La SCIA alternativa al permesso di costruire negli interventi di ristrutturazione edilizia con ampliamento volumetrico: evoluzione normativa, natura giuridica e orientamenti giurisprudenziali prevalenti.
di Antonio VERDEROSA
Nel sistema delineato dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di Costruire rappresenta oggi un istituto pienamente tipizzato dall’ordinamento, avente natura di titolo edilizio autonomo ed efficacia sostanzialmente equipollente al permesso di costruire per le fattispecie espressamente previste dalla legge. L’istituto trova il proprio fondamento normativo nell’art. 23 del Testo Unico Edilizia, rubricato “Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire” , nella formulazione risultante dalle modifiche introdotte dal d.lgs. 25 novembre 2016 n. 222 (c.d. “SCIA 2”), emanato in attuazione della delega conferita dall’art. 5 della L. 7 agosto 2015 n. 124 (c.d. “Riforma Madia”). La riforma introdotta dal d.lgs. n. 222/2016 si inserisce nel più ampio processo di modernizzazione e semplificazione dell’azione amministrativa avviato dal legislatore nazionale attraverso la progressiva revisione del sistema autorizzatorio tradizionale, in attuazione dei principi di economicità, efficacia, proporzionalità, semplificazione procedimentale e liberalizzazione delle attività private sanciti dalla L. 7 agosto 1990 n. 241 e successivamente rafforzati dalla stessa L. n. 124/2015.
In tale contesto evolutivo, il legislatore ha progressivamente superato il modello amministrativo fondato sul previo rilascio del provvedimento espresso quale condizione necessaria per l’esercizio dell’attività privata, privilegiando modelli procedimentali caratterizzati dalla responsabilizzazione del privato, dalla centralità dell’asseverazione tecnica e dal trasferimento del controllo pubblico da una fase preventiva ad una successiva fase di vigilanza e verifica.
L’obiettivo perseguito è stato quello di ridurre i tempi procedimentali, semplificare l’attività edilizia, favorire i processi di rigenerazione urbana e incentivare il recupero, la riqualificazione e la sostituzione del patrimonio edilizio esistente, in coerenza con i principi di sostenibilità territoriale, contenimento del consumo di suolo ed efficientamento energetico del costruito. In tale prospettiva, il d.lgs. n. 222/2016 ha profondamente innovato il sistema dei titoli edilizi disciplinato dal D.P.R. 380/2001, superando la tradizionale frammentazione tra DIA ordinaria, DIA alternativa e permesso di costruire e configurando la Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al permesso di costruire quale autonomo modulo procedimentale tipizzato dall’ordinamento, avente funzione alternativa ma sostanzialmente equipollente rispetto al titolo edilizio espresso. Particolare rilievo assume, in tale quadro, il coordinamento sistematico tra gli artt. 3, 10 e 23 del D.P.R. 380/2001. L’art. 23 del Testo Unico Edilizia stabilisce infatti espressamente che possono essere realizzati mediante SCIA alternativa gli interventi di cui all’art. 10, comma 1, lett. c), ossia gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. “maggiore” o “pesante”, comprensivi anche degli interventi di demolizione e ricostruzione, purché riconducibili alla definizione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del medesimo Testo Unico. La disposizione assume rilievo centrale nell’ambito dell’evoluzione normativa che ha interessato la nozione stessa di ristrutturazione edilizia, categoria che negli ultimi anni è stata oggetto di una profonda revisione concettuale e sistematica da parte del legislatore statale. Nella formulazione originaria del D.P.R. 380/2001, infatti, la ristrutturazione edilizia risultava sostanzialmente ancorata ad una concezione conservativa dell’organismo edilizio preesistente, fondata sul mantenimento degli elementi identificativi essenziali dell’edificio, quali sagoma, sedime, volumetria e caratteristiche tipologiche. La demolizione e ricostruzione era tradizionalmente ammessa nell’alveo della ristrutturazione edilizia soltanto in presenza di una sostanziale continuità morfologica tra edificio originario e manufatto ricostruito, mentre ogni significativa alterazione plano-volumetrica o incremento di volume tendeva ad essere ricondotto alla categoria della nuova costruzione.
Tale impostazione è stata radicalmente superata dapprima dall’art. 10 del D.L. 16 luglio 2020 n. 76, convertito con modificazioni dalla L. 11 settembre 2020 n. 120 (c.d. “Decreto Semplificazioni”), e successivamente dall’art. 33 del D.L. 31 maggio 2021 n. 77, convertito nella L. 29 luglio 2021 n. 108 (c.d. “Decreto Governance PNRR”), che hanno profondamente modificato l’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001, ampliando in maniera significativa l’ambito applicativo della ristrutturazione edilizia.
L’attuale formulazione della norma ricomprende infatti nella categoria della ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione caratterizzati da diversa sagoma, diversi prospetti, diverso sedime e differenti caratteristiche plano-volumetriche e tipologiche rispetto all’edificio preesistente, nonché gli interventi comportanti incrementi volumetrici espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali.
Il legislatore ha dunque definitivamente superato il tradizionale principio della necessaria continuità morfologica dell’edificio originario , valorizzando invece la finalità sostanziale dell’intervento edilizio, individuata nel recupero, nella sostituzione edilizia e nella rigenerazione del patrimonio costruito esistente, anche attraverso operazioni profondamente trasformative dell’organismo edilizio.
In tale prospettiva, l’eventuale incremento volumetrico assentito dalla normativa premiale o derogatoria non costituisce elemento automaticamente idoneo a trasformare l’intervento in nuova costruzione, permanendo invece la riconducibilità dell’opera alla categoria della ristrutturazione edilizia laddove l’intervento trovi fondamento nella disciplina vigente e si collochi nel quadro delineato dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001.
Tale impostazione trova conferma nella consolidata giurisprudenza amministrativa e penale. Il Consiglio di Stato ha più volte affermato che la SCIA alternativa rappresenta un titolo edilizio pienamente tipico, introdotto direttamente dalla legge statale e idoneo a legittimare gli stessi interventi assentibili mediante permesso di costruire, differenziandosi esclusivamente per il diverso modello procedimentale fondato sull’autoresponsabilità del privato e sul controllo successivo dell’amministrazione. In tal senso, Consiglio di Stato, sez. VI, 3 gennaio 2022, n. 8, ha chiarito che la SCIA alternativa costituisce “un autonomo titolo abilitativo previsto dall’ordinamento, alternativo e non subordinato rispetto al permesso di costruire” . Analogamente, Cassazione Penale, sez. III, 7 giugno 2023, n. 24084, ha ribadito che la SCIA alternativa integra un titolo edilizio tipico e pienamente idoneo a fondare la legittimità dell’intervento edilizio, purché sussistano i presupposti sostanziali previsti dalla normativa urbanistico-edilizia.
Parimenti, la giurisprudenza amministrativa ha evidenziato come la nozione di ristrutturazione edilizia debba essere interpretata alla luce dell’evoluzione normativa sopra richiamata. Il Consiglio di Stato, sez. VI, 12 novembre 2021, n. 7573, ha affermato che la nuova formulazione dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 ricomprende anche interventi di demolizione e ricostruzione con modifiche plano-volumetriche e incrementi assentiti dalla disciplina vigente, mentre Consiglio di Stato, sez. II, 7 febbraio 2024, n. 1206, ha ribadito che l’aumento di volumetria previsto da discipline premiali o derogatorie non determina automaticamente la trasformazione dell’intervento in nuova costruzione, permanendo la qualificazione quale ristrutturazione edilizia.
Il quadro normativo risulta ulteriormente rafforzato dalla legislazione regionale campana. In particolare, l’art. 2 della L.R. Campania 10 agosto 2022 n. 13 ha ampliato l’ambito applicativo della SCIA alternativa al permesso di costruire, stabilendo espressamente che, nel rispetto dell’art. 2-bis, comma 1-ter, e dell’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001, possono essere realizzati mediante SCIA alternativa anche interventi di demolizione e ricostruzione ricadenti in immobili vincolati ai sensi del d.lgs. 42/2004, nelle zone omogenee A, nei centri storici e negli ambiti di particolare pregio storico-architettonico, anche qualora non vengano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche dell’edificio preesistente ovvero siano previsti incrementi volumetrici.
La norma regionale assume particolare rilevanza interpretativa poiché conferma espressamente la piena compatibilità tra SCIA alternativa e interventi edilizi complessi caratterizzati da modifiche sostanziali dell’organismo edilizio e incrementi di volumetria, purché restino ferme le autorizzazioni di settore eventualmente necessarie, tra cui l’autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del d.lgs. 42/2004. Essa si inserisce coerentemente nel quadro delle politiche di rigenerazione urbana e di recupero del patrimonio edilizio esistente perseguite sia dal legislatore statale sia da quello regionale, anche attraverso la disciplina premiale del Piano Casa e delle misure di sostituzione edilizia e rigenerazione urbana previste dall’art. 33-quater della L.R. Campania n. 16/2004.
Ne consegue che, alla luce del vigente assetto normativo e giurisprudenziale, la SCIA alternativa al permesso di costruire deve essere considerata un titolo edilizio ordinario, pienamente legittimo ed equipollente al permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia anche particolarmente incisivi, comprensivi di demolizione e ricostruzione, modifiche plano-volumetriche e incrementi volumetrici consentiti dalla legislazione vigente, in coerenza con i principi di semplificazione amministrativa, contenimento del consumo di suolo e rigenerazione del patrimonio edilizio esistente.
La questione assume particolare rilievo alla luce dell’evoluzione normativa intervenuta sulla definizione stessa di “ristrutturazione edilizia”, profondamente ampliata dapprima dal D.L. n. 76/2020 (convertito nella L. n. 120/2020) e successivamente dal D.L. n. 77/2021, che hanno definitivamente superato il tradizionale principio della necessaria conservazione di sagoma, sedime e caratteristiche plano-volumetriche dell’edificio preesistente. Oggi, infatti, l’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001 ricomprende nella categoria della ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonché quelli comportanti incrementi volumetrici nei casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici. Ne consegue che l’incremento volumetrico, quando espressamente consentito da norme speciali o premialità urbanistiche, non determina automaticamente la trasformazione dell’intervento in “nuova costruzione”, permanendo invece la qualificazione di ristrutturazione edilizia. Proprio tale principio rappresenta oggi il punto centrale della più recente elaborazione giurisprudenziale. Il Consiglio di Stato, sez. VI, 3 gennaio 2022 n. 8, ha chiarito che la SCIA alternativa costituisce “un autonomo titolo abilitativo previsto dall’ordinamento, alternativo e non subordinato rispetto al permesso di costruire”, evidenziando come il legislatore abbia introdotto un modello procedimentale semplificato ma pienamente idoneo a legittimare gli interventi edilizi previsti dagli artt. 10 e 23 del D.P.R. 380/2001. Nello stesso senso, la Cassazione Penale, sez. III, 7 giugno 2023 n. 24084 , ha ribadito che la SCIA alternativa integra un titolo edilizio pienamente tipico e legittimante, previsto direttamente dalla legge statale, purché sussistano i presupposti sostanziali di conformità urbanistico-edilizia richiesti dall’ordinamento. Parimenti, la giurisprudenza amministrativa ha progressivamente consolidato una lettura evolutiva della nozione di ristrutturazione edilizia coerente con le modifiche legislative sopra richiamate. Il Consiglio di Stato, sez. VI, 12 novembre 2021 n. 7573 , ha infatti affermato che la nuova formulazione dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 consente di qualificare come ristrutturazione edilizia anche interventi di demolizione e ricostruzione caratterizzati da modifiche plano-volumetriche e incrementi assentiti dalla normativa vigente, evidenziando come il legislatore abbia inteso privilegiare la finalità di rigenerazione del patrimonio edilizio rispetto al precedente criterio della fedele ricostruzione dell’edificio originario. Analoga impostazione emerge da Consiglio di Stato, sez. II, 7 febbraio 2024 n. 1206, il quale ha ribadito che l’aumento di volumetria previsto da discipline incentivanti, premiali o derogatorie non determina automaticamente la qualificazione dell’intervento quale nuova costruzione, permanendo la natura di ristrutturazione edilizia laddove l’incremento volumetrico sia espressamente consentito dalla normativa vigente. Nello stesso solco interpretativo si colloca anche la giurisprudenza penale. La Cassazione Penale, sez. III, 21 gennaio 2022 n. 2193 , ha infatti chiarito che, alla luce della nuova formulazione dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, anche la demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma e del sedime può integrare ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione, ove ricorrano i presupposti previsti dalla disciplina urbanistico-edilizia vigente L’art. 10, comma 1, lett. c), individua infatti tra gli interventi subordinati a permesso di costruire quelli di ristrutturazione edilizia c.d. “pesante”, ossia gli interventi che conducono ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, mentre l’art. 23 consente espressamente che tali interventi possano essere realizzati, in alternativa al permesso di costruire, mediante Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Sotto il profilo del titolo abilitativo, la conseguenza è particolarmente rilevante, poiché l’art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001, nel richiamare gli interventi di ristrutturazione edilizia “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”, rinvia direttamente alla possibilità di utilizzo della SCIA alternativa disciplinata dall’art. 23 del medesimo testo normativo. La SCIA alternativa non costituisce dunque un titolo “minore” o residuale, bensì un titolo avente efficacia sostanzialmente equipollente al permesso di costruire, differenziandosi esclusivamente sotto il profilo procedimentale.
Sul punto, la giurisprudenza ha chiarito che la SCIA alternativa rappresenta una modalità semplificata di esercizio delloius aedificandiin presenza di interventi già conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente. Il Consiglio di Stato, sez. VI, 3 gennaio 2022, n. 8, ha evidenziato che la SCIA alternativa costituisce un modello procedimentale alternativo al permesso di costruire, caratterizzato da una diversa tecnica di controllo amministrativo, ma idoneo a legittimare gli stessi interventi edilizi previsti dall’art. 10 del T.U. Edilizia. Nello stesso senso si è espressa anche Cass. pen., sez. III, 7 giugno 2023, n. 24084, la quale ha ribadito che la SCIA alternativa integra un titolo edilizio pienamente tipico e legittimante, previsto direttamente dalla legge statale.
Particolarmente rilevante, nel contesto della legislazione urbanistica campana, è la disciplina introdotta dalla L.R. Campania 10 agosto 2022 n. 13 , recante “Disposizioni in materia di semplificazione edilizia, di rigenerazione urbana e per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente” , che ha ampliato l’ambito applicativo della SCIA alternativa al permesso di costruire , in coerenza con le modifiche apportate agli artt. 3, 10 e 23 del D.P.R. 380/2001 dai decreti-legge n. 76/2020 (“Decreto Semplificazioni”) e n. 77/2021 (“Governance PNRR”).
In particolare, l’art. 2, comma 8, della L.R. n. 13/2022 prevede che possano essere realizzati mediante SCIA alternativa anche interventi di demolizione e ricostruzione e di ripristino di edifici crollati o demoliti ricadenti in immobili vincolati ai sensi del d.lgs. 42/2004, nelle zone omogenee “A”, nei centri storici e negli ambiti di pregio storico-architettonico, anche nei casi in cui non siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche plano-volumetriche dell’edificio originario ovvero siano previsti incrementi volumetrici.
La norma regionale recepisce quindi l’evoluzione della nozione di ristrutturazione edilizia introdotta dall’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001, chiarendo che anche interventi profondamente trasformativi dell’organismo edilizio possono rimanere qualificati come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione, purché gli incrementi volumetrici siano espressamente consentiti dalla normativa vigente o dagli strumenti urbanistici comunali.
Ne deriva che la presenza di modifiche della sagoma, dei prospetti, del sedime o delle caratteristiche plano-volumetriche dell’edificio preesistente, così come l’eventuale previsione di ampliamenti volumetrici premiali o derogatori, non comporta automaticamente il mutamento della natura giuridica dell’intervento.
La disciplina regionale assume particolare rilievo anche perché opera in contesti territoriali tradizionalmente sottoposti a maggiore tutela, quali immobili vincolati ai sensi del d.lgs. 42/2004, centri storici e zone omogenee “A”, evidenziando la volontà del legislatore campano di favorire processi di recupero, sostituzione edilizia e rigenerazione urbana anche all’interno del tessuto storico consolidato.
Resta comunque fermo l’obbligo di acquisire gli ulteriori atti di assenso previsti dalla normativa speciale. In particolare, per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico continua a trovare applicazione l’art. 146 del d.lgs. 42/2004, che subordina gli interventi all’ottenimento della preventiva autorizzazione paesaggistica, oltre agli eventuali pareri e nulla osta richiesti dalla normativa sismica, ambientale o idrogeologica. La disciplina si coordina inoltre con il più ampio sistema regionale di rigenerazione urbana, ed in particolare con: l’art. 33-quater della L.R. Campania n. 16/2004; la disciplina del “Piano Casa Campania” di cui alla L.R. n. 19/2009; le ulteriori misure incentivanti introdotte dalla stessa L.R. n. 13/2022. Tali disposizioni consentono incrementi volumetrici premiali e derogatori finalizzati al miglioramento della qualità urbana, dell’efficienza energetica, della sicurezza sismica e della sostenibilità ambientale degli edifici, in un’ottica di recupero del patrimonio edilizio esistente e di contenimento del consumo di suolo.
Ne consegue che, alla luce del coordinamento tra normativa statale e regionale, l’ampliamento volumetrico assentito dalla disciplina premiale non determina automaticamente la qualificazione dell’intervento quale nuova costruzione, permanendo la riconducibilità dello stesso alla ristrutturazione edilizia, con conseguente piena applicabilità del regime della SCIA alternativa al permesso di costruire previsto dagli artt. 10 e 23 del D.P.R. 380/2001. Tale impostazione risulta coerente con i più recenti orientamenti della giurisprudenza amministrativa e penale, secondo cui la nozione contemporanea di ristrutturazione edilizia deve essere interpretata in chiave evolutiva e funzionale agli obiettivi di rigenerazione urbana perseguiti dal legislatore nazionale e regionale.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al permesso di costruire produce effetti abilitativi immediati dalla data della sua presentazione allo Sportello Unico competente, consentendo al privato di intraprendere legittimamente l’attività edilizia senza la necessità di attendere l’adozione di un provvedimento espresso da parte dell’Amministrazione. Tale effetto discende direttamente dalla struttura normativa dell’istituto delineata dagli artt. 22 e 23 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, nel quadro del più ampio sistema di semplificazione amministrativa introdotto dalla L. 7 agosto 1990 n. 241 e successivamente rafforzato dal legislatore attraverso la progressiva valorizzazione dei principi di autoresponsabilità del privato, affidamento, semplificazione procedimentale ed economicità dell’azione amministrativa.
La SCIA alternativa si fonda infatti sul principio secondo cui l’effetto legittimante dell’attività edilizia deriva direttamente dalla legge e dall’asseverazione tecnica resa dal professionista abilitato, il quale attesta la conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici vigenti, ai regolamenti edilizi, alla normativa antisismica, energetica, igienico-sanitaria, paesaggistica e alle ulteriori discipline settoriali applicabili. Sotto il profilo sistematico, la SCIA alternativa si distingue tuttavia dalla SCIA ordinaria disciplinata dall’art. 19 della L. n. 241/1990, poiché non dà luogo ad una mera liberalizzazione dell’attività privata, ma integra un titolo edilizio speciale, tipizzato direttamente dal D.P.R. 380/2001, avente efficacia sostanzialmente equipollente al permesso di costruire.
Sul punto assume rilievo decisivo l’art. 5, comma 2, lett. c), del D.L. 13 maggio 2011 n. 70, convertito con modificazioni dalla L. 12 luglio 2011 n. 106, il quale ha chiarito espressamente che le disposizioni dell’art. 19 della L. n. 241/1990 si applicano alle DIA edilizie disciplinate dal D.P.R. 380/2001 “con esclusione dei casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire”. La disposizione, avente natura interpretativa, evidenzia dunque che la SCIA alternativa al permesso di costruire costituisce un istituto speciale del diritto urbanistico-edilizio, caratterizzato da una disciplina autonoma rispetto al modello generale della segnalazione certificata disciplinato dalla legge sul procedimento amministrativo.
Ne consegue che la SCIA alternativa, pur producendo effetti immediatamente abilitativi, non determina la formazione di un provvedimento amministrativo tacito o implicito, né comporta il consolidamento irreversibile del titolo decorso il termine ordinario previsto dall’art. 19 della L. n. 241/1990. L’Amministrazione conserva infatti il potere-dovere di verificare la permanenza dei presupposti urbanistico-edilizi dell’intervento e di esercitare i poteri repressivi e di vigilanza previsti dagli artt. 27 e ss. del D.P.R. 380/2001, ferma restando la necessità del rispetto dei principi di proporzionalità, ragionevolezza, tutela dell’affidamento e buona amministrazione di cui agli artt. 3 e 97 della Costituzione.
In tale prospettiva, la SCIA alternativa realizza un modello di “liberalizzazione controllata” dell’attività edilizia, nel quale il controllo pubblico si sposta da una fase preventiva ad una fase successiva di vigilanza urbanistica, senza tuttavia eliminare il potere dell’Amministrazione di intervenire in presenza di accertate illegittimità sostanziali.
La giurisprudenza amministrativa più recente ha tuttavia chiarito in maniera sempre più rigorosa i limiti entro i quali l’Amministrazione può esercitare il potere di annullamento in autotutela nei confronti di una SCIA alternativa ormai efficace, valorizzando il principio del legittimo affidamento del privato e la necessità di una concreta comparazione degli interessi coinvolti.
In tale prospettiva assume particolare rilievo la sentenza del TAR Lombardia, sez. II, n. 1573/2026 , relativa all’annullamento in autotutela di una SCIA alternativa al permesso di costruire presentata per un intervento di riqualificazione edilizia con trasformazione funzionale di un immobile a destinazione turistico-ricettiva. Nel caso esaminato, il Comune, dopo avere inizialmente consentito l’esecuzione dell’intervento e dopo la presentazione di una successiva SCIA in variante relativa a modifiche interne e alla diversa collocazione di una piscina, aveva disposto l’annullamento della SCIA e ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo insufficienti le integrazioni documentali prodotte dalla società. Il TAR ha accolto il ricorso della società ricorrente, affermando principi di particolare rilevanza in materia di autotutela edilizia e di stabilità degli effetti della SCIA alternativa. Il Collegio ha infatti ribadito che l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio non può fondarsi sul mero ripristino astratto della legalità urbanistica, ma richiede una specifica e rigorosa motivazione in ordine alla sussistenza di un concreto interesse pubblico attuale, ulteriore e distinto rispetto alla semplice illegittimità dell’atto originario. Richiamando espressamente l’art. 21-nonies della L. 7 agosto 1990 n. 241, il TAR ha evidenziato che l’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio efficace richiede necessariamente una motivata comparazione tra l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata e l’interesse del privato che abbia maturato un legittimo affidamento sulla stabilità del titolo abilitativo. Particolarmente significativa risulta la parte della pronuncia nella quale il Collegio afferma che: “l’Amministrazione non può limitarsi alla mera affermazione dell’illegittimità dell’atto, ma deve effettuare una necessaria e motivata comparazione fra l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata e l’interesse dei beneficiari del provvedimento amministrativo”. La sentenza richiama inoltre la recente Corte Costituzionale, sentenza n. 88/2025 , la quale, nel confermare la legittimità costituzionale dell’art. 21-nonies della L. n. 241/1990, ha ribadito che l’esercizio dell’autotutela amministrativa richiede:“la presenza di specifiche ragioni di interesse pubblico che giustifichino l’annullamento del provvedimento di primo grado, distinte dal mero ripristino della legalità violata, nonché la necessaria valutazione degli interessi dei destinatari del provvedimento”.Muovendo da tali presupposti, il TAR Lombardia ha rilevato come il provvedimento comunale impugnato fosse caratterizzato dalla totale assenza di qualsivoglia comparazione concreta tra interesse pubblico e affidamento del privato, osservando che il Comune si era limitato ad elencare i presunti vizi della SCIA senza motivare in ordine alla concreta necessità dell’annullamento né valutare gli effetti pregiudizievoli derivanti dalla rimozione del titolo edilizio. La sentenza evidenzia infatti che: “il Comune si limita all’elencazione degli asseriti vizi della SCIA per concludere puramente e semplicemente per il suo annullamento, senza altro aggiungere” . Il giudice amministrativo ha quindi ribadito che il potere di autotutela non può essere esercitato in maniera automatica o meramente sanzionatoria, ma richiede una rigorosa verifica della proporzionalità dell’intervento amministrativo, soprattutto nei casi in cui il privato abbia già consolidato un significativo affidamento attraverso l’avvio dei lavori, l’esecuzione di investimenti economici e la stabilizzazione degli effetti del titolo edilizio.
La pronuncia assume pertanto particolare rilevanza anche con riferimento alla natura della SCIA alternativa al permesso di costruire. Pur trattandosi di un titolo fondato sul meccanismo dell’autocertificazione e del controllo successivo, il TAR conferma infatti che, una volta divenuta efficace e consolidatasi attraverso il decorso del tempo e l’inerzia dell’Amministrazione, la SCIA non può essere rimossa senza il rigoroso rispetto dei principi di ragionevolezza, proporzionalità, tutela dell’affidamento e buona amministrazione di cui agli artt. 3 e 97 Cost., nonché dell’art. 21-nonies della L. n. 241/1990.
La sentenza si inserisce dunque nel consolidato orientamento giurisprudenziale volto a limitare un uso indiscriminato dell’autotutela edilizia, riaffermando che l’annullamento di un titolo edilizio efficace — anche nei casi di SCIA alternativa — non può fondarsi esclusivamente sulla rilevazione di presunti vizi urbanistico-edilizi, ma richiede la dimostrazione di un concreto, attuale e prevalente interesse pubblico idoneo a giustificare il sacrificio dell’affidamento maturato dal privato.
In conclusione, il quadro normativo e giurisprudenziale attualmente vigente evidenzia con assoluta chiarezza come la SCIA alternativa al permesso di costruire non costituisca un titolo edilizio residuale o eccezionale, bensì un istituto pienamente tipizzato dall’ordinamento, avente autonoma rilevanza sostanziale e procedimentale nell’ambito del sistema delineato dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. L’evoluzione legislativa intervenuta negli ultimi anni — dapprima con il d.lgs. n. 222/2016 (“SCIA 2”) e successivamente con i decreti-legge n. 76/2020 e n. 77/2021 — ha infatti profondamente modificato sia il sistema dei titoli edilizi sia la stessa nozione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del Testo Unico Edilizia, superando definitivamente l’originaria concezione conservativa dell’intervento edilizio e valorizzando, invece, le finalità di recupero, sostituzione edilizia e rigenerazione urbana del patrimonio costruito esistente.
Alla luce dell’intero quadro normativo e giurisprudenziale esaminato, deve pertanto ritenersi che la SCIA alternativa al permesso di costruire costituisca oggi uno strumento ordinario, pienamente legittimo e strutturalmente coerente con i principi di semplificazione amministrativa e rigenerazione urbana perseguiti dal legislatore nazionale e regionale , utilizzabile anche per interventi di ristrutturazione edilizia particolarmente incisivi, comprensivi di demolizione e ricostruzione, modifiche plano-volumetriche e ampliamenti assentiti dalla disciplina vigente.
Ne consegue che l’assunto secondo cui la presenza di un incremento volumetrico imporrebbe necessariamente il ricorso al permesso di costruire risulta non più compatibile né con il dato normativo vigente né con il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa e penale formatosi successivamente alle riforme del 2020 e del 2021.
