Cass. Sez. III n. 48924 del 21 dicembre 2009 (Cc. 21 ott. 2009)
Pres. Petti Est. Fiale Ric. Tortora ed altri
Urbanistica. Lottizzazione e posizione dell’acquirente e subacquirente

1. L’acquirente dell'immobile non può sicuramente considerarsi, solo per tale sua qualità, “terzo estraneo” al reato di lottizzazione abusiva, ben potendo egli tuttavia, benché compartecipe al medesimo accadimento materiale, dimostrare di avere agito in buona fede senza rendersi conto cioè — pur avendo adoperato la necessaria diligenza nell’adempimento degli anzidetti doveri di informazione e conoscenza — di partecipare ad un’operazione di illecita lottizzazione. Quando, invece, l’acquirente sia consapevole dell’abusività dell’intervento — o avrebbe potuto esserlo spiegando la normale diligenza — la sua condotta si lega con intimo nesso causale a quella del venditore ed in tal modo le rispettive azioni, apparentemente distinte, si collegano tra loro e determinano la formazione di una fattispecie unitaria ed indivisibile, diretta in modo convergente al conseguimento del risultato lottizzatorio. Le posizioni, dunque, sono separabili se risulti provata la malafede dei venditori, che, traendo in inganno acquirenti comunque diligenti, li convincano della legittimità delle operazioni. Neppure l’acquisto del sub-acquirente può essere considerato legittimo con valutazione aprioristica limitata alla sussistenza di detta sola qualità, allorché si consideri che l’utilizzazione delle modalità dell’acquisto successivo ben potrebbe costituire un sistema elusivo, surrettiziamente finalizzato a vanificare le disposizioni legislative in materia di 1ottizazione negoziale.
2. Il venditore non può predisporre l’alienazione degli immobili in una situazione produttrice di alterazione o immutazione circa la programmata destinazione della zona in cui gli stessi sono situati ed i soggetti che acquistano devono essere cauti e diligenti nell’acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e pianificatone di zona: il compratore che omette dì acquisire ogni prudente informazione circa la legittimità dell‘acquisto si pone colposamente in uno situazione di inconsapevolezza che fornisce, comunque, un determinante contributo causale all‘attività illecita del venditore. Va ricordato inoltre, al riguardo, che, qualora si ritenesse che il piano regolatore generale abbia natura di atto amministrativo generale sostanzialmente normativo, si determinerebbe una presunzione legale di conoscenza ed il dovere legale di conoscenza esclude, per definizione, la possibilità di invocare l’ignoranza incolpevole.
3. La qualifica di “terzi estranei al reato” non può farsi discendere esclusivamente dalla circostanza che gli acquirenti o subacquirenti non siano stati indagati né rinviati a giudizio, in quanto essi ben potrebbero assumere, in seguito ad ulteriori e più approfonditi accertamenti, la qualità dì indagati (e poi eventualmente di imputati). Deduzioni significative di estraneità neppure possono riconnettersi alle intervenute costituzioni di parte civile, in relazione alle quali è demandata al giudice del merito la verifica della sussistenza del diritto al risarcimento in relazione ad una lesione effettivamente riconducibile ai fatti-reato contestati agli imputati.
4. L’impossibilità eventuale della confisca non esclude la previsione della demolizione delle unità immobiliari illecitamente edificate in base a titolo abilitativo illegittimo, e, in relazione alle costruzioni abusive, con riferimento alla posizione del soggetto che acquisti la proprietà dell’immobile successivamente al compimento dell’abuso - ferme le ipotesi di nullità dell’atto di vendita specificamente poste dalla legge - la giurisprudenza è costantemente orientata nel senso che le sanzioni ripristinatorie sono legittimamente irrogate nei confronti degli attuali proprietari dell’immobile, indipendentemente dall’essere stati o meno questi ultimi gli autori dell’abuso, salva la loro facoltà di fare valere su! piano civile la responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, del dante causa
5. La possibilità di utilizzazione residenziale privata dei manufatti sequestrati, vertendosi in un caso di sequestro disposto anche ai sensi del primo comma dell’ari 321 C.P.P., si pone in evidente contrasto con le stesse finalità della misura cautelare in concreto ravvisate contraddicendole e vanificandole

FATTO E DIRITTO

Il Tribunale di Latina - con ordinanza del 6.2.2009 (depositata il 13.2.2009) - rigettava gli appelli proposti nell'interesse di T.S., Te.Al., S.A., R. A., R.M., D.G.E., F. A., V.S.F., C.A., Ro.Ga., Ra.Ma., L.M., Di.Ma.Al. e Cu.Fr. avverso il provvedimento 15.11.2008 con cui quello stesso Tribunale aveva rigettato la richiesta di dissequestro di unità immobiliari site in località (OMISSIS), assoggettate a sequestro preventivo in relazione ai reati di cui:

a) al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, lett. c), per avere concorso nella realizzazione di una lottizzazione abusiva denominata (OMISSIS), costituita da n. 285 unità abitative in luogo di una struttura ricettiva per anziani del tipo casa-albergo, soggetta a vincolo di destinazione per finalità sociale: struttura edificata dalla s.r.l. "Petrarca Costruzioni" della quale venivano alienate - in esecuzione della Delib. 22 aprile 2004, n. 30 del Consiglio comunale e di permessi di costruire ritenuti illegittimi - in spregio al vincolo di destinazione, singole unità immobiliari in regime di libero mercato, in contrasto con la legislazione nazionale, con prescrizioni normative della Regione Lazio e con gli strumenti di pianificazione comunale vigenti - in (OMISSIS);

b) al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, lett. b), per avere concorso nell'emanazione degli anzidetti provvedimenti amministrativi, illegittimi perchè in contrasto con la legislazione nazionale, con prescrizioni normative della Regione Lazio e con gli strumenti di pianificazione comunale vigenti;

c) agli artt. 323, 48 e 479 cod. pen., per avere - anche attraverso false attestazioni - abusato dei poteri connessi ai propri pubblici uffici.

(reati per i quali sono stati rinviati a giudizio il sindaco e l'assessore all'urbanistica pro tempore del Comune di Sabaudia, nonchè funzionari comunali e titolari di funzioni amministrative della società committente ed esecutrice dei lavori).

Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso per cassazione il difensore delle persone dianzi indicate (acquirenti della proprietà o dell'usufrutto di unità immobiliari facenti parte della struttura ricettiva per anziani e vendute come autonome residenze private), il quale ha eccepito che:

a) I propri assistiti - soggetti non indagati, costituitisi parti civili nei confronti degli imputati già rinviati a giudizio - rivestirebbero la posizione di "terzi estranei in buona fede" rispetto al reato di lottizzazione abusiva ipotizzato, avendo fatto razionale affidamento sulla legittimità degli atti amministrativi regolanti la vicenda e sulla professionalità dei notai che hanno stipulato gli atti di vendita.

b) Non sarebbe ravvisabile la ritenuta possibilità di confisca, D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 44, comma 2, dell'area e degli immobili interessati, in relazione all'art. 321 c.p.p., comma 2, perchè la Corte Europea dei diritti dell'uomo - con decisioni del 30.8.2007 e del 20.1.2009, nel ricorso n. 75909/01 proposto contro l'Italia dalla s.r.l. "Sud Fondi" ed altri - ha affermato che tale misura patrimoniale:

"non tende alla riparazione di un danno, ma mira nella sua essenza a punire per impedire la reiterazione di trasgressioni a prescrizioni stabilite dalla legge", - è, quindi, una "pena" e la previsione delFirrogabilità di tale "pena" al di fuori di ipotesi di responsabilità penale incorre nell'infrazione dell'art. 7 della CEDU. c) Incongruamente sarebbe stata rigettata la richiesta di affidamento in uso degli immobili.

Con memoria depositata il 5.10.2009 il medesimo difensore ha poi prospettato che non potrebbe altresì configurarsi un qualsiasi "periculum in mora", ex art. 321 c.p.p., comma 1, in quanto la libera disponibilità, da parte dei proprietari e/o usufruttuari, delle unità immobiliari sequestrate, non potrebbe in alcun modo aggravare o protrarre le conseguenze dei reati ipotizzati nè comportare, comunque, una reale compromissione degli interessi attinenti al territorio ovvero un aggravamento significativamente rilevante del cd. carico urbanistico, secondo la nozione fornita dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza 20.3.2003, n. 12878.

Ulteriore nota difensiva è stata depositata il 16.10.2009.

1. La ricostruzione degli aspetti essenziali della vicenda.

La vicenda che ci occupa si è sviluppata attraverso le seguenti scansioni fattuali:

- Il territorio sul quale il complesso immobiliare in oggetto è stato edificato aveva originariamente, nel piano regolatore generale (PRG) del Comune di (OMISSIS), destinazione a "zona rurale";

- con Delib. Comunale 24 giugno 1994, tale destinazione di zona venne modificata attraverso l'adozione di una variante al PRG e trasformata, per una superficie totale di mq. 12.000, in "area per la realizzazione di un centro per anziani". Detta variante venne approvata dalla Regione con Delib. 16 giugno 1998. - Il Consiglio comunale di (OMISSIS), con Delib 5 luglio 2000, approvò un piano di lottizzazione ed il relativo schema di convenzione, proposti dalla s.r.l. "Petrarca Costruzioni", per l'edificazione di una struttura ricettiva riconducibile alla peculiare tipologia della "casa-albergo", che - ai sensi della L.R. Lazio 3 febbraio 1976, n. 11, art. 9 (Norme per lo sviluppo dei servizi sociali in favore delle persone anziane) - "si caratterizza come un complesso di appartamenti minimi predisposti per coppie di congiunti ed anziani soli autosufficienti";

- in riferimento a tale lottizzazione convenzionata, i competenti assessorati regionali evidenziarono la necessità di garantire la gestione unitaria del complesso e di vietare l'alienazione......delle singole unità immobiliari, poichè l'alienazione parcellizzata avrebbe comportato "la perdita delle caratteristiche di casa-albergo" - come individuate dalla L.R. n. 38 del 1996 e dalla Delib. Giunta regionale 29 dicembre 1999, n. 6078 - "sia in termini di unitarietà della struttura sia in riferimento al mantenimento della destinazione d'uso della struttura stessa ai fini sociali";

- il Consiglio comunale, in adesione a tali osservazioni regionali, con delibera del 29.11.2000, riformulò l'art. 14 della convenzione di lottizzazione, vietando l'alienazione delle singole unità immobiliari della casa-albergo ed obbligando la società "Petrarca" a "realizzare la struttura ricettiva per anziani secondo le modalità della casa-albergo come dettate dalla L.R. 3 febbraio 1976, n. 11, art. 9".

La convenzione così modificata venne stipulata con atto notarile del 13.3.2002;

- il Consiglio comunale, poi, in data 30.12.2002, fornì una "interpretazione autentica" delle proprie Delib. 5 luglio e Delib. 29 novembre 2000, dando atto che "la convenzione per l'attuazione del progetto relativo ad una struttura ricettiva per anziani va interpretata nel senso che debbano ritenersi consentite solo quelle forme e modalità di trasferimento, previste dall'ordinamento giuridico, tali da preservare le caratteristiche di casa-albergo come definita dalla L.R. 9 settembre 1996, n. 38, art. 34, comma 4, lett. f), la destinazione d'uso nonchè la unitarietà della gestione della struttura stessa".

Con Delib. Comunale 10 giugno 2003 (adottata in seguito a conferenza di servizi) vennero stabiliti, quindi, i requisiti soggettivi dei destinatari degli alloggi: soggetti con età non inferiore a 55 anni o titolari di pensioni; proprietari che consentono l'usufrutto a favore di persone con tali requisiti.

- Nel (OMISSIS) la s.r.l. "Petrarca Costruzioni" richiese, però, una modifica del piano già convenzionato, chiedendo che venisse autorizzato un complesso non più destinato a "casa-albergo per anziani", bensì a "residenze per anziani e annesso centro servizi".

Il Consiglio comunale aderì a tale richiesta con Delib. 22 aprile 2004 (dichiarata, per l'urgenza, immediatamente eseguibile), in relazione alla quale il Dipartimento territoriale della Regione Lazio ribadì che il complesso immobiliare doveva essere realizzato come "struttura per anziani avente gestione unitaria e vincolo di destinazione specifico", sollecitando il Comune ad evitare "modifiche urbanistiche o diversa utilizzazione dell'area". - Il dirigente del settore urbanistica del Comune, in data 16.8.2004, procedette al riconvenzionamento secondo il nuovo schema deliberato dal Consiglio e, dopo la stipula notarile della nuova convenzione, intervenuta il 15.9.2004 previo annullamento di quella stipulata il 13.3.2002, rilasciò i permessi di costruire n. (OMISSIS) per la realizzazione di "centro servizi e unità abitative condominiali". - Sono state realizzate circa 300 unità immobiliari autonome, vendute a plurimi acquirenti previa classificazione catastale con la categoria A/7, corrispondente alla tipologia di villini residenziali.

- Il G.I.P. del Tribunale di Latina - con provvedimento del 9.3.2006 - ha disposto il sequestro preventivo delle aree e degli immobili costruiti, ritenendo illegittima la convenzione del 15.9.2004 e, per derivationem, i titoli edilizi abilitativi che in quella convenzione hanno trovato il loro presupposto.

La richiesta di riesame è stata respinta con ordinanza 31.3.2006 del Tribunale di Latina.

- All'udienza preliminare del 13.5.2008, il G.I.P. ha disposto il rinvio a giudizio degli indagati.

- Il giudice collegiale del dibattimento, in data 15.11.2008, ha rigettato poi l'istanza, presentata nell'interesse (anche) degli attuali ricorrenti, rivolta ad ottenere il dissequestro delle unità abitative o almeno l'affidamento in uso e/o in custodia delle medesime.

E' stato proposto appello ex art. 322 bis c.p.p. ed il gravame è stato rigettato con l'ordinanza in data 6.2.2009, che costituisce oggetto del presente procedimento.

2. Gli elementi del reato di lottizzazione abusiva e la loro individuazione nei fatti in esame.

2.1 Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte Suprema, il reato di lottizzazione abusiva può configurarsi (vedi Cass., Sez. Unite, 28.11.2001, Salvini ed altri, nonchè Sez. 3^: 13.6.2008, n. 24096, Desimine ed altri; 11.5.2005, Stiffi ed altri; 1.7.2004, Lamedica ed altri; 29.1.2001, Matarrese ed altri; 30.12.1996, n. 11249, ric. P.M. in proc. Urtis):

- in presenza di un intervento sul territorio tale da comportare una nuova definizione dell'assetto preesistente in zona non urbanizzata o non sufficientemente urbanizzata, per cui esiste la necessità di attuare le previsioni dello strumento urbanistico generale attraverso la redazione di un piano esecutivo e la stipula di una convenzione lottizzatoria adeguata alle caratteristiche dell'intervento di nuova realizzazione; - ma anche allorquando detto intervento non potrebbe in nessun caso essere realizzato poichè, per le sue connotazioni oggettive? si pone in contrasto con la destinazione programmata del territorio comunale.

Nei casi in cui si agisca sul territorio con un'attività finalizzata ed idonea a snaturarne la programmazione deve ritenersi inconferente ogni riferimento all'incidenza del nuovo insediamento sullo stato di urbanizzazione esistente.

2.2 Nella vicenda che ci occupa risulta correttamente configurato il sostanziale conferimento di un diverso assetto ad una porzione di territorio comunale, con "significativa trasformazione" della organizzazione complessiva di detto territorio messa a punto dagli strumenti urbanistici anche attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d'uso.

In concreto - in area originariamente rurale e poi destinata dalla variante del PRG alla "realizzazione di un centro per anziani" in relazione coessenziale alla normativa finalizzata al soddisfacimento delle esigenze di sviluppo dei servizi sociali e di assistenza in favore di detta categoria di soggetti (scopi pubblici) - è stato invece creato, nel più assoluto dispregio di dette previsioni pianificatorie, un nucleo residenziale privato di rilevante estensione, equivocamente identificato come "centro servizi e unità abitative condominiali", non realizzabile in zona F) e non rispondente alle disposizioni regionali inerenti alle caratteristiche strutturali e gestionali delle case di riposo, case-albergo e comunità di alloggio per anziani.

Singole unità immobiliari, poi, sono state vendute (o cedute in usufrutto) a soggetti nati anche negli anni dal (OMISSIS) (anche in violazione della già ricordata Delib. Comunale 10 giugno 2003).

Appare opportuno ricordare, in proposito, che:

- secondo le previsioni della L.R. Lazio 3 febbraio 1976, n. 11, art. 9 (Norme per lo sviluppo dei servizi sociali in favore delle persone anziane. Delega di funzioni ai Comuni in materia di assistenza agli anziani):

"La casa-albergo si caratterizza come un complesso di appartamenti minimi predisposti per coppie di coniugi ed anziani soli autosufficienti. E' provvista di servizi sia autonomi che centralizzati ed è, di norma, ubicata in zone urbanizzate e fornite di adeguate infrastnitture e servizi sociali.

Gli alloggi della casa-albergo possono essere messi a disposizione anche di persone non anziane prive di nucleo familiare o di altra possibilità di sistemazione alloggiativa.

Le case-albergo e le comunità-alloggio non sono autonomamente provviste di servizi sanitari e sociali. Al fine di assicurare adeguata assistenza ai propri ospiti, devono pertanto essere costantemente collegate con i servizi territoriali di base". - La L.R. n. 11 del 1976 è stata abrogata dalla L.R. 9 settembre 1996, art. 68, lett. c), n. 38 (Riordino, programmazione e gestione degli interventi e dei servizi socio-assistenziali nel Lazio).

- Ai sensi della L.R. n. 38 del 1996, art. 34 nel testo precedente le modifiche apportate dalla L.R. 12 dicembre 2003, n. 41:

"L'affido in servizi residenziali consiste in un intervento finalizzato a soddisfare le esigenze complessive:

a) di soggetti in età evolutiva la cui famiglia è comprovatamente impossibilitata o inidonea ad assolvere anche temporaneamente il proprio ruolo, ai sensi della L. n. 184 del 1983, art. 2;

b) di persone adulte anche temporaneamente incapaci che necessitano di interventi, anche temporanei, sostitutivi del nucleo familiare, ai sensi della L. n. 104 del 1992, art. 10, comma 1.

L'ospitalità in servizi residenziali consiste in un intervento finalizzato a far fronte alle esigenze di persone adulte, di persone anziane e di minori soli non assistibili a domicilio e non in grado di usufruire di altri servizi assistenziali del territorio di cui al Capo 2^ del presente titolo.

I servizi residenziali, oltre che assicurare condizioni adeguate ai bisogni delle persone ospitate, devono garantire l'inserimento sociale e l'utilizzazione da parte delle stesse di tutti i servizi del territorio. Devono, altresì, realizzare forme di trattamento che favoriscano il recupero e il reinserimento sociale delle persone utenti, nonchè modalità organizzative che promuovano il coinvolgimento responsabile della famiglia e l'integrazione con l'ambiente esterno.

I servizi residenziali di cui al presente articolo comprendono:

a) la casa-famiglia, consistente in...;

b) il gruppo appartamento, consistente in ...;

c) la casa di riposo, consistente in ...;

d) la comunità alloggio per anziani, consistente in...;

e) la comunità alloggio per handicappati, consistente in ...;

f) la casa-albergo, consistente in un complesso di appartamenti minimi, ubicata in zone urbanizzate e fornite di adeguate infrastrutture e servizi sociali, provvisti di servizi sia autonomi che centralizzati, per l'accoglienza di coppie di coniugi anziani e persone anziane sole, autosufficienti;

g) le residenze sanitarie assistenziali destinate a .....

L'organizzazione dei servizi residenziali di cui al presente articolo si uniforma ai seguenti criteri:

a) coinvolgimento delle famiglie degli utenti nell'attività per garantire la continuità dei rapporti familiari;

b) possibilità di frequenti rientri in famiglia degli utenti, salvo che non ostino obiettive situazioni di impossibilità o di inopportunità valutate dall'autorità giudiziaria o dai competenti servizi del territorio;

c) apertura all'ambiente esterno in modo da favorire la socializzazione e la normale vita di relazione degli utenti;

d) la possibilità di articolazione in gruppi autonomi nei casi di convivenze più numerose;

e) integrazione funzionale ed operativa con gli altri servizi esistenti sul territorio". - La L.R. 12 dicembre 2003, n. 41 (Norme in materia di autorizzazione all'apertura ed al funzionamento di strutture che prestano servizi socio-assistenziali) prevede:

- all'art. 5, che:

"Le strutture a ciclo residenziale sono suddivise nel modo seguente:

a) strutture di tipo familiare, destinate ad accogliere fino ad un massimo di sei utenti, per i quali la permanenza nel nucleo familiare sia temporaneamente o permanentemente impossibile o contrastante con il piano personalizzato, e che devono possedere i requisiti strutturali previsti per gli alloggi destinati a civile abitazione;

b) strutture a carattere comunitario, caratterizzate dalla flessibilità organizzativa, destinate ad accogliere fino ad un massimo di venti utenti, a seconda delle caratteristiche degli utenti stessi, privi del necessario supporto familiare o per i quali la permanenza nel nucleo familiare sia temporaneamente o definitivamente contrastante con il piano personalizzato;

c) strutture a prevalente accoglienza alberghiera, destinate ad accogliere non più di ottanta anziani autosufficienti o parzialmente non autosufficienti". - all'art. 8, che:

"Le strutture a ciclo residenziale per anziani si distinguono, indipendentemente dalla denominazione, nelle seguenti tipologie:

a) casa-famiglia ...;

b) comunità alloggio ...;

c) casa di riposo ...;

d) caso-albergo, rientrante nelle strutture a prevalente accoglienza alberghiera, di cui all'art. 5, comma 1, lett. c), destinata ad accogliere persone anziane autosufficienti, sole o in coppia, e consistente in un complesso di appartamenti provvisti di servizi sia autonomi sia centralizzati, ubicata in zone urbanizzate e fornita di adeguate infrastrutture e servizi sociali.

- Lo schema di regolamento delineato nella Delib. Giunta Regionale 29 dicembre 1999, n. 6078 prevede modalità di ammissione e dismissione degli ospiti delle strutture a ciclo residenziale e dunque l'utilizzo secondo turnazione, nonchè la corresponsione di una retta mensile per l'alloggio, sicuramente incompatibili con l'acquisizione in proprietà.

3. I possibili soggetti attivi nel reato di lottizzazione abusiva.

Il reato di lottizzazione abusiva - secondo concorde interpretazione giurisprudenziale - nella molteplicità di forme che esso può assumere in concreto, può essere posto in essere da una pluralità di soggetti, i quali, in base ai principi che regolano il concorso di persone nel reato, possono partecipare alla commissione del fatto con condotte anche eterogenee e diverse da quella strettamente costruttiva, purchè ciascuno di essi apporti un contributo causale alla verificazione dell'illecito (sia pure svolgendo ruoli diversi ovvero intervenendo in fasi circoscritte della condotta illecita complessiva) e senza che vi sia alcuna necessità di un accordo preventivo vedi, tra le decisioni più recenti, Cass., Sez. 3^:

8.10.2009, n. 39078, Apponi ed altri; 29.4.2009, n. 17865, P,M in proc. Quarta ed altri.

La lottizzazione abusiva negoziale - in particolare - ha carattere generalmente plurisoggettivo, poichè in essa normalmente confluiscono condotte convergenti verso un'operazione unitaria caratterizzata dal nesso causale che lega i comportamenti dei vari partecipi diretti a condizionare la riserva pubblica di programmazione territoriale.

La condotta dell'acquirente, in particolare, non configura un evento imprevisto ed imprevedibile per il venditore, perchè anzi inserisce un determinante contributo causale alla concreta attuazione del disegno criminoso di quegli (vedi Cass., Sez. Unite, 27.3.1992, n. 4708, ric. Fogliari) e, per la cooperazione dell'acquirente nel reato, non sono necessari un previo concerto o un'azione concordata con il venditore, essendo sufficiente, al contrario, una semplice adesione al disegno criminoso da quegli concepito, posta in essere anche attraverso la violazione (deliberatamente o per trascuratezza) di specifici doveri di informazione e conoscenza che costituiscono diretta esplicazione dei doveri di solidarietà sociale di cui all'art. 2 Cost. (vedi, sul punto, le argomentazioni svolte dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 364/1988, ove viene evidenziato che la Costituzione richiede dai singoli soggetti la massima costante tensione ai fini del rispetto degli interessi dell'altrui persona umana ed è per la violazione di questo impegno di solidarietà sociale che la stessa Costituzione chiama a rispondere penalmente anche chi lede tali interessi non conoscendone positivamente la tutela giuridica).

L'acquirente, dunque, non può sicuramente considerarsi, solo per tale sua qualità, "terzo estraneo" al reato di lottizzazione abusiva, ben potendo egli tuttavia, benchè compartecipe al medesimo accadimento materiale, dimostrare di avere agito in buona fede, senza rendersi conto cioè - pur avendo adoperato, la necessaria diligenza nell'adempimento degli anzidetti doveri di informazione e conoscenza - di partecipare ad un'operazione di illecita lottizzazione.

Quando, invece, l'acquirente sia consapevole dell'abusività dell'intervento - o avrebbe potuto esserlo spiegando la normale diligenza - la sua condotta si lega con intimo nesso causale a quella del venditore ed in tal modo le rispettive azioni, apparentemente distinte, si collegano tra loro e determinano la formazione di una fattispecie unitaria ed indivisibile, diretta in modo convergente al conseguimento del risultato lottizzatorio.

Le posizioni, dunque, sono separabili se risulti provata la malafede dei venditori, che, traendo in inganno acquirenti comunque diligenti, li convincano della legittimità delle operazioni (vedi Cass., Sez. 3^: 22.5.1990, Oranges e 26.1.1998, Cusimano).

Neppure l'acquisto del sub-acquirente può essere considerato legittimo con valutazione aprioristica limitata alla sussistenza di detta sola qualità, allorchè si consideri che l'utilizzazione delle modalità dell'acquisto successivo ben potrebbe costituire un sistema elusivo, surrettiziamente finalizzato a vanificare le disposizioni legislative in materia di lottizzazione negoziale (vedi Cass., Sez. 3^, 8.11.2000, Petracchi).

Appare opportuno ribadire - per evitare equivoci e fraintendimenti - che i principi dianzi enunciati non contrastano, nella loro sostanza, con i postulati della sentenza n. 42741/08 di questa 3^ Sezione (ric. Silvioli ed altri, depositata il 17.11.2008), le cui statuizioni restitutorie si connettono ad una situazione di fatto in cui il tribunale del riesame aveva espressamente affermato (sia pure con valutazioni ovviamente limitate alla propria cognizione incidentale) che gli acquirenti degli immobili compendio della lottizzazione abusiva valutata in quella sede erano "soggetti in buona fede estranei alla commissione del reato" e che ciò spiegava il mancato esercizio dell'azione penale nei loro confronti.

Quella sentenza, dunque, si è conformata alle peculiarità del caso ma non ha inteso affatto affermare una assiomatica e generalizzata posizione di buona fede dei terzi acquirenti degli immobili in ogni vicenda di lottizzazione abusiva.

4. L'elemento soggettivo della contravvenzione di lottizzazione abusiva.

Le Sezioni Unite di questa Corte Suprema - con la sentenza del 3.2.1990, ric. Cancilleri - avevano affermato che il reato di lottizzazione abusiva si configura come una contravvenzione di natura esclusivamente dolosa, "per la cui sussistenza è necessario che l'evento sia previsto e voluto dal reo, quale conseguenza della propria condotta cosciente e volontaria diretta a limitare e condizionare, con ostacoli di fatto o di diritto, la riserva pubblica di programmazione territoriale".

Tale interpretazione, però, è stata definitivamente superata da plurime successive sentenze di questa 3^ Sezione con argomentazioni alle quali (per economia di esposizione) si rinvia e che il Collegio pienamente condivide.

In dette decisioni è stato in conclusione rilevato che, dopo che le Sezioni Unite - con la sentenza 28.11.2001, Salvini - hanno riconosciuto (in perfetta aderenza, del resto, al testuale dettato normativo) che il reato di lottizzazione abusiva è a consumazione alternativa, potendo realizzarsi sia per il difetto di autorizzazione sia per il contrasto con le prescrizioni della legge o degli strumenti urbanistici, risulta ad evidenza contraddittorio escludere (alla stessa stregua di quanto pacificamente ritenuto per la contravvenzione di esecuzione di lavori in assenza o in totale difformità dalla concessione edilizia) che la contravvenzione medesima, sia negoziale sia materiale, possa essere commessa per colpa (vedi Cass., Sez. 3^: 13.10.2004, n. 39916, Lamedica ed altri;

11.5.2005, Stiffi ed altri; 10.1.2008, Zortea; 5.3.2008, n. 9982, Quattrone; 26.6.2008, Belloi ed altri).

Deve ribadirsi, pertanto, che non è ravvisabile alcuna eccezione al principio generale stabilito per le contravvenzioni dall'art. 42 c.p., comma 4, dovendo ovviamente valutarsi i casi di errore scusabile sulle norme integratrici del precetto penale e quelli in cui possa trovare applicazione l'art. 5 cod. pen. secondo l'interpretazione fornita dalla pronuncia n. 364/1988 della Corte Costituzionale.

Il venditore, come si è detto, non può predisporre l'alienazione degli immobili in una situazione produttrice di alterazione o immutazione circa la programmata destinazione della zona in cui gli stessi sono situati ed i soggetti che acquistano devono essere cauti e diligenti nell' acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e pianificatorie di zona: "il compratore che omette di acquisire ogni prudente informazione circa la legittimità dell'acquisto si pone colposamente in una situazione di inconsapevolezza che fornisce, comunque, un determinante contributo causale all'attività illecita del venditore" (così testualmente Cass., Sez. 3^, 26.6.2008, Belloi ed altri).

Va ricordato inoltre, al riguardo, che, qualora si ritenesse che il piano regolatore generale abbia natura di atto amministrativo generale sostanzialmente normativo, si determinerebbe una presunzione legale di conoscenza ed il dovere legale di conoscenza esclude, per definizione, la possibilità di invocare l'ignoranza incolpevole.

Nel caso in questione - comunque - il Tribunale di Latina non ha ravvisato in alcun modo la buona fede degli acquirenti.

5. Le finalità del disposto sequestro.

5.1 In questo procedimento il Tribunale - a fronte di una misura di cautela reale adottata dal G.I.P. in relazione ad entrambe le ipotesi di cui al primo ed all'art. 321 c.p.p., comma 2 rispettivamente: a) pericolo di aggravamento o di protrazione delle conseguenze del reato, nonchè di agevolazione della commissione di altri reati; b) possibilità di confisca delle unità immobiliari ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, comma 2, e divieto di restituzione delle cose sequestrate destinate alla confisca, posto dall'art. 324 c.p.p., comma 7 - ha confermato la sussistenza di entrambe le esigenze preventive.

5.2 La finalizzazione alla confisca (art. 321 c.p.p., comma 2).

Quanto al presupposto della confiscabilità, di cui all'art. 321 c.p.p., comma 2, va rilevato che il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, comma 2 (con previsione già posta dalla L. n. 47 del 1985, art. 19) dispone che "La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva dispone la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari";

Tale disposizione deve essere applicata nella prospettiva della valutazione dei rapporti tra l'ordinamento statuale e quelle peculiari norme internazionali contenute nella Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), firmata a Roma il 4 novembre 1950, e del Protocollo n. 1 addizionale alla Convenzione stessa, firmato a Parigi il 20 marzo 1952, ai quali è stata data esecuzione con la Legge di ratifica 4 agosto 1955, n. 848.

La Corte europea dei diritti dell'uomo, infatti, nelle sentenze pronunziate rispettivamente il 30.8.2007 ed il 20.1.2009 ricorso n. 75909/01 proposto contro l'Italia dalla s.r.l. "Sud Fondi" ed altri - a fronte di una sentenza nazionale che aveva disposto la confisca pur ritenendo insussistente l'elemento soggettivo del reato di lottizzazione abusiva - ha affermato che la confisca già prevista dalla L. n. 47 del 1955, art. 19 ed attualmente collocata tra le "sanzioni penali" dal D.P.R. edilizia n. 380 del 2001, art. 44, comma 2:

"non tende alla riparazione pecuniaria di un danno, ma mira nella sua essenza a punire per impedire la reiterazione di trasgressioni a prescrizioni stabilite dalla - è, quindi, una "pena" ai sensi dell'art. 7 della Convenzione e la irrogazione di tale "pena" senza che sia stata stabilita l'esistenza di dolo o colpa dei destinatali di essa, costituisce infrazione dello stesso art. 7, una corretta interpretazione del quale "esige, per punire, un legame di natura intellettuale (coscienza e volontà) che permetta di rilevare un elemento responsabilità nella condotta dell'autore materiale del reato". I Giudici di Strasburgo non hanno detto, però, che presupposto necessario per disporre la confisca in esame sia una pronuncia di condanna del soggetto al quale la res appartiene.

Alla stregua di detti principi, pertanto, la disposizione posta dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, comma 2, va interpretata ed è stata interpretata da questa Corte Suprema nel senso che:

- presupposto essenziale ed indefettibile, per l'applicazione della confisca in oggetto, è che sia stata accertata l'effettiva esistenza di una lottizzazione abusiva;

- ulteriore condizione, però, che si riconnette alle recenti decisioni della Corte di Strasburgo, investe l'elemento soggettivo del reato ed è quella del necessario riscontro quanto meno di profili di colpa (anche sotto gli aspetti dell'imprudenza, della negligenza e del difetto di vigilanza) nella condotta dei soggetti sul cui patrimonio la misura viene ad incidere.

Ne consegue che viola l'art. 7 della CEDU e l'art. 1 del Protocollo addizionale n. 1 l'applicazione della confisca in danno di un soggetto del quale non sia stata accertata una condotta dolosa o colposa di partecipazione alla lottizzazione abusiva (vedi Cass., Sez. 3: 20.5.2009, n. 211887 Casasanta ed altri; 29.4.2009, n. 17865, Quarta ed altri; 2.10.2008, n. 37472, Belloi ed altri).

Per quanto attiene al presente procedimento, comunque, la questione non incide sul mantenimento di un sequestro correttamente ancorato anche alle finalità preventive di cui all'art 321 c.p.p., comma 1 e si palesa altresì irrilevante, poichè non è stata riconosciuta (allo stato) una condizione di buona fede dei ricorrenti immediatamente evidente.

Nè la qualifica di "terzi estranei al reato" può farsi discendere esclusivamente dalla circostanza che gli attuali ricorrenti non siano stati indagati nè rinviati a giudizio, in quanto essi ben potrebbero assumere, in seguito ad ulteriori e più approfonditi accertamenti, la qualità di indagati (e poi eventualmente di imputati) che oggi non rivestono.

Nella situazione in esame deduzioni significative di estraneità neppure possono riconnettersi alle addotte intervenute costituzioni di parte civile, in relazione alle quali è demandata al giudice del merito la verifica della sussistenza del diritto al risarcimento in relazione ad una lesione effettivamente riconducibile ai fatti-reato contestati agli attuali imputati.

Soltanto qualora situazioni di condotte effettivamente incolpevoli venissero successivamente comprovate non potrà aversi evidentemente confisca, D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 44, comma 2, delle singole unità immobiliari acquistate o possedute per usufrutto dagli attuali ricorrenti.

5.3 Confisca e demolizione.

Appare necessario puntualizzare, in ogni caso, che l'impossibilità eventuale della confisca non esclude la previsione della demolizione delle unità immobiliari illecitamente edificate in base a titolo abilitativo illegittimo, e che, in relazione alle costruzioni abusive, con riferimento alla posizione del soggetto che acquisti la proprietà dell'immobile successivamente al compimento dell'abuso - ferme le ipotesi di nullità dell'atto di vendita specificamente poste dalla legge - la giurisprudenza è costantemente orientata nel senso che le sanzioni ripristinatorie sono legittimamente irrogate nei confronti degli attuali proprietari dell'immobile, indipendentemente dall'essere stati o meno questi ultimi gli autori dell'abuso, salva la loro facoltà di fare valere sul piano civile la responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, del dante causa (vedi C. Stato, Sez. 5^, 1.3.1993, n. 308; nonchè Cass., Sez. 3^:

5.11.1998, Frati e 24.11.1999, Barbadoro e, più di recente, Cass., Sez. 3^: 13.10.2005, n. 37120, Morelli; 10.5.2006, n. 15954, Tumminello; 9.10.2009, n. 39322, Berardi ed altri).

L'interesse dell'ordinamento è nel senso che l'immobile abusivamente realizzato venga abbattuto, con conseguente eliminazione della lesione arrecata al bene protetto e, se si accedesse alla tesi dell'impossibilità di irrogare la sanzione ripristinatoria (e di adottare il sequestro preventivo) nei confronti del proprietario successivo non responsabile dell'abuso, basterebbe una semplice alienazione (reale o simulata) per vanificare l'anzidetta fondamentale funzione.

Quanto alla demolizione dell'opera abusiva - che deve essere disposta dal giudice penale con una sentenza di condanna o ad essa equiparata, D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 31, comma 9, - è dunque irrilevante la circostanza che l'attuale proprietario del bene sia persona diversa dall'autore dell'illecito.

La natura amministrativa ripristinatoria del provvedimento in questione (vedi Cass., Sez. Unite, 20.11.1996, Luongo) esclude, infatti, che allo stesso possano applicarsi i principi propri del sistema sanzionatorio penale relativi al carattere personale della pena.

Neppure può ritenersi che la demolizione configuri una "pena" ai sensi dell'art. 7 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), poichè essa tende alla riparazione effettiva di un danno e non è "rivolta nella sua essenza a punire per impedire la reiterazione di trasgressioni a prescrizioni stabilite dalla legge".

La stessa Corte europea dei diritti dell'uomo - al paragrafo 140 della già citata sentenza pronunziata il 20.1.2009 (ricorso n. 75909/01 proposto contro l'Italia dalla s.r.l. "Sud Fondi" ed altri) - ha ritenuto "sufficienti, per ripristinare la conformità rispetto alle disposizioni urbanistiche dei lotti interessati, "demolire le opere incompatibili con le disposizioni pertinenti e dichiarare inefficace il progetto di lottizzazione".

L'irrilevanza del regime proprietario sopravvenuto, inoltre:

- ben può armonizzarsi con la disciplina sulla responsabilità solidale del proprietario estraneo all'illecito posta, in materia di sanzioni amministrative, dalla L. n. 689 del 1981, art. 6;

- è confermata dalla previsione di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 31, comma 2, secondo la quale l'ingiunzione a demolire deve essere disposta dall'autorità comunale anche quando il proprietario del bene non si identifichi con il responsabile dell'abuso.

5.4 Il pericolo di aggravamento o protrazione delle conseguenze del reato (art. 321 c.p.p., comma 1).

Secondo la giurisprudenza assolutamente prevalente di questa Corte Suprema, oggetto dei sequestro preventivo di cui all'art. 321 c.p.p., comma 1 può essere qualsiasi bene - a chiunque appartenente e, quindi, anche a persona estranea al reato - purchè esso sia, anche indirettamente, collegato al reato e, ove lasciato in libera disponibilità, idoneo a costituire pericolo di aggravamento o di protrazione delle conseguenze del reato ovvero di agevolazione della commissione di ulteriori fatti penalmente rilevanti (vedi Cass.: n. 37033/2006, n. 24685/2005, n. 38728/2004, n. 1246/2003, n. 29797/2001, n. 4496/1999, n. 1565/1997, n. 156/1993, n. 2296/1992).

In relazione alle misure di cautela reale deve ritenersi preclusa ogni valutazione sulla sussistenza degli indizi di colpevolezza e sulla gravità degli stessi (vedi Cass., Sez. Unite, 25.3.1993, n. 4) e la eventuale carenza dell'elemento soggettivo del reato può essere valutata soltanto allorquando emerga ictu oculi in modo evidente e si riverberi sulla componente materiale, incidendo sulla configurabilità stessa del reato.

Mentre in sede di confisca, dunque, prevale la tutela del diritto di proprietà del terzo incolpevole, ciò che rileva, in relazione al sequestro preventivo non finalizzato alla confisca, è l'esistenza di un collegamento tra il reato e la casa e non tra il reato e il suo autore (vedi Cass., Sez. 3, 19.1.2009, n. 1806), poichè l'oggetto della situazione di indisponibilità è rappresentato da qualsiasi cosa pertinente al reato, indipendentemente dal titolo di proprietà, possesso o detenzione vantato dal soggetto, imputato o terzo, che ne dispone. Il vincolo coercitivo pertanto - a fronte di una valutazione di "pericolosità" connessa alla libera disponibilità, che non comprometta inutilmente i diritti dei terzi - può logicamente cadere anche su cose detenute per qualunque titolo da un soggetto estraneo alla condotta delittuosa.

Nella specie - tenuto anche conto dei criteri direttivi generali enunciati dalle Sezioni Unite di questa Corte Suprema con la sentenza 29.1.2003, n. 2, Innocenti - risultano adeguatamente e razionalmente evidenziate sia la stretta pertinenza degli immobili al reato di lottizzazione abusiva ed a quello di edificazione illegittima sia la concretezza ed attualità della compromissione dei beni giuridici protetti, poichè il godimento e la disponibilità attuale di quelle unità immobiliari implica una effettiva ulteriore lesione degli interessi tutelati in quanto:

- ogni singolo villino costituisce parte di un complesso edilizio residenziale realizzato ex novo, che va integrato con l'aggregato urbano preesistente;

- a fronte di un nuovo ed imponente insediamento residenziale, si impone il rispetto degli standards correlati alle residenze dal D.M. n. 1444 del 1968, art. 3 e la esigenza di reperimento delle relative aree da parte dell'Amministrazione comunale;

- si pone, per il Comune, la necessità di provvedere ad una nuova complessiva organizzazione del proprio territorio (da attuarsi, in sede di ripianificazione, con il coordinamento delle varie destinazioni d'uso, in tutte le loro possibili relazioni, e con l'assegnazione ad ogni singola destinazione d'uso di determinate qualità e quantità di servizi);

- risulta alterato e significativamente compromesso il complessivo assetto programmatico e gestionale degli interventi e dei servizi socio-assistenziali a livello regionale, provinciale e comunale.

La persistente disponibilità dei beni comporta, dunque, perduranti effetti lesivi e non costituisce "un elemento neutro sotto il profilo dell'offensività" nel senso illustrato dalle Sezioni Unite.

Nè, in tema di sequestro preventivo, sono applicabili i principi di adeguatezza della misura e di proporzionalità della stessa all'entità del fatto e della sanzione, previsti dall'art. 275 c.p.p. in materia di misure cautelari personali (vedi Cass., Sez. 3^:

3.5.2007, n. 16818, Rosato ed altri; 29.1.2003, n. 4050, Angrisani), atteso che per tale fattispecie cautelare reale non ricorre la necessità di scegliere tra diverse misure possibili (mentre per il sequestro probatorio può parlarsi di proporzionalità tra il contenuto dello stesso e le esigenze di accertamento dei fatti).

Neppure appare pertinente, nella vicenda in esame, il richiamo al principio di proporzionalità nella limitazione del diritto di proprietà, alla stregua dell'art. 1 del Protocollo n. 1 addizionale alla CEDU, sotto il profilo del mantenimento di "un giusto equilibrio tra le esigenze dell'interesse generale della comunità e gli imperativi della salvaguardia dei diritti fondamentali dell'individuo" (principio richiamato dalla sentenza di questa Sezione 3.11.2009, n. 42178, ric. Spini ed altro, pubblicata nelle more della redazione della motivazione della presente decisione).

Nella specie, infatti:

- l'ingerenza della pubblica autorità nel godimento del diritto al rispetto dei beni appare attuata, secondo le previsioni del Protocollo, "nelle condizioni previste dalla legge";

- gli stessi atti di trasferimento e di costituzione dei diritti reali sono assoggettabili alle sanzioni civilistiche di invalidità di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 30 e 46;

- il limite apposto con il sequestro alla disponibilità dei beni si correla ad esigenze connesse ad una situazione di pericolo concreto ed attuale per la collettività (per le evidenti compromissioni dell'assetto territoriale comunale, dell'equilibrio tra l'uomo e il territorio garantito dagli standards, della programmazione e gestione degli interventi e dei servizi socio-assistenziali a livello regionale, provinciale e comunale) idonea a giustificare l'imposizione del vincolo (vedi sul punto le argomentazioni svolte nella sentenza n. 48/1994 della Corte Costituzionale).

6. Quanto alla possibilità di utilizzazione residenziale privata dei manufatti, infine, vertendosi in un caso di sequestro disposto anche ai sensi dell'art. 321 c.p.p., comma 1 la concessione di siffatta facoltà si pone in evidente contrasto con le stesse finalità della misura cautelare in concreto ravvisate (inibire le conseguenze antigiuridiche, ulteriori rispetto alla consumazione dei reati, discendenti da un uso degli edifici estraneo alla prestazione di servizi socio-assistenziali residenziali), contraddicendole e vanificandole (vedi le argomentazioni generali svolte, al riguardo da Cass., Sez. 6^: cam. cons. 30.7.1992, n. 2994 e cara cons. 26.4.1994, n. 1825).

7. Il ricorso, conseguentemente, per tutte le argomentazioni svolte, deve essere rigettato e ciascun ricorrente deve essere condannato al pagamento delle spese processuali secondo la disciplina delineata dall'art. 535 c.p.p., come modificato dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 67, comma 2.

P.Q.M.

la Corte Suprema di Cassazione, visti gli artt. 127 e 325 c.p.p., rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 21 ottobre 2009.