Non è possibile costruire in assenza di fognature e impianti di depurazione anche in lotti interclusi

di Stefano DELIPERI

Pronuncia di grande interesse quella emessa recentemente dal T.A.R. Sardegna in relazione all’edificabilità delle aree rientranti nei piani di lottizzazione con convenzioni ormai prive di efficacia per il decorso del tempo.

Com’è noto, il Consiglio di Stato ha più volte ribadito il principio per il quale “le lottizzazioni convenzionate non possono avere l’efficacia di condizionare a tempo indeterminato la pianificazione urbanistica e quindi, mutuando il termine di cui all’art. 16 della legge urbanistica, va individuato un tempo decennale di durata massima delle convenzioni, che risponde al preminente interesse pubblico non soltanto per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, ma anche per l’edificazione dei lotti” (Cons. Stato, Sez. IV, 29 novembre 2010, n. 8348; in tal senso vds. anche Cons. Stato Sez. IV, 2 marzo 2004, n. 957; 25 luglio 2001, n. 4074; 3 novembre 1998, n. 1412; 16 marzo 1999, n. 286).

Quindi, la perdita di efficacia, come ha precisato la giurisprudenza del Consiglio di Stato, investe non solo la realizzazione delle opere di urbanizzazione previste nella convenzione, ma anche la edificazione dei lotti.

E ancora, secondo Cons. Stato, Sez. VI, 22 ottobre 2002: “l'art.28 della predetta legge n.1150/1942, così come modificato dall'art.8 L. 6.8.1967, n.765, avendo dato un particolare rilievo al ruolo dei piani di lottizzazione (che costituiscono ormai strumenti urbanistici specifici preordinati e normalmente alternativi rispetto ai piani particolareggiati), deve essere applicato in via analogica ai piani di lottizzazione medesimi, con la conseguenza che va riconosciuta anche ad essi l'applicabilità del termine massimo di validità decennale entro il quale devono essere attuati (art.16, comma 5, L. n.1150/1942) e decorso il quale divengono inefficaci per la parte inattuata (art.17, comma 1, della stessa legge) … (cfr. Cons. St., Sez. IV, 3.11.1998, n. 1412; 25.7.2001, n. 4073)”, come recentemente ribadito da Cons. Stato, sez. IV, 6 aprile 2012, n. 3969.

Il T.A.R. Sardegna, con la sentenza Sez. II, 23 ottobre 2013, n. 664, è andato anche oltre.

Si tratta, infatti, “della Comunione immobiliare "Pineta Is Morus" (ex S.A.I.A. - Sant'angelo Immobiliare Alberghiera S.p.A.), avente ingresso al Km. 37,800 della S.S. 195, località Is Morus, in territorio del Comune di Pula”, in Provincia di Cagliari. Un intervento immobiliare avviato fin dagli anni ’60 del secolo scorso, che, attualmente, vede ben 150 residenze stagionali (ville) in una pineta litoranea, realizzate “mediante concessioni edilizie rilasciate in via diretta dal Comune di Pula”.

L’Ente locale, tuttavia, ha rilasciato i necessari titoli abilitativi “in assenza della contestuale realizzazione di idonee opere di urbanizzazione primaria, prima fra tutte la … rete fognaria”.

Ricorda e sottolinea il Giudice amministrativo sardo “la clamorosa carenza nell’ambito della comunione immobiliare ‘Pineta Is Morus’ (ex S.A.I.A.) di un’opera di urbanizzazione (la rete fognaria) che, avuto anche riguardo alla delicatezza e al particolare pregio ambientale del sito, avrebbe dovuto costituire conditio sine qua non per l’attuazione della lottizzazione da parte della Sant'angelo Immobiliare Alberghiera S.p.A.”

In buona sostanza, in un’area costiera tutelata con il vincolo paesaggistico (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), in zona di grande interesse anche sul piano turistico, da tempo ormai 150 ville hanno un sistema di smaltimento dei reflui e di depurazione analogo a quello di una favela brasiliana.

In tale situazione nemmeno i “lotti interclusi” possono essere legittimamente edificati con “un ulteriore ennesimo impianto individuale di discarica a dispersione”, evidenzia il T.A.R. Sardegna, mentre “l’amministrazione comunale di Pula, che l’ha consentito, non può limitarsi a pretendere che i proprietari dei residui lotti non edificati – verosimilmente nel disinteresse di coloro che hanno già edificato – propongano dei piani attuativi estesi a tutta la comunione immobiliare, ma dovrà anche farsi parte attiva nella soluzione del problema del progressivo recupero della legittimità della lottizzazione … anche attraverso la predisposizione di piani attuativi ad iniziativa pubblica, per realizzare una primaria e ormai imprescindibile opera di urbanizzazione, verificando nell’occasione, se del caso ponendovi rimedio, l’adeguatezza e l’idoneità delle altre opere di urbanizzazione già esistenti”.

Una pronuncia giurisprudenziale che rivela una situazione ambientale forse già oltre i limiti della sicurezza igienico-sanitaria, determinatasi, verosimilmente, soprattutto per pura smania speculativa.

dott. Stefano Deliperi

N. 00664/2013 REG.PROV.COLL.

N. 00567/2005 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 567 del 2005, proposto da: 
Porcu Angelo, rappresentato e difeso dall'avv. Enrico Salone, con domicilio eletto in Cagliari, presso lo studio del medesimo legale, via Maddalena n. 40;

contro

il Comune di Pula, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Roberto Uras, con domicilio eletto in Cagliari, presso lo studio del medesimo legale via Alghero n. 13;
il Responsabile p.t. dell’Area Tecnica del Comune di Pula, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

- del provvedimento del Responsabile dell'Area Tecnica-Servizio edilizia Privata ed Urbanistica del Comune di Pula prot. n. 2978 del 21.02.2005, col quale è stata respinta la domanda di concessione edilizia per la costruzione di un fabbricato residenziale nel lotto di terreno identificato al Catasto col Foglio 57, Mapp. 212, di mq effettivi 1800, facente parte della Comunione immobiliare "Pineta Is Morus" (ex S.A.I.A. - Sant'angelo Immobiliare Alberghiera S.p.A.), sita al Km. 37,800 della S.S. 195, in località Is Morus in territorio del Comune di Pula;

- del parere della commissione edilizia reso nella seduta del 15.02.2005 (verbale n. 3/01);

- dei pareri dell'Assessorato EE.LL. Finanze ed Urbanistica della Regione Autonoma della Sardegna (note prot. 245/U.V del 05.03.2004, prot. 2369/U.V. dell'01.10.2004 e 2952/U.V. del 02.12.2004);

- di tutti gli atti presupposti, conseguenziali o, comunque, connessi con quelli impugnati.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pula;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 16 ottobre 2013 il dott. Tito Aru e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Il ricorrente è proprietario, dal 1964, di un lotto di terreno di mq. 1800, identificato in catasto al foglio 57, mappale 212, facente parte della Comunione immobiliare "Pineta Is Morus" (ex S.A.I.A. - Sant'angelo Immobiliare Alberghiera S.p.A.), avente ingresso al Km. 37,800 della S.S. 195, località Is Morus, in territorio del Comune di Pula.

All’interno della lottizzazione realizzata alla fine degli anni ’50 dalla Sant'angelo Immobiliare Alberghiera S.p.A., che ha frazionato l’area, venduto i lotti e realizzato le infrastrutture, e che nel suo complesso è oggi pressoché integralmente edificata, tale lotto è uno di quelli residui non ancora edificati.

Tutti i fabbricati insistenti nell’area dell’anzidetta comunione immobiliare (circa 150) sono stati edificati mediante concessioni edilizie rilasciate in via diretta dal Comune di Pula.

In data 12 marzo 2004 il sig. Porcu ha presentato al Comune di Pula la domanda di concessione edilizia per realizzare sul proprio lotto un fabbricato trifamiliare di civile abitazione.

Sennonché, con l’impugnato provvedimento n. 2978/2005, l’istanza è stata rigettata in quanto ad avviso dell’amministrazione comunale “…l’area interessata dall’istanza di concessione ad edificare è sprovvista di piani attuativi e non risulta possibile il rilascio di concessione diretta in quanto lo stato di urbanizzazione di fatto riscontrabile non soddisfa pienamente le finalità proprie del piano attuativo mancando le aree pubbliche per standards urbanistici, la pubblica viabilità e una efficiente rete di raccolta dei liquami fognari con idoneo impianto di depurazione…”.

Avverso tale determinazione è insorto il ricorrente che ne contesta la legittimità per i seguenti motivi:

Violazione e falsa applicazione dei principi giurisprudenziali in materia di presupposti per il rilascio della concessione edilizia diretta - Violazione e falsa applicazione dell’art. 28, comma 5°, della legge n. 1150/1942 e ss.mm., dell’art. 44 della legge n. 865/1971 e dell’art. 3 della legge regionale 1 luglio 1991 n. 3 e del vigente regolamento urbanistico comunale – Eccesso di potere per erroneità dei presupposti e travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e di motivazione, illogicità manifesta e disparità di trattamento: avuto riguardo alla completa urbanizzazione e alla pressoché totale edificazione della comunione e considerata l’interclusione del lotto del ricorrente in una zona integralmente edificata e urbanizzata. Inoltre non si sarebbe illegittimamente considerata e positivamente apprezzata l’esistenza, in misura congrua e adeguata alle necessità della comunione, di strade e spazi per servizi ed attività collettive, seppur di proprietà privata anziché pubblica.

Concludeva quindi il ricorrente chiedendo l’annullamento degli atti impugnati con ogni conseguenza anche in ordine alle spese del giudizio.

Per resistere al ricorso si è costituito il Comune di Pula che, con articolate difese, dopo aver contro dedotto alle argomentazioni del sig. Porcu, ne ha chiesto il rigetto, con favore delle spese.

In vista dell’udienza pubblica di trattazione le controparti hanno integrato le loro difese insistendo, infine, nelle rispettive conclusioni.

Alla pubblica udienza del 16 ottobre 2013, sentiti i difensori delle parti, la causa è stata posta in decisione.

DIRITTO

Il ricorso non può essere accolto.

E’ ben vero, come espone il ricorrente, che il lotto di sua proprietà è inserito in una comunione immobiliare in gran parte edificata e parzialmente dotata di opere di urbanizzazione.

Ed è altrettanto vero, o comunque è incontestato, che tale edificazione è avvenuta sulla base di concessioni dirette rilasciate negli anni scorsi dal Comune di Pula che, incomprensibilmente, senza porsi il problema del dimensionamento delle opere di urbanizzazione esistenti, ha consentito l’edificazione di circa 150 fabbricati residenziali.

Quel che tuttavia oggi non può ulteriormente tollerarsi, e in questo senso la decisione negativa dell’amministrazione comunale resiste alle censure del ricorrente, è l’ulteriore edificazione di unità immobiliari in assenza – e tale circostanza è incontestata tra le parti - di un’adeguata rete di raccolta dei liquami fognari con idoneo impianto di depurazione.

La situazione di fatto determinatasi per effetto dell’incontrollato rilascio, da parte dell’amministrazione comunale, di titoli edilizi diretti in assenza della contestuale realizzazione di idonee opere di urbanizzazione primaria, prima fra tutte la citata rete fognaria, non può infatti dare ingresso, nel caso di specie, alle aperture giurisprudenziali invocate dal sig. Porcu che nell’ultimo decennio si sono avute in relazione ai cc.dd. lotti interclusi, giurisprudenza che invero muove dal presupposto che le finalità di urbanizzazione perseguite con lo strumento attuativo siano integralmente soddisfatte.

Le argomentazioni del ricorrente, infatti, pur condivisibili in termini generali, e anche a prescindere da ogni considerazione in ordine alla pure contestata adeguatezza delle strade e di idonei spazi pubblici, non possono trovare riscontro favorevole dal Tribunale attesa la clamorosa carenza nell’ambito della comunione immobiliare "Pineta Is Morus" (ex S.A.I.A.) di un’opera di urbanizzazione (la rete fognaria) che, avuto anche riguardo alla delicatezza e al particolare pregio ambientale del sito, avrebbe dovuto costituire conditio sine qua non per l’attuazione della lottizzazione da parte della Sant'angelo Immobiliare Alberghiera S.p.A..

Resta peraltro evidente che in presenza della descritta situazione di fatto, determinatasi per effetto del consistente sviluppo edificatorio della zona, l’amministrazione comunale di Pula, che l’ha consentito, non può limitarsi a pretendere che i proprietari dei residui lotti non edificati – verosimilmente nel disinteresse di coloro che hanno già edificato - propongano dei piani attuativi estesi a tutta la comunione immobiliare, ma dovrà anche farsi parte attiva nella soluzione del problema del progressivo recupero della legittimità della lottizzazione, se del caso anche attraverso la predisposizione di piani attuativi ad iniziativa pubblica, per realizzare una primaria e ormai imprescindibile opera di urbanizzazione, verificando nell’occasione, se del caso ponendovi rimedio, l’adeguatezza e l’idoneità delle altre opere di urbanizzazione già esistenti.

Non può, dunque, che restare disattesa la censura del ricorrente in ordine alla mancata applicazione in suo favore dei noti principi giurisprudenziali in materia di lotto intercluso, essendo sufficiente a precluderne l’operatività la cennata carenza delle opere di urbanizzazione primaria alla quale, ovviamente, non può sopperirsi con la mera previsione di un ulteriore ennesimo impianto individuale di discarica a dispersione.

In conclusione, quindi, il ricorso non può essere accolto e va respinto.

Sussistono nondimeno giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda)

definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 16 ottobre 2013 con l'intervento dei magistrati:

Francesco Scano, Presidente

Alessandro Maggio, Consigliere

Tito Aru, Consigliere, Estensore

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 23/10/2013

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)