TAR Veneto Sez. II n. 281 del 28 febbraio 2023
Urbanistica.Obbligazione di pagamento degli oneri di urbanizzazione
All’obbligazione di pagamento degli oneri di urbanizzazione è riconosciuta natura ambulatoria, ossia, l’idoneità, stante la sua inerenza al bene, ad essere trasferita in via automatica in capo all’acquirente dell’immobile oggetto dell’intervento edilizio per il quale gli oneri sono dovuti. La suddetta vicenda circolatoria, tuttavia, non determina anche la liberazione dal debito dell’avente causa, che resta, dunque, obbligato nei confronti dell’Amministrazione, rispetto alla quale restando irrilevanti gli accordi in senso contrario intervenuti tra le parti. Dante causa ed avente causa restano, dunque, obbligati in solido nei confronti dell’Amministrazione che può rivolgersi, secondo le regole generali, indifferentemente all’uno o all’altro dei debitori, per ottenere l’adempimento, senza che ciò incida sulla legittimità o fondatezza della richiesta
Pubblicato il 28/02/2023
N. 00281/2023 REG.PROV.COLL.
N. 00599/2021 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto
(Sezione Seconda)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 599 del 2021, proposto da
Antonio Zanon, rappresentato e difeso dagli avvocati Maurizio Salvalaio e Silvia Toniolo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Maurizio Salvalaio in Venezia, via Trezzo n. 44/1;
contro
Comune di Dolo, in persona del Sindaco in carica, rappresentato e difeso dall'avvocato Mauro Ferruzzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
per l'annullamento:
- del provvedimento prot. n. 8853 del 01.04.2021, con il quale il Comune di Dolo ha ingiunto al Rag. Zanon Antonio il pagamento del conguaglio della monetizzazione dello standard a parcheggio del P.d.C. n. 83/2004 del 17.09.2004 per complessivi € 65.000,00;
- della presupposta “Relazione di stima del più probabile valore di monetizzazione di area da destinare a parcheggio, in relazione all'intervento di cambio di destinazione d'uso, da residenziale a terziaria, di un immobile di proprietà privata ubicato nel Comune di Dolo, via Rizzo n. 49” datata 19.03.201, predisposta dall'Agenzia delle Entrate;
- nonchè ogni altro atto alle stesse precedente o conseguente, e comunque connesso e/o presupposto.
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Dolo;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 gennaio 2023 la dott.ssa Mariagiovanna Amorizzo e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO
Il ricorrente era comproprietario, insieme al coniuge, di un fondo sul quale insiste un edificio nel centro storico del Comune di Dolo, in Z.T.O. "A".
Deduce di aver presentato, in data 29.03.2004, istanza di cambio di destinazione d'uso da residenziale a commerciale, con contestuale sanatoria di opere interne in precedenza effettuate.
Il Comune di Dolo, con una prima nota prot. n. 21654/2004 del 14.09.2004, richiedeva l'importo di € 49.000,00 a titolo di monetizzazione dello standard di parcheggio prevista dall'articolo 29, comma 2, delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. del Comune di Dolo (approvate con deliberazione n. 49 del 03.11.2003 del Consiglio Comunale), oltre all'importo di € 6.855,93 per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ai sensi del D.P.R. 380/201, a norma della deliberazione della Giunta Comunale n. 155 del 03.09.2001, concedendo il beneficio della rateizzazione degli importi a fronte della prestazione di idonea garanzia.
Il ricorrente versata la prima tranche (19.600,00) della somma dovuta a titolo di monetizzazione degli standard e la prima rata (€ 2.742,37) degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e rilasciata la garanzia richiesta, ritirava il permesso di costruire n. 83 del 2004 in data 17.09.2004.
Successivamente, con il provvedimento prot. n. 3976/2005 del 21.02.2005, il Comune di Dolo ha rideterminato l’importo dovuto a titolo di monetizzazione in complessivi € 46.047,45.
Il suddetto atto veniva impugnato avanti a questo TAR, che con sentenza n. 1388/2019 pubblicata il 19.12.2019 ha accolto il ricorso, ritenendo fondato il secondo motivo con il quale il ricorrente lamentava che la stima del valore delle aree era stata eseguita in base ad una perizia riferita ad altro immobile e non al fondo su cui l’intervento era stato eseguito.
In data 21.12.2005 il ricorrente ha venduto il compendio immobiliare alla società Immobiliare C.S.A. s.r.l.
Con nota prot. 8853 del 01.04.2021 il Comune di Dolo, dando esecuzione della sentenza di questo T.A.R. n. 1388/2019, rideterminava l’importo dovuto a titolo di monetizzazione dello standard a parcheggio, eseguendo la stima del valore delle aree con specifico riferimento al compendio immobiliare in questione, pervenendo – sulla base della stima effettuata dall’Agenzia delle entrate del 19 marzo 2021 - all’importo complessivo di € 65.000,00.
Il ricorrente, con il ricorso in trattazione ha impugnato la suddetta nota per i seguenti motivi:
1. Difetto di legittimazione passiva. Il ricorrente ha venduto l’immobile alla società Immobiliare C.S.A. s.r.l. in data 21.12.2015. Le parti hanno convenuto che la suddetta società si assumesse ogni onere relativo agli aspetti edilizio-urbanistici. In considerazione della natura reale dell’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione, l’obbligo dovrebbe essere stato trasferito alla suddetta società, con conseguente esonero del ricorrente.
2. violazione e falsa applicazione dell'art. 29, secondo comma, delle Norme Tecniche di Attuazione alla Variante al Piano Regolatore Generale vigente del Comune di Dolo. Eccesso di potere per illogicità manifesta, carenza, erroneità e falsità del presupposto. La pretesa creditoria del Comune rinviene la propria fonte regolatrica nell’art. 40 delle NTA del PI che commisura la maggiore superficie di parcheggi conseguente agli interventi edilizi che comportino una modifica di destinazione d’uso – tra gli altri – in “terziario diffuso” alla realizzazione di "nuova superficie lorda", che non è prodotta dall’intervento autorizzato con il permesso di costruire cui accede il provvedimento impugnato.
3. Violazione dell'art. 29, secondo comma, delle Norme Tecniche di Attuazione alla Variante al vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Dolo in relazione alla deliberazione del Consiglio Comunale del Comune di Dolo n. 49 del 03.11.2003. Violazione dell'art. 97 Cost. Eccesso di potere per illogicità manifesta e contraddittorietà. Eccesso di potere per carenza di motivazione. L’Amministrazione, lungi dal far redigere una perizia di stima ad hoc volta a determinare gli importi dovuti dal ricorrente a titolo di monetizzazione, non ha nemmeno richiamato a mezzo dell'Agenzia Regionale del Territorio un riferimento ad altra area sita nel territorio comunale. La relazione di stima posta a fondamento del provvedimento gravato sarebbe approssimativa. Ciò si evincerebbe dal titolo della relazione che fa riferimento al “più probabile” valore di monetizzazione dell’area e dall’assenza di un sopralluogo.
4. Eccesso di potere per carenza di motivazione. Eccesso di potere per illogicità ed ingiustizia manifesta. L’utilizzo del metodo di stima indiretto è ingiustificato, poiché presuppone l’assenza di elementi di diretto confronto che, invece, sussistono, come emerge dalla relazione di stima redatta dalla stessa Agenzia delle Entrate in data 17.06.2004 sull’immobile denominato “Villa Michiel”, sito in area vicina a quella per cui è causa. La rideterminazione operata dal Comune non avrebbe tenuto conto dei valori dell’epoca in cui il permesso di costruire fu rilasciato e non avrebbe considerato lo standard a parcheggio già esistente per il fabbricato residenziale.
Infine, l’Agenzia delle Entrate avrebbe applicato un aumento del 30% senza fornirne motivazione.
5. Violazione dell'art. 29, secondo comma, delle Norme Tecniche di Attuazione alla Variante al Piano Regolatore Generale del Comune di Dolo in relazione alla deliberazione del Consiglio Comunale del Comune di Dolo n. 49 del 03.11.2003. Eccesso di potere per illogicità manifesta, erroneità e falsità del presupposto. Il parametro di quantificazione della monetizzazione dello standard per parcheggi relativo al “costo per l'acquisizione delle aree" (art. 29 NTA della V.P.R.G.) è stato erroneamente applicato. Il valore unitario per metro cubo considerato per la suddetta quantificazione avrebbe dovuto essere individuato in relazione alle aree localizzate in zona “P” e non a quelle della zona "A", ove si trova la proprietà del ricorrente. Diversamente opinando si determinerebbe un ingiustificato arricchimento dell’Amministrazione, nonché un’interpretazione dell’art. 29 delle NTA della V.P.R.G. contraria a buona fede. Sarebbe errato il riferimento al valore unitario per metro cubo. Non essendo l’area di parcheggio edificata ed essendo stata interamente sfruttata la volumetria utilizzabile, la determinazione del valore unitario dovrebbe essere parametrata ai metri quadrati.
6. Eccesso di potere per carenza e comunque insufficienza di motivazione. Eccesso di potere per falsità del presupposto. Violazione di legge: art. 3 L. 241/90. Difetterebbe una comprensibile enunciazione dei criteri utilizzati per calcolare gli oneri di urbanizzazione conseguenti al mutamento di destinazione d’uso.
Si è costituito il Comune di Dolo contestando puntualmente le avverse pretese, anche sulla base delle argomentazioni contenute nella sentenza di questo T.A.R. n. 1388/2019 del 19/12/2019, in esecuzione della quale è stato adottato il provvedimento impugnato.
All’udienza del 12 gennaio 2023 la causa è stata trattenuta in decisione.
DIRITTO
1. Il primo motivo è infondato. All’obbligazione di pagamento degli oneri di urbanizzazione è riconosciuta natura ambulatoria, ossia, l’idoneità, stante la sua inerenza al bene, ad essere trasferita in via automatica in capo all’acquirente dell’immobile oggetto dell’intervento edilizio per il quale gli oneri sono dovuti. La suddetta vicenda circolatoria, tuttavia, non determina anche la liberazione dal debito dell’avente causa, che resta, dunque, obbligato nei confronti dell’Amministrazione, rispetto alla quale restando irrilevanti gli accordi in senso contrario intervenuti tra le parti (specie se, come nel caso in esame, non risultano ad essa comunicati, cfr. da ultimo Cons. giust. amm. Sicilia sez. giurisd., 30/09/2019, n.848, ex multis “La natura reale o "propter rem" delle obbligazioni di pagamento degli oneri di urbanizzazione, dei costi di costruzione e delle sanzioni per ritardato pagamento comporta che l'obbligazione in solido per il pagamento riguarda i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, quelli che realizzano l'edificazione, nonché i loro aventi causa e il termine prescrizionale decennale decorre dalla data del rilascio della concessione.”).
Dante causa ed avente causa restano, dunque, obbligati in solido nei confronti dell’Amministrazione che può rivolgersi, secondo le regole generali, indifferentemente all’uno o all’altro dei debitori, per ottenere l’adempimento, senza che ciò incida sulla legittimità o fondatezza della richiesta (cfr. T.A.R. Veneto sentenza 489/2017 e (TAR Veneto sez. II n. 1503/2014).
2. Anche il secondo motivo è infondato. L’art. 29 N.T.A. della V.P.R.G. prevede che “Negli interventi di nuova costruzione, demolizione con ricostruzione, ristrutturazione, ampliamento e cambio di destinazione d'uso di edifici destinati a terziario diffuso, complessi commerciali e direzionali, all'esterno degli ambiti soggetti a Strumento Urbanistico Attuativo dev’essere garantita un’area a parcheggio di pertinenza dell’attività non inferiore a 0,8 mq per ogni metro quadro di nuova superficie lorda. Tale quantità è aggiuntiva rispetto a quella di cui al comma precedente ed eventualmente monetizzabile a prezzi reali qualora l’intervento riguardi edifici esistenti localizzati in zona “A".”.
Emerge dal chiaro tenore della disposizione che l’obbligo di garantire maggiori aree di parcheggio discende dalla realizzazione di uno qualsiasi degli interventi previsti dalla norma, tra i quali è contemplata anche la mera modifica di destinazione d’uso dell’immobile. La ratio della disposizione è chiara e si rinviene nella necessità di garantire maggiori aree di parcheggio nel caso in cui l’intervento determini un incremento di carico urbanistico, come ben può verificarsi, secondo l’id quod plerumque accidit, nell’ipotesi di mutamento della destinazione di un immobile da residenziale a commerciale. Il riferimento alla “maggiore superficie lorda” va, dunque, riferito, per gli interventi di mera modifica di destinazione d’uso, alla superficie destinata al nuovo utilizzo, che può coincidere, dunque, con l’intera superficie preesistente.
3. Anche il terzo motivo è infondato. L’istruttoria è stata approfonditamente condotta, secondo un criterio di stima indiretta, proprio sull’immobile oggetto dell’intervento. Estremamente generici e, comunque, inidonei a costituire finanche un indizio del vizio di eccesso di potere, sono gli ulteriori elementi che il ricorrente ha posto a suo fondamento, ossia l’intestazione della relazione quale stima “del più probabile valore” di monetizzazione dell’area e l’assenza di un precedente sopralluogo.
Sotto un primo profilo è lo stesso concetto di “stima” del valore di mercato di un immobile, che – essendo il risultato di un giudizio condotto sulla base di regole tecniche e d’esperienza e non la presa d’atto di un fatto storico (ossia la vendita dello specifico bene oggetto di valutazione) - contiene una componente di opinabilità. Lungi dal costituire sintomo di eccesso di potere, è del tutto appropriato che l’Amministrazione abbia intitolato la relazione di stima come riferita al “più probabile” valore del fondo. Sotto altro profilo, l’esecuzione di un sopralluogo non costituisce requisito di legittimità della stima di un immobile e, tenuto conto del criterio utilizzato (di tipo indiretto) per la valutazione, neppure costituisce indice di inattendibilità dell’apprezzamento tecnico compiuto.
4. Anche il quarto motivo è infondato. Il provvedimento impugnato nel presente giudizio è l’esito della riedizione del procedimento di determinazione dell’importo dovuto dal ricorrente a titolo di monetizzazione degli standard di parcheggio conseguente all’annullamento giurisdizionale (ad opera della sentenza di questo T.A.R. n. 1388 del 19 dicembre 2019) di una precedente stima, fondata proprio sulla perizia del 17.06.2004 eseguita sull’immobile denominato “Villa Michiel” di cui il ricorrente invoca l’omessa considerazione. Questo Tribunale si è già espresso, nella pronuncia innanzi citata, sull’inidoneità della suddetta stima a costituire adeguato parametro per determinare il valore monetario degli standard di parcheggio non reperiti, poiché non specificatamente riferita al compendio immobiliare in questione. La stima posta a fondamento del provvedimento impugnato, contrariamente a quanto afferma il ricorrente, è, invece, riferita proprio all’immobile che al tempo del rilascio del titolo era di proprietà del ricorrente, effettuata sulla base dei valori correnti al momento del rilascio del titolo edilizio (v. pag. 11, 12, 13 e 14). Ai sensi di quanto previsto dal comma 2 dell’art. 29 NTA del P.R.G. neppure risulta fondata la pretesa alla decurtazione dalla superficie considerata del “parcheggio già esistente per il fabbricato residenziale pari al 10% (rectius: un metro quadrato ogni 10 metri cubi)” (ovvero dello standard previsto per gli edifici residenziali dal comma 1 dell’art. 29). Lo stesso comma 2, infatti, prevede che lo standard da esso previsto si aggiunga a quello stabilito dal comma 1. Parimenti infondata è la censura di difetto di motivazione in ordine all’applicazione della percentuale del 30% quale rapporto di incidenza dell’area. La motivazione di tale scelta è contenuta alle pagg. 26 e 27 della relazione di stima, ove si afferma: “la percentuale p, che esprime la quota parte di valore riferita all’area, nel nostro caso, viene dedotta partendo dal dato fornito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare di quest’Ufficio, relativo al 1° semestre 2005 – zona OMI “B2 – Capoluogo” del comune di Dolo (v. paragrafo 3.4).
La percentuale p varia da un minimo del 25% ad un massimo del 30%.
L’area oggetto di stima si trova nella zona OMI “B1 – Centro Storico”, in particolare, al limite di tale zona. Si precisa, infatti, che via Rizzo, la via da cui si accede all’immobile, separa localmente la zona OMI “B1 – Centro Storico” dalla zona OMI “B2 – Capoluogo”.
Considerata la prossimità dell’area alla zona OMI “B2 – Capoluogo” e considerato l’esiguo scarto temporale (poco più di tre mesi) tra il dato presente in Banca Dati e l’epoca della stima, si ritiene congrua la valorizzazione dell’incidenza dell’area contenuta all’interno della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto da quest’Agenzia e riportata al precedente paragrafo 3.4. Considerato quanto sopra, nonché l’ubicazione dell’area in zona centrale, con un consolidato assetto urbanistico, ricercata e ben servita da servizi pubblici e commerciali, caratterizzata dalla presenza di fabbricati con destinazioni diverse (residenziale, terziario e commerciale), si ritiene di assumere la percentuale (p%) del 30%, quale rapporti di incidenza dell’area (…)”.
5. Il quinto motivo riproduce in parte censure già proposte dal ricorrente avverso l’atto di quantificazione della monetizzazione degli standard del 21.2.2005 in precedenza annullato da questo Tribunale. Le ragioni sottese al rigetto delle suddette censure nella sentenza n. 1388/2019 – sulle quali, peraltro, il ricorrente non ha ritenuto di ulteriormente argomentare nel presente giudizio – vanno confermate, essendo del tutto condivisibili. Può dunque, ritenersi che non meriti accoglimento il quinto motivo nella parte in cui si censura l’applicazione, “quale parametro per determinare il dovuto, del valore a metro cubo in quanto area edificabile della zona in cui insiste l’immobile del ricorrente, anziché il valore al metro quadro in quanto area non edificabile della zona “P” destinata a parcheggio. I parametri assunti dal Comune a riferimento costituiscono il frutto di una corretta applicazione delle previsioni della delibera di G.C. nr. 49/13 già citata che, nel richiamare i costi per acquisire “aree corrispondenti”, non può che fare riferimento alle aree corrispondenti a quella in cui insiste l’intervento edilizio o la modifica di destinazione d’uso da autorizzare. Tanto si trae, in primo luogo, da un argomento di ordine logico: non avrebbe senso alcuno prevedere che l’Amministrazione effettui una valutazione “caso per caso” sulla scorta di una apposita perizia di stima –– che lo stesso ricorrente ha invocato per determinare la misura degli esborsi a carico del privato allorché il parametro a riferimento debba essere sempre il medesimo –– e cioè e cioè il valore a metro quadro della zona “P” -- indipendentemente da dove risulti collocato l’intervento da autorizzare; si rileva, ancora, che la correttezza di tale interpretazione emerge chiaramente dalla lettura delle premesse della stessa delibera comunale in esame in cui, nel richiamare la necessità di procedere a una valutazione caso per caso, si afferma che risulterebbe inadeguata una predeterminazione delle monetizzazioni quand’anche effettuata distinguendo tra le “varie zone omogenee del piano regolatore” (così T.A.R. Veneto, sez. II, 19 dicembre 2019, n. 1388/2019).
Non risulta fondato neppure l’ulteriore rilievo, poiché la monetizzazione dell’area è stata considerata facendo riferimento ai metri quadrati e non ai metri cubi.
6. Infine, infondato è anche il sesto motivo, poiché gli oneri di urbanizzazione non costituiscono oggetto del provvedimento in esame.
7. In conclusione, il ricorso è, nel suo complesso, infondato.
8. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge. Condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio in favore del Comune di Dolo, che liquida in complessivi € 2.000,00, oltre accessori di legge.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 12 gennaio 2023 con l'intervento dei magistrati:
Grazia Flaim, Presidente
Mariagiovanna Amorizzo, Primo Referendario, Estensore
Elena Garbari, Primo Referendario
