Consiglio di Stato Sez. IV n. 8998 del 16 ottobre 2023
Urbanistica.Edificabilità dei lotti
Un’area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell’ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all’intera superficie dell’area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l’ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa. Ai fini del calcolo della volumetria realizzabile, infatti, non rileva la circostanza che l’unico fondo del proprietario sia stato suddiviso in catasto in più particelle, dovendosi verificare l’esistenza di più manufatti sul fondo dell’originario unico proprietario
Pubblicato il 16/10/2023
N. 08998/2023REG.PROV.COLL.
N. 08495/2019 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 8495 del 2019, proposto dai signori Luigi Fiore e Maria Clemente, rappresentati e difesi dagli avvocati Antonio Quinto e Pietro Quinto, con domicilio digitale come da registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Alfredo Placidi in Roma, via Barnaba Tortolini, n. 30;
contro
il Comune di Laterza, in persona del Sindaco pro tempore, non costituito in giudizio;
nei confronti
della signora Lucia Magistro, rappresentata e difesa dall’avvocato Giovanni Dalmonte, con domicilio digitale come da registri di Giustizia;
per la riforma
della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Puglia, sede di Lecce, sezione seconda, n. 435 del 14 marzo 2019.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio della signora Lucia Magistro;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatrice nell’udienza pubblica del giorno 27 aprile 2023 la Cons. Emanuela Loria;
Viste le conclusioni delle parti come da verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO e DIRITTO
1. L’oggetto del presente contenzioso è costituito da permesso di costruire n. 16 del 14 settembre 2018 rilasciato dal Comune di Laterza in favore della signora Magistro Lucia per la “realizzazione di una casa unifamiliare duplex” in via della Conciliazione angolo via Sordi, in area individuata al NCEU fg. n. 85 p.lla n. 1875.
2. Con il ricorso di primo grado i signori Luigi Fiore e Maria Clemente, dopo ampia ricostruzione in punto di fatto, hanno dedotto un unico articolato motivo, rubricato “a) violazione e falsa applicazione della normativa edilizio-urbanistica. Violazione dei principi generali in materia di edilizia. Eccesso di potere per errore nei presupposti di fatto e di diritto. Travisamento. Sviamento. Violazione art. 3 L. n. 241/90. Violazione artt. 11 e 20 del TUE. Violazione del TUE e del PRG di Laterza.”.
In particolare i ricorrenti hanno esposto i seguenti fatti:
a) di essere proprietari di un’area sulla quale insiste un fabbricato acquistato con atto in data 6 luglio 2016, legittimato a seguito di Concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune di Laterza in data 1 marzo 2002 in favore del dante causa della sig.ra Procino Anna poi venditrice ai ricorrenti del fabbricato e dell’area in questione;
b) l’allora proprietario del lotto frazionò il lotto sul quale insisteva il fabbricato così creando le particelle 1874, 1876, 1875 e 159 (quest’ultima è l’originaria particella di provenienza);
c) i ricorrenti acquistarono la particella 1874 e quota parte (la metà) della particella 1876; la signora Magistro Lucia acquistò la particella 1875 mentre un terzo acquistò la particella 159 e quota parte della particella 1876;
d) la sig.ra Magistro ha presentato al Comune in data 27 novembre 2017, domanda di permesso di costruire qualificando il lotto di sua proprietà come lotto “libero”.
e) la tesi sostenuta dai ricorrenti e segnalata al Comune fin dal 7 maggio 2018 e con diffida del 19 giugno 2018, è che la richiesta della contro interessata non avrebbe potuto trovare accoglimento perché “i lotti scaturiti dalla originaria particella 159 (mq 1.521,00) scontavano già una quota parte di cubatura riferita al fabbricato esistente” e dunque la volumetria residua per proprietà della contro interessata era di soli mc. 288,33, di molto inferiore a quella oggetto della richiesta di permesso di costruire (mc. 652,32) mentre la volumetria di cui parte ricorrente poteva ancora beneficiare era di mc. 303,81.
3. Con la sentenza impugnata, il T.a.r. per la Puglia ha respinto il ricorso e la domanda risarcitoria e ha condannato solidalmente i ricorrenti al rimborso delle spese di lite sostenute dalla contro interessata e dal Comune di Laterza.
La sentenza parte dal presupposto per cui “la volumetria complessiva prevista per la zona interessata va determinata in base agli indici vigenti al momento del rilascio delle concessioni edilizie delle nuove costruzioni (C.d.S, V, 12.7.2005, n. 3777; C.d.S, IV, 31.1.2005, n. 217). Con la conseguenza che: “ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dal nuovo indice” (C.d.S, VI, 1.7.2015, n. 3251, cit. Cfr. altresì C.d.S, V, 28.5.2012, n. 3120, nonché la giurisprudenza ivi citata).”
Pertanto il giudice di primo grado ha sviluppato il proprio ragionamento affermando che “il riparto della volumetria residua tra i vari sub-lotti va(da) effettuato evitando che a ciascuno degli odierni proprietari venga assegnata una volumetria che, sommata a quella già realizzata sul proprio sub-lotto, porti ad un inammissibile superamento del volume massimo ivi insediabile. (…) Ne consegue che ai ricorrenti non spetta alcuna volumetria residua, atteso che diversamente operando essi godrebbero inammissibilmente di un volume superiore all’indice massimo di fabbricabilità insistente sul sub-lotto di loro proprietà. La qual cosa sarebbe possibile solo in presenza di un formale atto di asservimento della cubatura di spettanza del sub-lotto di proprietà della contro interessata, al sub-lotto di proprietà dei ricorrenti. Atto che, nella specie, manca.”
4. Con l’appello in esame gli istanti deducono il seguente motivo:
“Error in iudicando: errata percezione dei fatti nonché dello specifico contenuto degli atti di causa; Violazione e falsa applicazione della normativa edilizio-urbanistica; Violazione dei principi generali in materia di edilizia; Eccesso di potere per errore nei presupposti di fatto e di diritto; Travisamento; Sviamento; Violazione art. 3 l. n. 241/90; Violazione artt. 11 e 20 del TUE; Violazione del TUE e del PRG di Laterza.”
In particolare, gli appellanti sottopongono a critica l’impugnata sentenza poiché, a mezzo delle statuizioni rese dalla stessa, il lotto della contro interessata si troverebbe ad essere “trattato” come un lotto totalmente libero, e cioè svincolato dalla volumetria già espressa dal fabbricato esistente, la quale invece continuerebbe a gravare su tutte le particelle risultanti dal frazionamento, e quindi anche su quella della contro interessata.
La soluzione adottata dal T.a.r. si risolverebbe nella ingiusta attribuzione alla contro interessata di diritti volumetrici che alla stessa non spettano giacché per effetto della pregressa costruzione i singoli lotti risultanti dal frazionamento vadano considerati come letteralmente già edificati pro quota.
Gli appellanti inoltre sostengono di non avere necessità di alcun atto di asservimento atteso che sono già titolari di una residua volumetria: infatti, l’asserita saturazione del sub lotto di proprietà degli appellanti non si sarebbe verificata perché una parte della volumetria del fabbricato fisicamente esistente su detto sub lotto sarebbe da riferire agli altri sub lotti in ragione del fatto che, come detto, la costruzione ha “pesato” fin dal principio (e segnatamente dal rilascio della concessione in sanatoria) sull’intera particella originaria, e quindi anche sul sub lotto della contro interessata.
Invero, non avrebbe alcun rilievo la scrittura privata dell’1 aprile 2016 di asservimento della volumetria residua dell’intera particella (originaria) n. 159 a favore della sig.ra Magistro sottoscritta dalla dante causa degli appellanti (Procino Laura) e dal sig. Di Taranto prodotta in giudizio dalla stessa controinteressata.
Infatti, quella scrittura – priva di data certa - non è idonea a determinare la concentrazione di volumetria pretesa da controparte e, del resto, nell’ambito del procedimento seguito dall’Amministrazione non vi si è fatto riferimento.
5. La contro interessata si costituita in giudizio depositando memoria - in cui ha fornito ampia ricostruzione dei principali passaggi della vicenda e ha sollevato eccezione di inammissibilità del gravame - e documenti.
6. Gli appellanti hanno depositato memoria in vista della udienza.
7. Alla pubblica udienza del 27 aprile 2023 la causa è stata trattenuta in decisione.
8. Il Collegio prescinde per ragioni di economia processuale dall’esame dell’eccezione di inammissibilità dell’atto di appello sollevata dalla contro interessata, essendo l’appello infondato nel merito.
9. In punto di fatto, risulta incontestato tra le parti che:
- la superficie originaria della particella 159 era di mq 1521;
- l’indice di fabbricabilità fondiaria è di 1,5 mc/mq;
- la volumetria massima insediabile è di mc 2.281,50;
- la volumetria insediata è di mc 1.409,63;
- la volumetria ancora insediabile è di mc 871,88.
La tesi degli appellanti è nel senso che la volumetria ancora insediabile (mc. 871,88) andrebbe divisa tra i quattro sub-lotti risultanti dal lotto originario (successivamente frazionato), in proporzione della superficie di ciascun sub-lotto, di modo che per i ricorrenti il volume residuo sarebbe pari a mc. 303,81, mentre per la contro interessata sarebbe pari a mc. 288,33, e pertanto a una volumetria minore di quella assentita (mc 652,32) con il permesso di costruire oggetto di impugnativa.
9.1. Sul punto, il Collegio non intende discostarsi dai principi generali espressi dalla giurisprudenza amministrativa in materia di edificabilità dei lotti, anche a seguito di frazionamento degli stessi, secondo cui (Cons. Stato, sez. V, 12 luglio 2005 n. 3777)“un’area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell’ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all’intera superficie dell’area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l’ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione” (cfr. Cons. di Stato, sez. V, 12 luglio 2004 n. 5039), a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa (id., 28 febbraio 2001 n. 1074).
Ai fini del calcolo della volumetria realizzabile, infatti, “non rileva la circostanza che l’unico fondo del proprietario sia stato suddiviso in catasto in più particelle, dovendosi verificare (...) l’esistenza di più manufatti sul fondo dell’originario unico proprietario” (cfr. id., sez. V, 26 novembre 1994 n. 1382).
9.2. Applicando tali principi al caso in esame, è evidente che i proprietari dei terreni derivati dal frazionamento del lotto hanno a disposizione la volumetria residua, tenuto conto dell’originaria edificazione e in proporzione della rispettiva quota per cui la volumetria residua va ripartita tra i vari lotti derivanti dal frazionamento in proporzione alla loro estensione.
La ripartizione della volumetria residua deve tenere conto della volumetria già insediata sul lotto in modo tale che a nessuno dei proprietari sia attribuita una volumetria maggiore di quella a cui avrebbe avuto diritto in relazione agli indici in vigore per la zona considerata.
Sotto questo profilo, è corretto il riferimento contenuto nella gravata sentenza all’assenza di un formale atto di asservimento della cubatura di spettanza del sub-lotto di proprietà della contro interessata, al sub-lotto di proprietà dei ricorrenti; l’atto di asservimento, infatti, sarebbe stato lo strumento attraverso il quale realizzare la finalità perseguita dagli appellanti e in mancanza del quale è legittimo il permesso di costruire, rilasciato alla contro interessata, per la cubatura ivi indicata.
10. Calando tali principi al caso di specie, la volumetria residua va ripartita proporzionalmente tra la p.lla 159 e quella n. 1875 (di proprietà della controinteressata), in quanto trattasi delle uniche due particelle sulle quali residua una volumetria residua legittimamente insediabile.
10.1. Pertanto, il volume residuo di mc. 871,88 va ripartito proporzionalmente tra le p.lle 159 e 1875, e pertanto per mc 119,74 sulla p.lla 159, e per i restanti mc. 752,15 sulla p.lla 1875, di proprietà della controinteressata. In considerazione del fatto che il volume impegnato dal manufatto oggetto di rilascio di titolo (mc. 652,32) è inferiore a quello ancora insediabile sul lotto in esame (mc. 752,15), l’impugnato permesso di costruire deve ritenersi legittimo.
11. Conclusivamente, per le sopra indicate motivazioni, l’appello deve essere respinto.
12. La particolarità della fattispecie in esame giustifica la compensazione delle spese del presente grado di giudizio tra le parti costituite.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull’appello r.g.n. 8495/2019, lo respinge.
Compensa tra le parti le spese del presente grado di giudizio.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 27 aprile 2023 con l’intervento dei magistrati:
Gerardo Mastrandrea, Presidente
Luca Lamberti, Consigliere
Emanuela Loria, Consigliere, Estensore
Luigi Furno, Consigliere
Ofelia Fratamico, Consigliere
