TAR Toscana Sez. III n. 1606 del 3 dicembre 2020
Urbanistica.Contributo per oneri di urbanizzazione
Il contributo per oneri di urbanizzazione è dovuto per il solo rilascio del titolo abilitativo edilizio, senza che neanche rilevi la già intervenuta realizzazione di opere di urbanizzazione. In sostanza, le opere di urbanizzazione - per la cui remunerazione il contributo viene imposto - hanno spesso portata più ampia rispetto a quelle strettamente necessarie ad urbanizzare il nuovo insediamento edilizio posto in essere da chi abbia ottenuto il titolo edilizio ed hanno quindi sovente natura indivisibile, nel senso che non sono frazionabili in porzioni funzionali al soddisfacimento delle esigenze dei singoli nuovi insediati
Pubblicato il 03/12/2020
N. 01606/2020 REG.PROV.COLL.
N. 01545/2017 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana
(Sezione Terza)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 1545 del 2017, proposto da
Società Pix Development s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Duccio Maria Traina, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Firenze, via A. La Marmora n. 14;
contro
Comune di Grosseto, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Susanna Cruciani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio Francesco Massimo Pozzi in Firenze, Lungarno Vespucci, 20;
per l'annullamento
- della nota del 7 settembre 2017, con la quale l'Ufficio Edilizia Privata del Comune ha comunicato alla Società Pix Development s.r.l. che, in relazione alla pratica edilizia n. 2016/1151 avente ad oggetto la realizzazione di un fabbricato a destinazione commerciale nel lotto n. 3 del “PIP Commerciale Zona Nord del Capoluogo” (PIP “La Stecca”), è dovuta la somma di euro 146.599,53 a titolo di oneri di urbanizzazione primaria, e deve essere prestata fideiussione a garanzia di tale pagamento;
- della nota prot. n. 124368 del 26 settembre 2017, con la quale il Responsabile del Servizio Edilizia Privata del Comune ha comunicato alla Società ricorrente le date di scadenza delle tre rate del pagamento della suddetta somma;
- del “Atto Unico – Permesso di Costruire n. 430” del 26 settembre 2017, pratica edilizia n. 2016/1151, nella parte in cui indica il prospetto di rateizzazione dell'importo dovuto a titolo di oneri di urbanizzazione primaria;
e per l'accertamento
dell'insussistenza in capo alla ricorrente dell'obbligo di corrispondere la somma richiesta a titolo di oneri di urbanizzazione primaria e di prestare fideiussione a garanzia di tale pagamento;
e per la conseguente condanna del Comune di Grosseto alla restituzione della somma al medesimo versata a titolo di oneri di urbanizzazione primaria, oltre interessi legali dal dì del pagamento al saldo.
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Grosseto;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 28 ottobre 2020 la dott.ssa Silvia De Felice;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO e DIRITTO
1. Il Comune di Viareggio, all’esito di apposita procedura, cedeva la proprietà dei lotti edificabili compresi nel “PIP Commerciale Zona Nord del Capoluogo”, così detto PIP “La Stecca”.
Con atto di compravendita del 18 aprile 2007, il lotto 3 - censito al catasto al Foglio n. 70, particella 556 - veniva acquistato dalla società Quercia & Antichi s.p.a. che, a seguito di vari mutamenti di forma e denominazione societaria, è divenuta IML s.r.l..
Con il suddetto contratto la Società acquirente si obbligava, tra l’altro, ad eseguire in proprio le opere di urbanizzazione primaria, attraverso il Consorzio denominato “Consorzio Area PIP La Stecca” appositamente costituito tra tutti gli assegnatari delle aree PIP (v. art. 1 bis, doc. 4 di parte ricorrente).
2. Come espressamente affermato da entrambe le parti del presente giudizio, il Consorzio realizzava integralmente le opere di urbanizzazione primaria, che venivano poi collaudate e acquisite gratuitamente dal Comune, unitamente ai terreni sulle quali insistono (cfr. in particolare memoria difensiva e doc. 8 del Comune).
3. Sul lotto 3, nonostante il rilascio del permesso di costruire n. 191/2009 a favore dell’originaria proprietaria, avente ad oggetto la realizzazione di un capannone ad uso commerciale, non veniva eseguita alcuna opera (cfr. doc. 12 di parte ricorrente).
4. A seguito del fallimento della Società IML, con ordinanza del 10 maggio 2016, il lotto 3 veniva assegnato alla Società Immobiliare del Tirreno s.r.l., oggi Pix Development s.r.l. (di seguito anche solo Pix), e con decreto del 22 settembre 2016 la proprietà del bene veniva definitivamente trasferita.
5. In data 13 dicembre 2016 la Società Immobiliare del Tirreno presentava una nuova istanza di concessione edilizia per la costruzione, su tale lotto, di un edificio a destinazione commerciale.
6. Il Comune, con nota del 7 settembre 2017, per il rilascio del permesso, chiedeva alla Società il versamento di una somma di euro 146.599,53, da corrispondere in tre rate di euro 36.649,88 ciascuna, con scadenza a 6, 12 e 18 mesi, a titolo di oneri di urbanizzazione primaria.
Il Comune chiedeva inoltre alla Società la costituzione di una polizza fideiussoria a garanzia del pagamento della somma complessiva di euro 331.922,02, comprensiva di quanto dovuto a titolo di oneri di urbanizzazione primaria, oneri di urbanizzazione secondaria, contributo proporzionale al costo di costruzione e diritti di segreteria, con svincolo della medesima una volta completato il pagamento delle somme rateizzate.
7. Pur ritenendo non dovuta la somma richiesta per le opere di urbanizzazione primaria, la ricorrente provvedeva alla stipula della polizza e al pagamento della prima rata, con espressa riserva di ripetizione.
8. In data 22 settembre 2017 veniva quindi rilasciato il permesso di costruire richiesto, con indicazione del prospetto di rateizzazione della somma suddetta (cfr. doc. 3 di parte ricorrente).
9. Con contratto di locazione finanziaria del 23 ottobre 2017 Pix cedeva il lotto a Mediocredito Italiano s.p.a. per un’operazione di leasing in costruendo, conservando la gestione, anche giudiziaria, dei rapporti inerenti la costruzione (doc. 11).
Mediocredito Italiano s.p.a. provvedeva quindi al versamento della somma residua, richiesta dal Comune a titolo di oneri di urbanizzazione primaria.
10. La Società ricorrente insorge avverso gli atti indicati in epigrafe, deducendo la violazione o falsa applicazione degli artt. 12 e 16 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e degli artt. 133 e 191 della legge regionale 10 novembre 2014, n. 65, oltreché l’eccesso di potere per difetto dei presupposti.
Segnatamente, la ricorrente lamenta che la richiesta di pagamento delle somme dovute a titolo di oneri di urbanizzazione primaria sarebbe illegittima, in quanto tali opere, in forza dell’originario contratto di compravendita, sarebbero già state realizzate direttamente dalla prima Società acquirente del lotto, a integrale scomputo delle somme dovute, ai sensi e per gli effetti dell’art. 16 del d.P.R. n. 380/2001. Le opere, inoltre, sarebbero state già collaudate e cedute gratuitamente al Comune, unitamente ai terreni sui quali le stesse insistono.
L’obbligazione relativa al pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria si sarebbe dunque estinta prima ancora dell’acquisto del bene da parte della Società Pix Development e l’eventuale percezione della somma richiesta alla odierna ricorrente costituirebbe indebito arricchimento dell’Amministrazione.
11. Il Comune di Grosseto, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto del ricorso nel merito, sulla base delle seguenti argomentazioni:
a) la Società ricorrente non ha mai fatto parte del Consorzio incaricato della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria; peraltro, l’originaria proprietaria del lotto 3 non ha versato le somme dovute per le opere di urbanizzazione, a causa dell’intervenuto fallimento, e il Consorzio è quindi l’unico soggetto ad essersi accollato i costi relativi alle opere di urbanizzazione primaria previsti per il rilascio del primo permesso di costruire a favore di Quercia & Antichi, n. 191/2009;
b) la Società ricorrente, inoltre, ha chiesto il rilascio di un permesso di costruire per un intervento nuovo e diverso da quello domandato a suo tempo da Quercia & Antichi e mai attuato; del tutto legittimamente, quindi, il Comune di Grosseto ha quantificato, oltre al costo di costruzione, anche gli oneri di urbanizzazione, relativi ad opere di urbanizzazione “di completamento”, diverse ed ulteriori rispetto a quelle realizzate dal Consorzio al momento della originaria cessione del lotto.
c) peraltro, il PIP “La Stecca”, al momento del rilascio del permesso di costruire a favore di Pix, era ormai scaduto e le relative aree risultano oggi completamente edificate, fatta eccezione per il solo lotto 3 della ricorrente. L’intervento assentito con il nuovo permesso di costruire andrebbe perciò ad inserirsi in un contesto urbanistico più ampio, già realizzato, nel quale sarebbero stati ormai raggiunti gli standards prescritti dal d.m. 2 aprile 1968, n. 1444.
In definitiva, secondo il Comune, il rilascio del nuovo permesso di costruire darebbe luogo ad un nuovo ed autonomo obbligo di versamento degli oneri di urbanizzazione primaria, a carico della Società Pix, riconducibili alle ulteriori opere di completamento da realizzare sull’area, necessarie a renderla idonea ad accogliere l’insediamento assentito.
Il Comune ha in ultimo eccepito il difetto di legittimazione attiva della ricorrente con riferimento alla richiesta di restituzione delle somme a titolo di oneri di urbanizzazione primaria versate da Mediocredito Italiano s.p.a..
12. All’esito dell’udienza pubblica del 28 ottobre 2020 la causa è stata trattenuta in decisione, senza discussione orale, stante la richiesta formulata dalle parti per il passaggio in decisione della causa sulla base degli scritti difensivi.
13. Giova, innanzi tutto, soffermarsi brevemente sull’eccezione preliminare formulata dal Comune resistente, di difetto di legittimazione attiva dell’odierna ricorrente relativamente alla richiesta di restituzione delle somme a titolo di oneri di urbanizzazione primaria, versate direttamente da Mediocredito Italiano s.p.a..
Ai sensi dell’art. 1, comma 136 della legge 4 agosto 2017, n. 124 “Per locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l'obbligo di restituirlo”.
In base al contratto stipulato tra l’odierna ricorrente e Mediocredito Italiano s.p.a. “L’utilizzatore prende atto che è suo esclusivo compito provvedere a tutti gli adempimenti assicurativi, amministrativi e fiscali relativi all’immobile, contrattualmente o normativamente previsti, con particolare riferimento a quelli concernenti le disposizioni richiamate alla precedente ottava alinea, nonché inerenti all’agibilità, destinazione d’uso, accatastamento, conformità a piano regolatore, in relazione alla tipologia dell’immobile e all’attività da esercitare nello stesso” (cfr. pag. 3, doc. 11 di parte ricorrente).
Inoltre, l’art. 11 del medesimo contratto prevede che “La concedente conferisce all’Utilizzatore la facoltà di agire direttamente a sue spese nei confronti del Venditore o di terzi per far valere, anche in via giudiziaria, loro eventuali responsabilità per difformità e vizi o inadempimenti di altra natura, con l’eccezione dell’azione di risoluzione che è riservata alla Concedente. Qualsiasi azione intrapresa dall’Utilizzatore dovrà essere comunicata per conoscenza alla Concedente, alla quale resta in ogni caso riservata la facoltà di intervento in causa e di azione autonoma”.
Tenuto conto della natura e delle finalità del contratto di locazione finanziaria - caratterizzato dalla strumentalità dell’opera da realizzare rispetto all'attività dell'Utilizzatore - e del tenore delle norme sopra riportate, si deve ritenere che la legittimazione ad agire per il recupero delle somme versate da Mediocredito Italiano s.p.a. a titolo di oneri di urbanizzazione spetti anche alla Pix, in quanto soggetto Utilizzatore, fatta salva la possibilità del Concedente di intervenire nel giudizio.
14. Il ricorso, nel merito, è infondato.
14.1 Va in primo luogo evidenziato che l’odierna ricorrente, dopo la scadenza dell’originario PIP, ha chiesto un permesso di costruire nuovo ed ulteriore rispetto a quello ottenuto, ma mai attuato, dalla precedente proprietaria del lotto 3, la Società Quercia & Antichi, nell’ambito del PIP “La Stecca”.
Il fatto che i due permessi di costruire abbiano entrambi ad oggetto un edificio a destinazione commerciale/industriale - secondo quanto consentito nell’area di interesse - è irrilevante e non implica che i due titoli siano sovrapponibili e privi di autonomia sul piano giuridico.
A riprova di ciò basta evidenziare che nel caso di specie non sussiste alcuno specifico accordo tra il Comune, la Società dante causa, prima proprietaria del lotto, e la Società Pix, che preveda il subentro dell’acquirente nell’obbligazione avente ad oggetto gli oneri di urbanizzazione calcolati dal Comune in occasione della stipula del primo contratto di trasferimento del lotto.
Dunque, non vi è alcuna correlazione tra il titolo rilasciato a Quercia & Antichi e quello successivamente rilasciato alla Società Pix, per la realizzazione di un intervento nuovo, non riconducibile al PIP ormai scaduto; l’odierna ricorrente risulta perciò estranea all’originario contratto di trasferimento del lotto e alle obbligazioni dallo stesso scaturite.
14.2 Peraltro, le previsioni relative alle opere di urbanizzazione e ai relativi oneri, contenute nell’originario contratto di trasferimento del lotto 3, stipulato tra il Comune di Grosseto e la Società Quercia & Antichi, non possono ritenersi tutt’ora vincolanti, dal momento che le stesse erano strettamente connesse con la realizzazione del PIP, la cui efficacia, come detto, è venuta meno alla scadenza del termine decennale, in data antecedente alla richiesta del nuovo permesso di costruire da parte della Società Pix.
14.3 Ciò chiarito, occorre ricordare che, per consolidata giurisprudenza, “il contributo per gli oneri di urbanizzazione, per quanto non abbia natura tributaria, costituisce, comunque, un corrispettivo di diritto pubblico posto a carico del costruttore, connesso al rilascio della concessione edilizia, a titolo di partecipazione del concessionario ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all'insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae (…)” (cfr. Cons. Stato, Ad. Plen. n. 12 del 30 agosto 2018).
Nel nostro ordinamento è rinvenibile, infatti, un principio di onerosità del permesso di costruire, sancito con la legge n. 10/1977, che ha previsto per la prima volta l'obbligo del privato di contribuire ai costi sostenuti dai comuni per realizzare e manutenere le opere di urbanizzazione sul proprio territorio.
Tale principio è stato poi ribadito con il d.P.R. n. 380/2001 “Testo Unico dell'edilizia”, che all'art. 16 subordina il rilascio del permesso di costruire al pagamento di un contributo costituito dagli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e dal costo di costruzione, determinato in base alle caratteristiche ed alle tipologie di costruzioni (cfr. Corte Costituzionale, 3 novembre 2016, n. 231).
Come evidenziato dalla giurisprudenza, il contributo di costruzione è strettamente connesso al concreto esercizio della facoltà di costruire e lo stesso non è dovuto in caso di rinuncia o di mancato utilizzo del titolo edificatorio; cosicché, in tutti i casi in cui il privato non si avvale del permesso di costruire, l’Amministrazione è tenuta a restituirgli le somme corrisposte a titolo di contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (cfr. ex multis, T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 7 luglio 2020, n. 1293).
E’ quindi possibile affermare che “il contributo per oneri di urbanizzazione è dovuto per il solo rilascio del titolo abilitativo edilizio, senza che neanche rilevi la già intervenuta realizzazione di opere di urbanizzazione.
In sostanza, le opere di urbanizzazione - per la cui remunerazione il contributo viene imposto - hanno spesso portata più ampia rispetto a quelle strettamente necessarie ad urbanizzare il nuovo insediamento edilizio posto in essere da chi abbia ottenuto il titolo edilizio ed hanno quindi sovente natura indivisibile, nel senso che non sono frazionabili in porzioni funzionali al soddisfacimento delle esigenze dei singoli nuovi insediati” (cfr. T.A.R. Toscana, sez. III, 16 gennaio 2020, n. 57; Cons. Stato, sez. V, 27 gennaio 2016, n. 260).
14.4 In definitiva, gli oneri di urbanizzazione richiesti all’odierna ricorrente niente hanno a che vedere con la realizzazione, avvenuta anni addietro, delle opere di urbanizzazione da parte del Consorzio e connesse alla originaria cessione del lotto nell’ambito del PIP; gli stessi, piuttosto, sono correlati alla specifica attività edificatoria che la Società Pix intende realizzare e sono stati perciò calcolati in base alle caratteristiche dell’insediamento assentito con il nuovo permesso di costruire, tenendo conto del maggior carico urbanistico che si verrà a determinare a seguito dell’intervento.
14.5 In ultimo, per completezza, occorre precisare che, ai fini della risoluzione della presente controversia, sono del tutto irrilevanti i rapporti intercorrenti tra il Comune, l’originaria proprietaria del lotto 3 e il Consorzio che ha eseguito le opere di urbanizzazione poi acquisite gratuitamente al patrimonio dell’Ente.
Spetteranno infatti al Consorzio eventuali azioni volte ad ottenere il rimborso delle somme impiegate per eseguire le opere di urbanizzazione, nei confronti della consorziata o del Comune.
15. Alla luce delle argomentazioni svolte, i provvedimenti con i quali il Comune di Grosseto ha chiesto all’odierna ricorrente il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e la costituzione della relativa garanzia non presentano i profili di illegittimità denunciati con il ricorso.
Di conseguenza, la pretesa della Società Pix di non versare gli oneri per le opere di urbanizzazione primaria, connessi al rilascio del permesso di costruire richiesto, e di non stipulare la relativa polizza fideiussoria è infondata.
Il ricorso, in conclusione, deve essere respinto.
Stante l’infondatezza del gravame, deve essere altresì respinta la domanda di condanna del Comune di Grosseto alla restituzione della somma già versata a titolo di oneri di urbanizzazione primaria, oltre interessi legali dal dì del pagamento al saldo.
16. Le spese del giudizio sono liquidate secondo il criterio della soccombenza, nella misura di cui al dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge secondo quanto precisato in motivazione.
Condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di lite a favore del Comune di Grosseto, liquidandole in complessivi euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre oneri accessori come per legge.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 28 ottobre 2020 con l'intervento dei magistrati:
Saverio Romano, Presidente
Gianluca Bellucci, Consigliere
Silvia De Felice, Referendario, Estensore
