Perché sono nuove costruzioni tutti i gravati interventi milanesi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente
di Massimo GRISANTI
Letto sulla rivista Lexambiente il saggio di dottrina dell’Avv. Saul Monzani, ivi pubblicato il 4 febbraio 2026, intitolato «La demolizione con ricostruzione nell’ambito della fattispecie della “ristrutturazione” edilizia tra esigenze di rigenerazione e riqualificazione urbana e nuovi limiti rispetto alla categoria della “nuova costruzione”» sento la necessità di ribadire, ancora una volta, i motivi per i quali interventi sul patrimonio edilizio esistente come quelli realizzati a Milano, o in corso, sono sussumibili nella categoria d’intervento della nuova costruzione.
La ricostruzione dell’Autore sconta la miopia, oltremodo diffusa tra i c.d. esperti del settore, nel dare il dovuto rilievo al dato normativo fissato dall’art. 4 della Legge Urbanistica n. 1150/1942: “Art. 4 – Piani regolatori e norme sull’attività costruttiva.
La disciplina urbanistica si attua a mezzo dei piani regolatori territoriali, dei piani regolatori comunali e delle norme sull'attività costruttiva edilizia, sancite dalla presente legge o prescritte a mezzo di regolamenti”.
Pertanto è agevolmente ricavabile il principio fondamentale della funzionalizzazione della disciplina edilizia alla pianificazione urbanistica. Ed è oltremodo noto che la pianificazione è improntata al doveroso rispetto degli standard urbanistici ex art. 41-quinquies LUN e D.M. n. 1444/1968.
In niente differisce, sotto il profilo dell’incremento dell’elemento primario del carico urbanistico e a fronte di un’indimostrata sufficienza di standard urbanistici nella Zona Omogenea ex D.M. 1444/1968, l’insediamento di persone in un edificio nuovo oppure in un edificio demolito e ricostruito di cui ne viene mutata la precedente categoria urbanistica ex D.M. 1444/1968 verso funzioni che richiedono l’incremento di opere di urbanizzazione primaria e/o secondaria.
E che nel PGT di Milano ciò sia indimostrato risulta per tabulas, atteso che lo strumento urbanistico non contiene sia la suddivisione del territorio per zone omogenee ex D.M. 1444/1968 – così facendo mancare l’ambito oggettivo sul quale calibrare le opere di urbanizzazione in relazione agli abitanti ivi insediati o insediabili– sia l’anagrafe edilizia. In parole semplici il Comune di Milano non sa se sia effettivamente rispettato il rapporto standard urbanistici per abitante prescritto dagli articoli 3, 4 e 5 del D.M. 1444/1968. Tantomeno nell’approvare il PGT ha dimostrato ex art. 6 D.M. stesso l’impossibilità di reperirli tenendo conto della rete dei servizi anche di trasporto pubblico.
In questo stato delle cose rischia di apparire stucchevole e fuorviante alimentare un dibattito che si incentra esclusivamente sull’evoluzione del testo della disposizione di legge definente la categoria d’intervento della ristrutturazione edilizia. Senza qui recitare un famoso proverbio orientale, occorre non fermarsi alla superficie delle cose, ma coglierne il significato profondo e la verità: ossia si presta a facili critiche chi si sofferma sui dettagli trascurando il senso generale della disciplina urbanistica.
Del resto, è sufficiente andare a studiarsi la più recente giurisprudenza dei supremi consessi amministrativo e penale per accorgersi come a più riprese i giudici abbiamo statuito che anche nell’ambito di lavori astrattamente sussumibili nella ristrutturazione edilizia l’intervento deve qualificarsi di nuova costruzione ex art. 3 d.P.R. 380/2001 quando comporta il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante (cfr. ex plurimis Cons. Stato, n. 514/2025; n. 6356/2024; n. 911/2024; n. 8613/2022; n. 5593/2022). Da ciò derivandone l’insostituibilità del permesso di costruire ex art. 10, co. 1, TUE qualora la nuova costruzione non sia dettagliata in presupposti strumenti urbanistici attuativi del piano regolatore generale.
