in cui versa il responsabile del manufatto, dovuto vuoi a cause di forza maggiore, vuoi a causa di sopravvenute disposizioni che fanno venire meno la sussistenza delle condizioni di agibilità. E ciò perché, lo si ricorda, la certificazione d’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni d’esercizio di un immobile, venendo meno le quali la certificazione perde effetto: volendo il legislatore che il proprietario e/o l’utilizzatore siano mantenuti in tensione circa il costante rispetto di standard d’interesse pubblicistico.
Solo lo stato di necessità giustifica la semplificazione o l’abolizione di controlli ex ante.
Peraltro, in aperto disaccordo con quanti, Giudici e Esperti, ritengono che il legislatore abbia voluto includere l’aumento del numero di unità immobiliari nella categoria d’intervento della manutenzione straordinaria, non riesco a vedere, e qui torno al significato delle parole utilizzate dal legislatore, ove ciò sia scritto, atteso che il termine FRAZIONAMENTO non significa AUMENTO delle unità immobiliari. Sarebbe stato sufficiente, al legislatore, utilizzare il termine aumento per includere automaticamente anche l’accorpamento e il frazionamento: plus semper in se continet quod est minus (TAR Sicilia, Palermo, n° 1579/2017 – TAR Liguria, n° 63/2019).
In parole povere, ritengo che con l’intervento di frazionamento, comunque da realizzare nel rispetto del presupposto della NECESSITA’ delle opere e delle modifiche, il legislatore non abbia voluto altro che consentire di togliere (e qui l’atto del frazionare) una porzione di superficie ad unità immobiliari contigue, fino al punto di dover fondere le unità nel caso in cui le opere o i lavori necessari comportino la creazione di ambienti non rispondenti a minimi dimensionali stabiliti da disposizioni igienico-sanitarie o da strumenti locali.
Una cosa è comunque certa: il Giudice palermitano ha scambiato il concetto di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (categoria urbanistica ex artt. 3 e 5 d.m. 1444/1968) con il concetto di destinazione d’uso dei locali. E da qui ne ha inferito, a torto, che l’intervento di mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria urbanisticamente rilevante sia consentito con la manutenzione straordinaria. No, almeno su questo punto la norma mi sembra chiara: purché si mantenga l’originaria destinazione d’uso (non l’originaria categoria urbanistica).